Blogy a články

ZLSBD angažované v legislatívnom procese novely zákona o vlastníctve bytov a neb. priestorov

03. 09. 2019 - JUDr. Mgr. Marek Perdík

Nebaví nás dookola počúvať vety typu „to sa nedá a to nejde“. Nie je vôbec tajomstvom, že našim hlavným cieľom je spracovanie komplexného zákona o správe bytového fondu alebo o správe bytových domov. Prispôsobujeme tomu naše aktivity a okruhy otázok, snažíme sa predkladať orgánom štátnej a verejnej správy relevantné dôkazy a argumenty o tom, že dokážeme byť adekvátnym partnerom za okrúhlym stolom a v blízkej budúcnosti budeme sami iniciátormi takejto aktivity.

Do cieľa sa však nedá skočiť, potrebujete sa doň dostať primeraným tempom a prispôsobiť tomu kroky. Čiastočným krokom je aj spracovanie novely zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (bytový zákon), ktorá rieši niekoľko praktických problémov pri výkone správy. Návrh zmien bol predložený poslancom NR SR Petrom Pamulom v piatok 23. augusta 2019 a ide síce v legislatívno-technickom určení len o malé zmeny v texte zákona, avšak s významným dopadom pre prax. Okrem zmien v bytovom zákone bolo potrebné v kauzálnej prepojenosti navrhnúť aj zmenu zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, a to v súvislosti s možnosťou výkonu zákonného záložného práva

Navrhované zmeny je možné zhrnúť do týchto bodov:

  1. zverejňovanie dlžníkov s výškou nedoplatku nad trojnásobok mesačnej výšky preddavku (namiesto pôvodných 500 eur)
  2. schvaľovanie domového poriadku nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a neb. priestorov v bytovom dome
  3. možnosť začatia výkonu zákonného záložného práva v prípade výšky nedoplatku na istine aspoň vo výške najmenej pätnásť násobku výšky preddavku (namiesto pôvodných 2.000 eur)

V dôvodovej správe popisujeme dôvody, ktoré nás k navrhnutiu zmien inšpirovali a nájdete v nej všetky argumenty o podstate a účele jej spracovania.

A. Všeobecná časť dôvodovej správy

Návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony predkladá na schôdzu Národnej rady Slovenskej republiky poslanec Peter Pamula.

Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je účinný už 25 rokov a prešiel mnohými novelizáciami. Aktuálne sa väčšina jeho paragrafov venuje správe bytového fondu, ktorej úprava nie je stále ucelená v jednom všeobecnom právnom predpise. Aj keď uvedený zákon prešiel rozsiahlou zmenou prijatím zákona NR SR č. 283/2018 Z. z., nevyriešil mnohé v praxi sa objavujúce problémy. Navrhované zmeny sledujú snahu vyriešiť spoločensky nežiadúce otázky pri výkone správy bytového fondu a prispieť k zdravej finančnej kondícií bytových domov na Slovensku.

Vzhľadom na zmenu niektorých ustanovení zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, je potrebné upraviť aj niektoré ustanovenia súvisiacich predpisov, najmä zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov, ktorý obsahuje inštitút fixne viazanej výšky istiny nedoplatku v prípade výkonu záložného práva.

Navrhovaná právna úprava má zjednodušiť a sprehľadniť spôsob zverejňovania údajov o dlžníkoch na úhradách v bytovom dome. Zároveň sa pri zákonnom záložnom práve zavádza jednotné rovné pravidlo postavené na porušení povinnosti vlastníka uhradiť preddavky za aspoň pätnásť mesiacov, pričom nemusí ísť o porušenie povinnosti pätnásť mesiacov za sebou.

Predkladaný návrh zákona nezakladá žiadne vplyvy na štátny rozpočet, rozpočet verejnej správy a na podnikateľské prostredie, nevyvoláva sociálne vplyvy, ani vplyvy na životné prostredie a ani na informatizáciu spoločnosti.

Návrh zákona je v súlade s Ústavou Slovenskej republiky, ústavnými zákonmi a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi Slovenskej republiky, medzinárodnými zmluvami a inými medzinárodnými dokumentmi, ktorými je Slovenská republika viazaná, ako aj s právom Európskej únie.

B. Osobitná časť dôvodovej správy

  1. Informovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov o výške nedoplatkoch má účinné psychologické dôvody. Striktné viazanie možnosti uplatnenia práva na zverejnenie dlžníkov v bytovom dome na sumu 500 eur predstavuje nelogické a zbytočné pravidlo, najmä vzhľadom na vysokú variabilitu možností výkonu úhrad samotnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Výška zálohových úhrad je priamo naviazaná na to, akým spôsobom „funguje“ bytový dom, či vlastníci bytov a nebytových priestorov rozhodli o čerpaní úveru, o aplikovaní obnoviteľných zdrojov energie, a pod. Každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru vykonáva úhrady v inej výške a z rôznych dôvodov. Dosiahnuť stav nedoplatku vo výške 500 eur je pre niektorého vlastníka otázkou desiatok mesiacov a pre iného len niekedy dvoch alebo troch mesiacov. Zabrániť tejto variabilite je možné uplatnením jednotného rovného pravidla postaveného na porušení povinnosti vlastníka uhradiť preddavky za aspoň tri mesiace, pričom nemusí ísť o porušenie povinnosti tri mesiace za sebou.
  2. Domový poriadok predstavuje súbor pravidiel, ktorý upravuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Vzhľadom na to, že aktuálna legislatíva mu nepriznáva právny význam, dohodnuté pravidlá majú pre konkrétnych vlastníkov len odporúčací charakter a v prípade porušenia dohodnutých pravidiel sa sankcie stávajú takmer nevymožiteľné. Na prijatie domového poriadku a nadobudnutie právnej záväznosti pre všetkých vlastníkov neexistuje právny základ a zavedením kvóra potrebného na jeho prijatie sa z domového poriadku stáva záväzný dokument pre každého vlastníka bytu a nebytového priestoru, prípadne pre ich užívateľov.
  3. Zmena tohto ustanovenia súvisí so zmenou fixne určenej výšky nedoplatku vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v bode I. článku I. z výšky 500 eur na trojnásobok ich mesačného určenia. Aktuálne presné určenie hodnoty pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva na sumu aspoň 2 000 eur má za následok niekoľko mesačné tolerovanie vlastníka v pozícií dlžníka v bytových domoch s nízkymi výškami preddavkov. Neplnenie základnej povinnosti vlastníka nemôže mať obmedzujúce a diskriminačné dôsledky pre ostatných vlastníkov len z dôvodu, že výška preddavkov niekoľko násobne kolíše len z dôvodu regionálnych rozdielov, prípadne rozdielov spôsobených charakterom bytového domu. Zabrániť tejto variabilite je možné uplatnením jednotného rovného pravidla postaveného na porušení povinnosti vlastníka uhradiť preddavky za aspoň pätnásť mesiacov, pričom nemusí ísť o porušenie povinnosti pätnásť mesiacov za sebou.

Účinnosť zákona sa stanovuje od 1.januára 2020.

13 komentárov k “ZLSBD angažované v legislatívnom procese novely zákona o vlastníctve bytov a neb. priestorov”

  1. Su to konkretne a velˇmi porebne zmeny,ktore si žiada každodenna prax.
    Ak tieto zmeny budu schvallené v parlamente je to velký uspech nášho združenia, Cˇo len znovu dokazuje že naše združenie je združenim21.storocia. Dˇakujem!

  2. Ďakujeme Karol 🙂 a ideme ďalej. Pevne verím, že sa postupne dostaneme do cieľa.

  3. bolo by vhodné zmeniť aj § 14b, písm. l) a m) – hlasovanie o stavebných úpravách v byte a pri zmene vzhľadu domu. Privítala by som súhlas všetkých vlastníkov bytov v dome a nie len nadpolovičnú väčšinu. Veď úver na zateplenie ako aj výmenu stupačkových rozvodov a kúrenia splácajú (alebo splácali) všetci majitelia bytov.

  4. § 9 ods. (6) zákona č. 182/1993 Z. z. veta: „Ak zaniká zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy alebo ak správca alebo spoločenstvo končia svoju činnosť, je doterajšie spoločenstvo alebo doterajší správca povinný najneskôr v deň zániku zmluvy alebo v deň skončenia činnosti predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu a previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na nový účet domu zriadený novým správcom alebo novým spoločenstvom.“ v časti na nový účet domu spôsobuje v praxi problémy.

    Niektorí správcovia ju interpretujú tak, že musia zrušiť účet v banke bez ohľadu na želanie vlastníkov – majiteľov účtu a nový správca musí založiť nový účet, iní správcovia umožnia len zmenu dispozičného práva k účtu, čím vlastníkom nevznikajú zbytočné, aj keď nízke náklady so zrušením pôvodného účtu a založením nového účtu.

    Možno by bolo vhodné nahradiť text: …. previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na nový účet domu zriadený novým správcom alebo novým spoločenstvom na: … podľa rozhodnutia nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov buď previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na nový účet domu zriadený novým správcom alebo novým spoločenstvom alebo PONECHAŤ zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na pôvodnom účte domu so zriadením dispozičného práva pre nového správcu alebo nové spoločenstvo odo dňa účinnosti novej zmluvy.

    Odôvodnenie: Majiteľmi účtu, prípadne účtov sú vlastníci bytov a nebytových priestorov, takže oni jediní môžu rozhodovať o zrušení účtu, prípadne o založení nového účtu.

  5. Boli by sme veľmi radi keby sa konečne zmenil zákon resp. paragraf aj v tej časti ako sa odčleniť od domu s ktorým nás nič nespája ani múry ani elektrika ani kúrenie ani LV. Je to nefungujúce SVB v ktorom sme momentálne my z nášho domu rukojemníkmi a to len preto lebo 4.vlastnik z nášho domu je predseda a kúpil si zvyšných 4 vlastníkov z druhého domu. Naše práva sú nám odopreté a vo všetkom sa rozhoduje o nás bez nás. Viem že spravodlivosť na Slovenku a vo svete márne hľadám ale priala by som zákonodarcom a sudcom nech len týždeň skúsia žiť v takom dome kde všetko sa robí napriek len kvôli tomu že predseda vie že kým má tých 4 na svojej strane aj tak nič nemôžeme. Ste perfektní tím a je dobre že ste pre nás obyčajných ľudí oporou a máme informácie z prvej ruky. Držím palce len tak ďalej pán doktor.

  6. Dobrý deň.
    Súhlasím s pánom Perdíkom že zmeny sú potrebné. Bohužial novelizovať podmienku k dobrovolnej dražbe na 15 násobok priemernych mesačných nákladov je zbytočné a nič neriešiace tam kde dražba nevymôže ani tých 2000 eur a jedna sa o byty 1-2 kategórie čiže teplo a voda „zadarmo“
    1. žiadna komerčná banka neakceptuje pri žiadosti o úver SVB pri dlžnikoch nad 3 mesiace a vysledok je KO žiadosť a tým uplna nemožnosť rekonštrukcie z cudzích zdrojov. Pri uvere zo ŠFRB tiež nebudu radi ak su neplatiči a taktiež nepočkaju 15 mesiacov so splatkami uveru ak poctivý vlastnici na splatku proste nemaju a zosplatní sa celý uver. (Kôli neplatičom mi banka kde mame uložených 60000 eur ako FO nepožičia 10000 eur !!! to je realita)
    2. vlastnici nemôžu jednoducho odpojiť neplatiča zo zdroja vody či tepla a tym dotuju aj zo socialnych dávok a dôchodkov neplatičov.
    3. nieje možnosť dražby ak neodsuhlasi 2/3 vlastníkov
    4. odpajanie celých domov od médii či rozpadnutie domu o pár rokov je asi buducnosť slovenskeho vidieka či mestských periferii.
    5. aj O.Z. nastavil nedoplatky na najme na 3 resp. 6 mesiacov vo važnych dôvodov.
    6. Susedia podržia neplatiča ak vedia že je dobrý sused no zrovna má zle obdobie.
    7. podmienka 2000 eur k dražbe bola nastavená kôli bytovej mafii nie susedom
    8. pri platbe 150 eur a 15 mesiacoch je suma tak vysoka že zmena podmienky 2000 eur je neefektívna a neplatiča to neodradí.
    Môj návrh by bol čiste matematický a praktický.
    Na výpočet použiť priemer jednej dvanástiny celkových nákladov na byt za predchádzajúci rok
    Umožniť vlastníkom bez nutnosti zdlhavých a drahých sudov riešiť nedoplatky so spoluvlastnikom ktorý nieje ochotný k spolupráci (platený splatkový kalendár)
    Využiť matematicky podmienky na navrh k dobrovolnej dražbe kde :
    3 mesiace nedoplatky schvali 2/3 vlastnikov
    6 mesiacov nedoplatky schvali 1/2 vlastnikov
    18 mesiacov nedoplatky schvali 1/4 vlastnikov
    24 mesiacov nedoplatky lubovolný spolu-vlastník

    Treba si uvedomiť že ide o možnosť nie prikaz, dať luďom páky brániť sa znehodnocovaniu svojho majetku a života neplatičov na ukor poctivcov

    Pri dražbach je stale nedoriešena otazka i Fondu opráv. Kým nový vlastník je povinný pristupiť k aktivnej úverovej zmluve, v prípade neplatičov aj napriek strate z dražby je v prospech noveho vlastnika ukrojene na ukor poctivých vlastníkov ako podiel na už nasporenom FO a tym obohateniu noveho vlastníka na ukor „poctivo sporiacich vlastníkov“ (pri FO 60000 a 18 bytoch si novy vlastnik po dražbe celkom prilepší)
    Kym niekto spori na opravu domu 10-20 rokov iný nema tu povinnosť a príde na hotové.
    Priklad z praxe:
    Po vyučtovaní nedoplatkov tie prevýšili 2000 eur, dražba bytu za 4000 eur vrátila do FO 1300 eur, kym nový vlastník vydražil i podiel na FO vo výške 3750 eur a následným predajom za 7000 eur ziska i realitka a prevodca. Rátam ako rátam za kratší koniec ťahaju vždy poctivý susedia… A nový navrh im velmi nepomôže keď pri nakladoch na prazdny byt 85 eur za 15 mesiacov je to 1275 eur a kym dôjde k nejakej dražbe i ovela viac… o pripadnych možnostiach budúceho úveru na rekonštrukcie hoc i z ŠFRB za podobných podmienok sa baviť so sklamanými susedmi-veriteľmi ani nehovorím, uviazali by si na krk vlastne slučku…

  7. Dobrý deň, nesúhlasím s týmto názorom a dôvody uvádzam pravidelne v mojich príspevkoch.

  8. Pani Bence, vo Vaďom prípade ide podľa mňa o nevedomosť Okresného úradu. Zákon je v tomto prípade na Vašej strane.

  9. V jednej reportáži z konferencie o bezdomovectve odznel príklad tuším Holandska kde 80 % bezdomovcom dokázali pomôcť naštartovať svoj nový život, zabespečili im ubytovanie i nejaký príjem. No čo mi utkvelo najviac v pamäti sú 3 podmienky ktorú museli klienti sociálneho úradu splniť : 1 – byť dobrým susedom, 2 – byť sociálne prístupný , 3 – platiť načas nájom. A to sú podmienky štátu v štátnych bytoch. Áno treba riešiť i sociálne slabších, no po skúsenostiach so sociálnymi úradmi pri riešení bytových otázok viem že úrady nič u nás nevyriešia a štát sociálnu otázku bývania hodil na plecia občanov tým že dotujú i občanov ktorým je jedno na čí úkor žiju, čím štát priamo podporuje lajdákov na úkor poctivcov. (mam aj skúsenosť v tom že priamo štátna organizácia ako zodpovedný opatrovník bol vedený ako neplatič) Ak napríklad čo i len jeden dôchodca príde čo i len o jedno euro zo svojich celoživotných úspor je niečo zlé, ak to priamo zo zákona možné je a zákon nechráni tých ktorý sú najzraniteľnejší. Čo mám povedať dôchodcom na otázku “ načo sme sa skladali do fondu 1 euro za meter ak ani po 10 rokoch sporenia komplexná rekonštrukcia nebude kôli neplatičom, veď sa toho ani nedožijeme“ Keď počúvam o tom že treba školenie pre predsedov spoločenstiev, po rokoch samoštúdia viem len jedno, ani školený predseda s titulom spredu i zozadu nič nezmôže nakoľko predseda nerozhoduje, ale len vlastníci, kým nebude osveta vlastníkov bytový fond mimo lukratívnych oblasti bude chátrať, ako jeden povedal „bude odžitý za pár rokov“ no sú budovy čo stoja i tisíc rokov ak sa o ne človek staral… aj keď niektoré stavby stoja stáročia aj bez údržby lebo ich dobre postavili… Ak štát nebude tiež nápomocný ani pri dodržiavani základných úloh bytovej politiky ako je dodržiavanie stavebného zákona či požiarnej ochrany, budu bytové domy horieť či fasády budu „zateplené“ hlavne lavórmi, a príliš „aktívny“ predseda dosiahne akurát miestenku na chirurgii lebo empatia je síce pekne slovo ale je to ako hádzať hrach na stenu… Dnes som absolvoval sedenie okresného úradu iba preto že som pre „nedoplatky“ nevydal to „správne potvrdenie“ ani za úplatu, pre prevod bytu a skončil som skoro na chirurgii tak ako pán zo správ JOJky, čo bol zvolený ako nový predseda a syn starej predsedníčky mu to pekne „osladil“… Spravovať byty je naozaj náročne, najviac psychicky a každá nápomocná ruka je dobrá, zatiaľ mam častejšie pocit že skôr zakopávam o tie povestné „polená“… 🙂

  10. Áno pán doktor ja viem, skôr som myslela na to, že by bolo potrebné niečo, nejaká páka na tých, ktorí sedia na Okresných úradoch, aby ich prinútili aj rozmýšľať a konečne aby si začali plniť svoju prácu poctivo a aby sa zoznámili aj s literou zákona. Lebo žiaľ Okresný úrad v KE je podľa doterajších skúsenosti asi v inom štáte ako Okresný úrad v BA a riadi sa inými zákonmi. Je to smutné ale je to pravda. A práve OÚ je najväčším kameňom úrazu v našom prípade.

  11. Stále neriešený a nanášaný problém:
    Pôvodní vlastníci vo veľkom prenajímajú svoje byty,pritom sú v zahraničí ,alebo v inom meste,Ako zabezpečiť napr. 2/3 účasť vlastníkov na domovej schôdzi-Zhromaždení?. Vybavovanie splnomocnenia napr. pre podnájomníka je vyhýbavé,zvlášť,keď sa jedná o neho. Prečo to konečne nechce nikto riešiť,aby podnájomníci -ako tiež užívatelia domu,boli vo veci,aspoň účasťou na schôdzi zákonne postavení na úroveň vlastníka ? !

  12. Vďaka pán JUDr. Perdík, môžem napísať, že ma Vaša snaha potešila, ale stále je to k „radosti“ dlžníka: máme skúsenosti s dlžníčkou, ktorá nastavuje svoju dlžobu tak, aby k sume 500,- eur „nedocielila.“ Keď sa k tejto sume blíži vždy niečo prihodí a to bude aj v prípade troch mesiacov. A v tomto vidím vždy šancu pre dlžníka a trest pre poctivého platiča. Dlžníci využívajú len to, čo im dovoľuje zákon a ten im dovolil dosť. Pätnásť mesiacov v navrhovanom zákone by som dala na desať. Trojnásobok na zverejnenie? Mesačne zverejňovať dlžného vlastníka. Návrh mi pripadá znovu veľmi opatrný. Keby z 28 bytov prestali platiť 5, 7? Úver, elektrika, kúrenie to všetko sa musí splácať – dlžné platby sa pokryvajú zo spoločného účtu aj z fondu opráv – a keď nechcú ostatní vlastníci prísť o byty sú povinní týchto nepoctivcov ťahať bezradne ako bremeno za sebou, kým nastane čas vymáhania. Verím, že naozaj pomaličky prídeme do cieľa a doba na vymáhanie dlžôb sa bude znižovať a znižovať … želám veľa šťastia, doterajšie skúsenosti s vašim združením sú na vysokej úrovni, excelentné.

  13. Dobrý deň, rozumiem Vašim argumentom, ale zákon nedokáže vyriešiť vžemožné snahy každého človeka. V zmluve si môžete dohodnúť napr. inštitút oznamovania dlžných súm každému vlastníkovi v bytovom dome aj na mesačnej báze. Týmto spôsobom nejde o zverejňovanie dlžníka, ale len o plnenie si dohodnutej informačnej povinnosti.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Všetky polia sú povinné.



Viac nezobrazovať