30. marca 2021 je veľkým dňom pre výkon správy. Teší nás, že sa naša myšlienka elektronického hlasovania pretavila do reality a pevne veríme, že nebude obmedzená len na účely hlasovania počas pandémie. Vzhľadom na pandemickú situáciu bude seminár samozrejme vysielaný naživo. Bude vedený formou diskusie, v ktorej sa budeme venovať každej podstatnej myšlienke, každému slovu, ktoré môže ovplyvniť hlavne priebeh a výsledok elektronického hlasovania vlastníkov v dome.  Okrem tejto témy sa budeme venovať aj schválenému odkladu termínu vykonania a predkladania ročných vyúčtovaní za rok 2020 a nevynecháme ani veľmi obľúbené praktikum. Témy považujeme za tak podstatné, že sme sa rozhodli zorganizovať seminár pre každého bezplatne, stačí sa len registrovať cez nižšie uvedený formulár.

Odborný seminár sme rozdelili do troch tematických okruhov:

1. ODKLAD TERMÍNU VYKONANIA A PREDKLADANIA ROČNÝCH VYÚČTOVANÍ ZA ROK 2020
2. ELEKTRONICKÉ HLASOVANIE VLASTNÍKOV (zákon č. 115/2021 Z. z. )
3. PRAKTIKUM SPRÁVCU BYTOVÉHO DOMU (nových 50 otázok z praxe)

Seminár budú viesť:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Mgr. Silvia Valichnáčová, právnička ZLSBD
JUDr. Marek Valachovič, PhD., advokátska kancelária VALACHOVIČ & PARTNERS, s. r. o.
Miroslav Kantner, člen predstavenstva ZLSBD

VIDEOPOZVÁNKA NA SEMINÁR

PROGRAM

9:00 – 09:30
Odklad termínu vykonania a predkladania ročných vyúčtovaní za rok 2020 (zákon č. 115/2021 Z. z.)

09:30 – 10:30
Elektronické hlasovanie vlastníkov I. časť (zákon č. 115/2021 Z. z.)

10:30 – 10:45
Prestávka

10:45 – 11:50
Elektronické hlasovanie vlastníkov II. časť (zákon č. 115/2021 Z. z.)

11:50 – 12:10
Aplikovanie elektronického hlasovania vlastníkov v praxi
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Ing. Tomáš Paciga, resitech s. r. o.

12:00 – 13:00
Prestávka

13:00 – 14:15
Praktikum správy bytových domov (I. časť)
otázky a praktické príklady sú publikované nižšie na tejto stránke

14:15 – 14:30
Prestávka

14:30 – 15:30
Praktikum správy bytových domov (II. časť)
otázky a praktické príklady sú publikované nižšie na tejto stránke

URČENÉ PRE

• správcovské spoločnosti
• predsedov spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov
• bytové a stavebné bytové družstvá
• zástupcov vlastníkov bytov a nebytových priestorov
• mestské bytové podniky
• mestá a obce
• pre záujemcov o problematiku bývania

Seminár bude vysielaný naživo z priestorov bratislavskej kancelárie 14. apríla 2021 od 9:00 do 15:30 hod. na našej webovej stránke.

Otázky a prípady do poobedňajšej časti seminára Praktikum správcu bytových domov

1. Sme práve v procese prípravy Domového poriadku. Zatiaľ sa o ňom ešte nehlasovalo. Ako môžem v takomto stave (zatiaľ bez Domového poriadku) postupovať, keď majiteľ bytu pravidelne drží pred dverami do jeho bytu čierne zapáchajúce vrece s odpadom? Zápach sa šíri celým vchodom. Majiteľ bol viackrát upozornený na túto skutočnosť mnou ako predsedom (slovne aj písomne), upozorňujú ho na to aj ostatní susedia. Jeho reakcia je „ja nič necítim“. A vrece opäť vyloží pred dvere a je tam aj niekoľko dní…
2. Chcel by som sa spýtať, akou formou môžem podľa domového poriadku uložiť sankciu. Písomnou v rozhodnutí? Musí mať toto rozhodnutie aj opravný prostriedok? Kto podpisuje takéto rozhodnutie, predseda alebo aj rada SVB?
3. Ako postupovať v prípade, ak bol na dobrovoľnej dražbe vydražený byt, ale navrhovateľ dražby a notár opomenuli uviesť do predmetu dražby aj spoluvlastnícky podiel na priľahlom pozemku, ktorý bol zapísaný na inom LV ako dom? Na katasstri zapísali byt a podiel na dome a zastavanom pozemku na vydražiteľa, ale podiel na priľahlom pozemku zostal zapísaný na pôvodného vlastníka bytu?
4. Môžem do domového poriadku zakomponovať poplatok za chov zvierat v bytovom dome? Nebude to v rozpore s VZN mesta? Takýto poplatok by slúžil napr. na náklady za upratanie po znečisťovaní zvieraťom.
5. Môžeme do domového poriadku zakomponovať ustanovenie, že nesmie byť v rozpore s vyššou formou právnej úpravy, napr. vyhláškou, občianskym zákonníkom a pod.? Inak by podľa mňa zostal domový poriadok dosť neurčitým dokumentom, t. j. napadnuteľným, nevykonateľným… To asi nie je účelom tohto individuálneho dokumentu.
6. Kam smerovať vybrané pokuty dohodnuté v domovom poriadku? Je to súčasť služby spojenej s bývaním? Je to činnosť správy a patrí to do príjmov za správu? Napr. v našom dome je dohodnutá mesačná platba 0,50 € za psa, ktorá sa vždy ku koncu roka úhrnne prevádza do Je to správne?
7. Je možne aby vlastník bytu na prízemí mal umiestnenú súkromnú kameru v okne svojho bytu a snímal chodník a okolie bytového domu? A ako to vieme riešiť?
8. Je podľa vás správne, ak sa výška poplatku ponecháva na rozhodovanie vlastníkov? Prečo by cenu za službu majú odsúhlasovať odberatelia? Vždy sme zvyšovali poplatok za správu pod podmienkou ukončenia správy, t. j. s možnosťou výpovede.
9. Ak pri obnove vzniká pre správcu práca naviac  a chce si pýtať za to peniaze naviac, tak aj pri SVB je to minimálne pre predsedu práca naviac. Môže si pýtať jednorazovo odmenu za túto prácu naviac?
10. V našom bytovom dome platia ľudia rôzny poplatok za výkon správy. Je na to nejaký právny základ?
11. Môže správca podať výpoveď zmluvy o výkone správy a následne bez uvedenia dôvodu ju zrušiť, tiež bez udania dôvodu?
12. Je právoplatné písomné hlasovanie, resp. nemalo by sa opakovať, pokiaľ boli odsúhlasení overovatelia písomného hlasovania ako skupina a neboli odsúhlasení jednotlivo?
13. Overovatelia overujú podpis alebo skutočnosť že hlasovací lístok podpísala konkrétna osoba?
14. Je zápis do zoznamu správcov zárukou profesionálneho konania alebo iba zárukou profesionality?
15. Správca mi nechcel odpovedať, či jeden z vlastníkov v našom dome si plní všetky povinnosti vyplývajúce zo zálohového predpisu. Nepotreboval som vedieť konkrétnu sumu, ktorú platí či neplatí, išlo mi len o to, či platí to, k čomu ho zálohový predpis zaväzuje. Má povinnosť správca povinnosť poskytnúť takúto informáciu?
16. Za jedného z overovateľov nášho písomného hlasovania bol zvolený manžel vlastníčky, ktorý nie je vlastníkom. Môže podpisy overovať aj nevlastník?
17. Vlastník navrhovaný na funkciu predsedu spoločenstva nedokázal preukázať výpisom z registra trestov svoju bezúhonnosť, napriek tomu ho zmanipulovaní vlastníci do funkcie zvolili. Ja som si istý, že register nemá čistý, čo s tým môžem urobiť?
18. Dlhodobo vnášam námietky na účtovanie platieb z nášho fondu opráv. Správca z tohto fondu totiž celé roky hradí poštovné a aj odmenu za zhotovenie vyúčtovania. Môže takto správca postupovať?
19. Ako „prinútim“ dodávateľa tepla a teplej vody k súhlasu na odpojenie?
20. Pri prístavbe nových balkónov je potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov, ktorých sa táto prístavba týka? V bytovom dome máme časti s balkónmi a chceli by sme dobudovať balkóny pre všetky byty. Ako na to?
21. Čo v prípade, ak si chcú „majitelia“ balkónov svoje kompletné obnovy hradiť z vlastných finančných prostriedkov?
22. Majú vlastníci určitú náhradu voči vlastníkom v inom dome, ak je pozemok pod kontajnerovým stojiskom vo vlastníctve len jedným z nich a mestský úrad povolil umiestnenie kontajnerov aj druhému domu?
23. Ako vlastníci rozhodujú, alebo súhlasia, so zmluvou, keď sa nikde neuvádza, že by malo byť preukázané že ju vôbec mali možnosť pred podpisom poverenej osoby vidieť? Je to všetko postavené len na dôvere v posudzovacie schopnosti tejto poverenej osoby?
24. Bytový zvonček je súčasťou bytu alebo ide o spoločný majetok?
25. Ako dosiahnuť odmontovanie radiátorov v pivničných priestoroch s minimálnym pohybom osôb, neuvyužívané na pôvodný účel, keď správca do zápisu na tento návrh odpovie že by s týmto musel súhlasiť vlastník bytu nad týmto spoločným vykurovaným priestorom?
26. Myslíte si, že by bolo správne aby sa aj za balkón a terasu platilo do fondu plnou výškou tvorby?
27. Má nový vlastník právo nahliadať do dokladov domu z doby kedy nebol vlastníkom?
28. Bývala predsedníčka nám odmieta odovzdať účtovné doklady za obdobie kedy bola predsedníčkou. Ako to môžeme od nej dostať? Nedá sa s ňou absolútne dohodnúť.
29. Rada síce nie je štatutárny orgán, ale v jej kompetencií je predsedovi odsúhlasiť aj opravu či drobnú investíciu, ktorá je nad jeho limit, ale zároveň sa nemusí zvolávať zhromaždenie vlastníkov. Je takýto postup správny?
30. V prípade že správca zvolá schôdzu 100-bytového domu v pivnici jedného vchodu v tomto dome v čase pandemických obmedzení, má sa za to, že schôdzu zvolal v súlade so zákonom? Platia obmedzenia konaní schôdzi aj na tento typ alebo tam nemusí byť dodržané takmer nič?
31. Môže správca alebo SVB dezinfikovať vo zvýšenom počte aj bez súhlasu vlastníkov?, ale na ich náklady, napr. z dôvodu zvýšenia bezpečnosti obyvateľov domu?
32. Dá sa z pohľadu prestupu tepla porovnať byt pod zateplenou strechou s bytom pod ním, t.j. že prestup cez strop spodného bytu je porovnateľný s prestupom tepla cez strop tohoto vrchného bytu? Na základe úvahy že strecha je zateplená, boli vrchným bytom zobraté koeficienty 0,8 – požehnané správcom. Ten istý správca priznáva koeficienty 0,8 bytom nad vykurovanými pivnicami…
33. Je možné a keď áno, tak ako, sankcionovať vlastníka, ktorý má celé roky vypnuté radiátory (byt je neobývaný, každý rok nameraná hodnota 0) ?
34. Je potrebné pri falošných kamerách označiť priestor oznamom o sledovaní priestoru kamerovým systémom?
35. Nedalo by sa zakomponovať do zákona, že ak predseda nie je zvolený napr. najneskôr do určitého obdobia – napr. 6 mesiacov, tak by SVB vstúpilo do likvidácie resp. nútenej správy ?
36. Kto je zodpovedný za archiváciu dokladov SVB v likvidácii ? Likvidátor alebo SVB alebo správca?
37. Jediný dedič zosnulého vlastníka je žiaľ nesvojprávny na základe rozhodnutia súdu (obmedzuje ho aj na nakladanie z nehnuteľnosťami). Je možné aby sa zúčastňoval schôdzí a hlasovaní? Na katastri je zapísaný ako jediný vlastník.
38. Mám ako správca právo požiadať kupujúceho alebo predávajúceho o kópiu celej kúpno-predajnej zmluvy, kde by som našla bod práve o postúpení všetkých záväzkov a pohľadávok na nového vlastníka?
39. Stretla som sa s montážou lyžín na medziposchodí pre mamičku s kočíkom. Je to vôbec možné na schodisku, ktoré slúži ako únikový priestor?
40. K hlasovaniu mám poznámku, hlasovať: „áno,“ „nie“ a slovo zdržal sa -v hlasovaní vynechať. Vlastníci majú povinnosť nielen v účasti na schôdzi, ale riadne rozhodnúť – buď súhlasím alebo nesúhlasím. Čo myslíte?
41. Je v poriadku ak vlastníci odsúhlasia odmenu zástupcovi aj spätne nakoľko sa odmena zástupcu schvaľuje nadpolovičnou väčšinou, ale samotného zástupcu je možne schváliť nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov na schôdzi? Týmto odchádza k časovému rozdielu medzi začiatkom výkonu funkcie zástupcu a vyplatením odmeny.
42. Zástupca vlastníkov (všeobecne) musí byť vlastník. Ako môže zastupovať vlastníkov osoba poverená – nevlastník – pri takom dôležitom úkone ako je podpis zmluvy? Ak to nie je skúsený právnik, odborník…?
43. Je možné zverejniť odmenu zástupcu vlastníkov zo zápisnice zo schôdze na mieste obvyklom v bytovom dome?
44. Správca dal bytovému domu výpoveď. Vlastníci ho požiadali, aby aj naďalej spravoval ich dom. Stačí zrušiť výpoveď?
45. Ak správca realizoval revíznu prehliadku domu, dokedy má povinnosť  odstrániť zistené závady?
46. Nový správca prebral bytový dom. Je jeho povinnosťou realizovať na začiatku spravovania revízne prehliadky domu?
47. Je potrebné, aby bol podpis správcu bytového domu pri podaní výpovede zmluvy o výkone správy osvedčený?
48. Je možné fakturovať spoločenstvu vlastníkov odsúhlasenú odmenu cez predsedovu s. r. o.?  A  je možne spracovanie komplet ekonomickej agendy na základe súhlasu vlastníkov fakturovať v zmysle uzatvorenej mandátnej zmluvy prostredníctvom s. r. o.?
49. Čo je obsahom pravidelnej kontroly vykurovacieho systému?
50. Môže byť členom rady spoločenstva osoba, ktorá nevlastní byt ani nebytový priestor v bytovom dome, ak to pripúšťajú ustanovenia platnej a účinnej zmluvy o spoločenstve?