Blogy a články

1. Nepredloženie správy o činnosti

V zmysle ust. § 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako ,,BZ“) je správca bytového domu do 31. mája nasledujúceho roka povinný predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti, týkajúcu sa predovšetkým hospodárenia s finančnými prostriedkami, stavu spoločných častí a spoločných zariadení domu ako aj všetkých významných skutočností, ktoré  vo vzťahu k vlastníkom v bytovom dome v príslušnom období nastali. Aj keď je lehota na predloženie správy zákonom stanovená striktne, formu predloženia správy zákon správcovi nepredpisuje. Okrem doručovania správy v písomnej podobe a jej zverejňovania spôsobom, ktorý je v dome obvyklý, preto do úvahy prichádza aj možnosť jej prednesenia na schôdzi vlastníkov zo strany správcu alebo aj prostredníctvom inej osoby, ktorá schôdzu vlastníkov vedie. Aby sa predišlo možným rozporom v rámci plnenia si predmetnej povinnosti zo strany správcu, konkrétny spôsob predloženia správy je zo strany vlastníkov potrebné odsúhlasiť a zakomponovať ho priamo do zmluvy o výkone správy. 

2. Porušenie povinnosti oddeleného vedenia účtu bytového domu od účtu správcu vedeného v banke

Finančné prostriedky vlastníkov v tom ktorom bytovom dome musia byť v zmysle BZ od bankového účtu správcu separované.  Povinnosť správcu založiť a viesť osobitný bankový účet pre každý bytový dom, ktorý spravuje, musí byť rešpektovaná aj vtedy, ak vlastníci poukazovanie finančných prostriedkov za služby spojené s užívaním bytu a do fondu prevádzky údržby a opráv na bankový účet správcu schválili osobitným hlasovaním. Inšpektorát Slovenskej obchodnej inšpekcie (ďalej iba ako ,,SOI“) so sídlom v Košiciach zaujal v predmetnej veci stanoviskov rozhodnutí P/0015/08/14 zo dňa 26.06.2014, prostredníctvom ktorého konštatoval nasledovné: ,,Zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vyplýva správcovi povinnosť viesť prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv oddelene od účtov správcu a to osobitne pre každý spravovaný dom.“ Toto stanovisko vychádza priamo z ust. § 8 ods. 3 BZ, v zmysle ktorého sú majiteľom účtu bytového domu v banke zriadeného správcom výlučne vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, pričom správca je s finančnými prostriedkami oprávnený disponovať a vykonávať k účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Majetok vlastníkov nie je a ani nemôže byť súčasťou majetku správcu. Finančné prostriedky z účtu bytového domu na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu, správca použiť nesmie. Rovnako nie je oprávnený využiť majetok vlastníkov vo svoj vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb.

3. Vykonávanie správy bytového domu bez platne uzatvorenej zmluvy o výkone správy

Správu bytového domu môže oprávnene vykonávať iba tá právnická alebo fyzická osoba – podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Podmienkou na vykonávanie činností súvisiacich so správou bytového domu je však okrem vyššie uvedeného aj uzatvorenie platnej zmluvy o výkone správy medzi správcom a vlastníkmi v písomnej forme, pričom v prípade jej absencie nie je správca na výkon činnosti spojených so správou bytového domu oprávnený. V takomto prípade totiž zo strany správcu dochádza nie len k porušeniu ust. § 8a BZ, ale aj k  porušeniu ust. § 4 ods. 1 písm. h) zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa (ďalej len ako ,,ZoOS“), v zmysle ktorého je správca povinný poskytovať služby spôsobom, ktorý umožňuje ich riadne a bezpečné použitie. Pod riadnym poskytnutím služby sa totiž rozumie poskytnutie služieb  nie len v súlade so zákonnými podmienkami, ale aj v súlade s podmienkami zmluvnými, dohoda o ktorých v tomto prípade medzi vlastníkmi a správcom neexistuje.