Správa a nájom garáží v bytových domoch: Praktický sprievodca pre správcov a SVB
V prostredí slovenských sídlisk sú garáže a garáže a garážové stojiská čoraz cennejším artiklom. Pre SVB a správcov však ich nájom a správa predstavujú špecifickú agendu, ktorá sa výrazne líši od správy bytových jednotiek. Nesprávne nastavená zmluva alebo nejasné pravidlá užívania často vedú k zbytočným sporom, ktoré končia na stole rady SVB alebo u správcu.
Prečo nestačí „vzor z internetu“ a nie od ZLSBD?
Pri nájme garáže narážame na dôležitú právnu dvojskočnosť. Voľba správneho zákona je kritická pre platnosť celej zmluvy. Ide v prvom rade o zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon sa vzťahuje na samostatne uzatvorené garáže, ktoré sú v katastri nehnuteľností vedené ako nebytové priestory. Tento zákon je síce kogentný, čo znamená, že ak v zmluve chýba čo i len jedna zákonná náležitosť (napr. presný účel nájmu), zmluva je od počiatku neplatná, no je ti však aj Občiansky zákonník, ktorý sa používa primárne pri nájme garážových stojísk, ktoré však sa podľa zákona nepovažujú za samostatný nebytový priestor.
Je preto podstatné vždy jasne definovať predmet nájmu podľa listu vlastníctva. Nie malú úlohu a účel zoháva aj domový poriadok, prípadne manuál užívanie (pokiaľ je prílohou k zmluve o výkone správy), ktorý musí nájomca rešpektovať rovnako ako vlastník. Vstupuje totiž do všetkých užívateľských práv a povinností ako namiesto vlastníka.
Požiar a ekológia
Garáž nie je skladisko! Častým problémom v bytových domoch je, že nájomcovia využívajú garáž na uskladnenie horľavín, starých pneumatík či autobatérií. Naša vzorová zmluva však reflektuje na všetky požiadavky legislatívy. Prevádzka garážového domu a užívanie predmetu nájmu sa totiž musí riadiť cieľmi Európskej zelenej dohody (Green Deal) a súvisiacou legislatívou, najmä Smernicou Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2018/844 (EPBD III), ktorou sa mení smernica o energetickej hospodárnosti budov, a jej implementáciou v zákone č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov. Zmluva musí striktne zakazovať skladovanie látok, ktoré zvyšujú požiarne zaťaženie objektu nad rámec projektu. A environmentálna zodpovednosť? Únik prevádzkových kvapalín (olej, nemrznúca zmes) môže poškodiť podlahu alebo kontaminovať spoločné priestory. V zmluve preto musí byť jasne ukotvená povinnosť nájomcu udržiavať priestor v čistote a na vlastné náklady sanovať prípadné znečistenie.
Ekonomika a inflácia ceny nájmu, nie je to iba o energiách
Pri dlhodobých nájmoch je najväčšou chybou fixná cena bez možnosti úpravy. Pre zachovanie rentability správy odporúčame do zmlúv vklada inflačnú doložku s možnosťou každoročne zvýšiť nájomné o mieru inflácie vyhlásenú Štatistickým úradom SR za aktuálny rok. Naša zmluva tiž reflektuje oddelenie nájomného od služieb. Energie (najmä elektrina pri osvetlení a bránach) by mali byť účtované buď paušálne s právom na prepočet, alebo podľa podružného merania. V čase rozmachu elektromobility je dôležité v zmluve zakázať nabíjanie vozidiel z bežných zásuviek, ak na to nie je priestor technicky prispôsobený a meraný.
Rovnako zabezpečovací prostriedok (depozit) by mal byť štandardom. Odporúčame výšku minimálne dvoch mesačných nájmov. Táto suma slúži na:
- úhradu nedoplatkov na nájomnom
- opravu poškodenej brány či ovládačov
- vypratanie priestoru, ak ho nájomca po skončení nájmu neodovzdá čistý
Správnym nastavením zmluvy so ZLSBD získate všetko potrebné
Profesionálne spracovaná zmluva o nájme garáže nie je len „papierom pre kontrolu“. Je to nástroj, ktorý chráni spoločný majetok vlastníkov, zabezpečuje predvídateľný príjem do fondu prevádzky, údržby a opráv a v neposlednom rade šetrí čas správcovi pri riešení konfliktov.
Pre našich členov máme k dispozíci vzor zmluvy o nájme garáže, ktorý reflektuje najnovšiu judikatúru a potreby správy bytových domov.
Kontaktujte nás na adrese sprava@lepsiasprava.sk
