Blogy a články

Úlohou správcu bytového domu je výkon činností súvisiacich so zabezpečením služieb a údržby v bytovom dome. Ak si vlastníci uvedomujú, že správca pre nich vykonáva ten servis, ktorý by si ako vlastníci rodinných domov  museli vykonávať sami, je nepochopiteľné, ako sa niektorí vlastníci stavajú k takýmto povinnostiam. Nikto nikoho nemôže nútiť, aby konal v rozpore so svojou vôľou, ale …

Je normálne, aby spoluvlastníci ostatných bytov v bytovom dome boli vazalmi nezodpovedného vlastníka, ktorý je hrozbou pre ostatných? Nešťastní vlastníci sa potom obracajú na svojho správcu, ako na spásu, aby zasiahol. Ale čo reálne môže urobiť správca? Aj on má len nejaké možnosti a v mnohom nemôže urobiť nič, pretože on len plní rozhodnutia vlastníkov.

Poznáte to všetci, vlastníci bytov, či správcovia. Bytové domy začali spravovať správcovia v stave, v akom sa odpredali vlastníkom v 90-tych rokoch. Určite to neboli novostavby bez závad. Väčšina domov, v ktorých bývajú obyvatelia v SR, bola postavená pred 25-55 rokmi. Majú svoje nedostatky, opotrebenia, až havarijné stavy aj v závislosti od toho, ako sa užívali a udržiavali. Áno je pravdou, že veľa domov už prešlo rekonštrukciou, ale mnohé ešte nie a vykonať čo i len výmenu stúpačiek správca nevie uskutočniť z dôvodu neochoty vlastníkov. Je potrebné si uvedomiť, že aj stavebné konštrukcie a technické či technologické zariadenia sa vekom znehodnocujú, opotrebovávajú a morálne starnú. Mnoho vlastníkov považuje za samozrejmé, že si kúpia nový PC alebo  mobilný telefón či auto, lebo chápu, že sa o ne treba starať a servisovať ich a po čase sú už zastarané a tak si ich vymenia za nové, bez chýb a s novými technológiami. Ale to isté sa deje aj so stavbou a jej súčasťami – s rozvodmi vody, plynu, kúrenia, výťahom, kotlom, oknami, strechou, fasádou a pod..

Prvý nepomer vzniká, keď v staršom bytovom dome sa stretnú vlastníci, ktorí si byt kúpili za pár drobných v čase privatizácie, ale sú tam aj takí, ktorí ho kúpili za stotisíc a budú ho splácať celý svoj produktívny život. A tu sa odráža postoj k správe ich majetku, pretože ten kto ho kúpil teraz, ho chce udržiavať v plnej hodnote ďalších 30 rokov, no naráža na nepochopenie ostatných, hlavne postarších obyvateľov alebo jednotlivca. Neplatí to samozrejme všade, ale stáva sa to bežne. No môže sa stať paradoxne aj opačný stav, kedy starší obyvatelia v dome chcú vylepšenia a negujú ich práve novousadlíci, pretože im už nezostávajú voľné zdroje na modernizácie bytového domu, pretože všetky svoje zdroje dávajú do splátok úveru na kúpu predmetného bytu. Alebo niekto jednoducho nechce nič, žiadny progres. A sme v začarovanom kruhu.

A teraz príde na rad správca. Na schôdzi vlastníkov ich správca oboznámi s technickým stavom a opotrebením stavby a navrhne efektívny spôsob sanácie bytového domu, nastaví na to aj tvorbu fondu opráv. Výsledok? V tom lepšom prípade sa vlastníci s týmto návrhom stotožnia a sanácia domu sa zrealizuje, všetci sú spokojní, majetok sa udržiava a dokonca sa  technickým zhodnotením zvýši jeho trhová hodnota, všetci sú spokojní.

No veľmi často sa stáva, že sa na schôdzi vlastníkov postaví „vševed“ a s takýmto návrhom a postupom správcu alebo ostatných vlastníkov nesúhlasí, lebo „ jemu nikto nebude diktovať čo má robiť, on to vie najlepšie a už vôbec nie EÚ a on má za to ešte aj zaplatiť!“ … a takto tento jednotlivec alebo menšia skupinka rozbije jednanie, ostatní vlastníci znechutení odídu zo schôdze a do budúcnosti sa už ďalších schôdzí nezúčastňujú, lebo sa nechcú hádať.  A tam skončí dobrá snaha správcu niečo vyriešiť, lebo bez vlastníkov to nezrealizuje, ak sa nejedná o haváriu. Poznávate tento scenár ? Je to veľmi časté a ako správcovia sa s takými situáciami stretávame a nevieme urobiť nič. Uvedomujú si ale takíto vlastníci, že tým vlastne môžu ohroziť celý bytový dom? Koľkokrát správca zažil, že sa byty nesprístupnili pri bežiacich  výmenách stúpačiek, pri výmenách meračov  alebo pri revíziách a pod.? Je to korektné jednanie jednotlivca voči ostatným spoluvlastníkom?

Riešenie:

Uzákoniť povinnosť výmeny technických prvkov podľa veku stavby a životnosti stavebných súčastí, ktoré budú skatalogizované.

Veď nie je mysliteľné, aby v 50 ročnom bytovom dome neboli vymenené stúpačky vody, stále sa len plátajú objímkami a „uvedomelí vlastníci“ sabotujú ich výmenu. Pritom mali byť vymenené podľa životnosti už dvakrát.  

Rada pripodobňujem situácie a ich riešenia k vlastníctvu auta, tomu vlastník akosi rozumie viac. Každé auto musí pravidelne absolvovať STK a majiteľ to plní bez pripomienok, tak prečo neriešiť zákonne aj toto? Tu sa vari nejedná o bezpečnosť ? Obdobne napr. pri výťahoch. Absolútne by pomohlo, keby sa stavebný zákon alebo bytový zákon stal nástrojom na riešenie aj tejto problematiky, lebo onedlho takéto domy budeme nie sanovať, ale asanovať. Zamýšľame sa aj nad tým, že raz budeme musieť tieto budovy demolovať, tvoríme na to nejaké zdroje? Nie.  Ale raz ten čas príde a v niektorých prípadoch k tomu už aj došlo. Ak sa o svoj majetok nebudeme priebežne starať, o to skôr „pôjde k zemi“ a asi nebude žiadne štátne šrotovné. Štát totiž nie je zodpovedný za súkromný majetok, to si treba uvedomiť. Stále budem tvrdiť, že takíto vlastníci by mali radšej vlastniť malý rodinný dom, nie byt, nech si v ňom zabezpečujú služby a údržbu sami  a tam nech si ho nechajú aj spadnúť na hlavu, je to ich rozhodnutie, ale v bytových domoch tomu tak nesmie byť!

Samostatnou kapitolou je nerovnakosť povinností pri správe spoločných častí a zariadení bytového domu pre správcu a pre vlastníkov bytov, a to pri revíziách. Štát nepochopiteľne vyžaduje a kontroluje plnenie povinností správcu pri správe spoločných rozvodov, ale je benevolentný pri kontrole bytových rozvodov.  Najčastejšie pritom porucha je nie na spoločnej časti, lebo tá sa udržiava a kontroluje, ale práve v bytových rozvodoch a spotrebičoch.

Revízie spoločných plynových rozvodov pre správcu končia prvým uzatváracím ventilom pred plynomerom, od tohto miesta sú prípojné zariadenia a spotrebiče vlastníctvom majiteľa bytu. A teraz sa pýtam. Kedy štát kontroloval vlastníka bytu, či má platnú revíziu rozvodov a spotrebičov? Nesuplujeme radšej ako správcovia aj povinnosti vlastníka a dáme skontrolovať všetky rozvody až po spotrebič vrátane? Pre istotu?! A ešte aj tak sa stane, že vlastník revízneho technika ani nevpustí do bytu. Ako má správca vykonať revíziu rozvodov, ktoré sú prístupné len v danom byte? Má zákonnú povinnosť a hotovo. Že to nie je technicky vykonateľné bez súčinnosti vlastníka bytu, nikoho nezaujíma. A zase sme u toho istého „vševeda“, lebo on pri dverách svojho bytu vyhlási, že má všetko v poriadku a zabuchne dvere. A správca a susedia nech sa len modlia, že je to ozaj pravda, no nemusí byť. To isté platí aj v rozvodoch elektrickej siete v domácnostiach. Dovolím si tvrdiť, že najmenej 60% bytov v bytových domoch má pôvodnú elektroinštaláciu a nikdy v nich  nebola vykonávaná povinná revízia a už vôbec nie kontrolovaná štátom. Práve nedávno na jednom odbornom fóre zaznela informácia, že len 5 rodinných domov si splnilo zákonnú povinnosť a nahlásilo vykonanie povinnej revízie plynových spotrebičov. Sme krajina len s 5 rodinnými domami?…

Riešenie:

Uzákoniť povinnosť kontroly elektroinštalácie a plynovej inštalácie a spotrebičov v bytoch s právom vstupu do obydlia kontrolným orgánom a správcom objektu.

Najviac požiarov v bytových domoch vzniká práve chybou v elektroinštalácii, neutiahnuté spoje v hliníkových rozvodoch, pozapájané vysokovýkonné spotrebiče na jednu zásuvku s predlžovačkami, poddimenzované ističe alebo ešte staré poistky a pod..

No aj pri revíziách plynových rozvodov a spotrebičov vzniká množstvo problémov a hlavne ak si vlastník realizuje pripojenie plynového sporáku sám. Veľakrát si vlastníci zamedzia prístup k uzatváracím ventilom k sporákom … lebo kuchynská linka, nevymenia si spotrebič … veď funguje. Videla som aj pripojenie plynového sporáku záhradnou polievacou  hadicou s uťahovacou páskou, ako aj otváranie ventilu na sporáku kombinačkami! A toto je OK?  Revízny technik nariadi výmenu sporáku a vlastník si ho vymení za iný výbehový model, namontuje si ho sám a potom čakajte nešťastie. Tu správca nezmôže nič, môže vyžadovať len dobrovoľné plnenie zo strany vlastníka. A opäť sa pýtam, je toto v súlade s bezpečnosťou ostatných vlastníkov?

Aby nedochádzalo k zbytočným nešťastiam, veľmi by pomohlo, keby vo všetkých bytoch a v nebytových priestoroch boli povinné hlásiče dymu a úniku plynu.

Riešenie:

Uzákoniť povinnosť inštalácie hlásičov dymu a úniku plynu vo všetkých budovách.

A znovu sa vrátim k autám. Každé auto musí mať PZP a kto chce aj havarijné poistenie. Prečo dodnes nie je uzákonená povinnosť mať poistený bytový dom na novú hodnotu s priebežne zlepšovaným poistným krytím? Veľa ľudí nerozlišuje čo je poistenie bytového domu a čo poistenie domácnosti. Ľudovo je to krásne popisne vysvetlené tak, že keď obrátite byt hore nohami, tak to čo nespadne je domová poistka ( pevné a zabudované ) a čo spadne je poistenie domácnosti ( nábytok, spotrebiče a pod.). Byty sú častokrát ako domácnosti podpoistené, lebo ak si vlastníci nebrali žiadny úver na kúpu bytu, tak im vo väčšine prípadov zostali tie poistky, ktoré podpisovali ešte ako nájomníci pred 30 rokmi. A potom v prípade požiaru alebo len vytopenia susedom sa divia, že z poistného plnenia skoro nič nedostanú. Mnohokrát ako správcovia počujeme, že „ja radšej zaplatím škodu, ale zbytočne platiť poisťovni nebudem“. To ale nie je také jednoduché, ak k poistnej udalosti naozaj dôjde. Je to ale o zodpovednosti jednotlivca za jeho osobný majetok. No v prípade poistenia bytového domu sa nejedná o drobnosti. Tu môže dôjsť k rozsiahlejším a nákladnejším škodám. Poznáme  ako správcovia aj také bytové domy, kde  vlastníci negujú uzavretie akejkoľvek poistnej zmluvy bytového domu alebo jej aktualizácie, resp. úpravu na aktuálnu novú cenu nehnuteľnosti a ignorujú odporúčania správcu, pritom poistná udalosť môže vzniknúť kedykoľvek a komukoľvek.

Riešenie:

Uzákoniť povinnosť poistenia bytovej budovy na obvyklé riziká na aktuálnu hodnotu.

Správca musí riešiť aj iné bezpečnostné hrozby ako sú napr. nelegálne úpravy bytov, manipulácie s otvoreným ohňom v spoločných priestoroch, vo výťahoch, či grilovačky na balkónoch. Nezriedka sa stane, že sused bez mihnutia oka vyhodí horiaci ohorok z cigarety z okna alebo z balkóna a ten pristane cez otvorené okno v byte alebo na balkóne susedovi nižšie bývajúcom. Stal sa prípad, kedy sused vyhodil horiaci ohorok z balkóna a ten pristál o poschodie nižšie rovno na deku v kočiariku, v ktorom spalo dieťa. To sme fakt tak nezodpovední a ľahostajní ľudia sami voči sebe alebo sme zabudli používať rozum?

Osobitnou kapitolou pre správcu sú vlastníci, ktorí sú neprispôsobiví alebo nejako handicapovaní – hlavne mentálne, s diagnózami vyžadujúcimi opateru, no opatera zlyháva alebo je nedostačujúca, veľakrát sú vlastníkmi bytov ľudia s psychózami, ktorí veľmi negatívne ovplyvňujú život ostatných vlastníkov, ľudia závislí na návykových látkach a alkohole. Plnenie povinností správcu v takýchto prípadoch je mimoriadne náročné a aj nebezpečné. Mnohokrát sa od takýchto vlastníkov nedá dosiahnuť plnenie povinností a opäť… ohrozujú ostatných spoluvlastníkov. Poznáme mnoho prípadov aj z médií. Správca ale nie je povinný toto riešiť, on  nie je ani polícia, ani lekár a pod. No vlastníci sa na neho stále obrátia ako na prvého. Správca má jedinú možnosť, a to požiadať niektorého vlastníka, aby v  krajnom prípade uplatniť plnenie § 11 odst.5/ zák. č.182/1993 Z.z. – predaj bytu prostredníctvom súdu, ale ako dlho to bude trvať… a čo dovtedy, nestane sa niečo? Kto  bude zodpovedný?

Riešenie:

Uzákoniť štátny dohľad nad týmito osobami,  nakoľko môžu byť nebezpečné voči  sebe a okoliu, ak o to požiadajú vlastníci alebo správca. V týchto prípadoch by bolo vhodné aj ich umiestnenie do špeciálnych ústavov alebo zariadení a určite by sme privítali možnosť z úradnej moci nariadiť psychiatrické vyšetrenie a liečenie,  nie na jeho žiadosť, lebo tej sa nedočkáme, títo ľudia si to nepripúšťajú a veľakrát útočia na okolie. Polícia žiaľ zasiahne častokrát až vtedy, keď sa niečo stane, nie preventívne.

Citlivá kategória sú naši starkí, ktorí odmietajú opustiť svoje byty, lebo v nich chcú dožiť,  častokrát žijú vo veľkých bytoch, nevládzu ich udržiavať ani finančne, ani technicky, doslova v nich živoria. Neuvedomujú si tiež, že ich rozpoznávacie schopnosti už nie sú ako za mlada, sú pomalší a žiaľ zabúdajú. Áno je to prirodzené a patrí to k životu, ale koľkokrát sme ako správcovia zažili výjazdy hasičov k zabudnutému obedu na sporáku, zatiaľ čo starký spí alebo pozerá televízor? Stretávame sa s tým, že takíto obyvatelia domu nechcú ísť bývať ani k svojim príbuzným a tí to potom už neriešia. Ale spoluvlastníkom týchto vlastníkov nemôže byť jedno, či nevyhoria alebo nevybuchnú.

Iný prípad sú vlastníci s diagnózou Zberač. Toto je žiaľ fakt nebezpečná diagnóza pre ostatných vlastníkov bytov, ktorá ich ohrozuje už priamo, o hygienických nedostatkoch už ani nehovoriac.

Riešenie:

Uzákoniť štátny dohľad nad samostatne žijúcimi osobami, ktorí už evidentne potrebujú pomoc, nakoľko môžu vytvoriť všeobecné ohrozenie, ak o to požiadajú vlastníci alebo správca. V týchto prípadoch by bolo vhodné aj umiestnenie do špeciálnych ústavov alebo domovov a možno eliminovať pripojenie bytu k plynu. U diagnózy Zberač na žiadosť vlastníkov alebo správcu nariadiť liečbu.

Popisujem tieto situácie preto, lebo ma nútia vrátiť sa k nešťastiu v bytovom dome v Košiciach, kde došlo k výbuchu plynu a následnému devastačnému požiaru. Áno, vinníkom bol práve takýto starký, ktorý si inštaloval nevhodný plynový spotrebič sám,  viacnásobne u neho zasahovali hasiči pri zadymení jeho bytu, roky sa vlastníci snažili upozorňovať štátne orgány na túto situáciu, žiaľ bez odozvy. Až nastal deň, keď došlo k výbuchu a požiaru, ktorý jemu zbytočne zobral život a zmenil životy aj ostatným 15 rodinám, jeho susedom. A nemuselo k tomu dôjsť. Čomu všetkému je vystavený správca v takomto extrémnom prípade, ako postupovali jednotlivé zložky, čo sa dialo následne, čo  a ako museli riešiť vlastníci a správca pri likvidácii následkov, je už ďalší príbeh.

Preto chcem apelovať na nás všetkých, nastavme novú legislatívu, vyriešme  bezpečnosť v bytových domoch plnohodnotne, aby sa každý vlastník cítil v dome bezpečne a mohol svoj majetok skutočne využívať bez obáv.  Je ale potrebné si uvedomiť, že s vlastníctvom ide aj o zodpovednosť za svoj majetok a za svoje rozhodnutia a táto zodpovednosť nezačína a nekončí pre vlastníka jeho dverami do bytu, ale vstupom do objektu.