Blogy a články

Na úvod si povedzme na rovinu a úprimne, že proces likvidácie spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „SVB“) nie je v legislatíve uchopený tak, ako by mal byť. Aktuálna legislatíva nie je postačujúca a prednedávnom tomu bolo ešte horšie. Úprava v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako („BytZ“) sa obmedzuje len na strohú úpravu v § 7d celkovo v šiestich odsekoch spolu s krátkou informačnou úpravou napr. v § 7 ods. 8 alebo ods. 9. BytZ. Dôvodom spracovania tohto článku je však zákon č. 390/2019 Z. z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony s účinnosťou od 1. októbra 2020, ktorým sa výrazným spôsobom mení časť Obchodného zákonníka od § 68 po § 75 vymedzujúca zrušenie, neplatnosť a zánik spoločnosti. Ustanovenia sa doplňujú o nové paragrafy a nové inštitúty.

Z hľadiska správy bytových domov sú ustanovenia dôležité z dôvodu odkazu č. 12c v § 7d ods. 6 BytZ na práve spomenuté ustanovenia Obchodného zákonníka, konkrétne poslednej vety, podľa ktorej „sa na zrušenie spoločenstva s likvidáciou alebo bez likvidácie a na zánik použijú primerane ustanovenia Obchodného zákonníka o zrušení a zániku obchodných spoločností,^12c) ak BytZ neustanovuje inak“. Pojem primerane je v tomto ustanovení zvolený nie celkom šťastne, nakoľko znamená eklektický prístup k procesu likvidácie, zániku, zlúčenia a pod. v prípade SVB. V tomto príspevku však poukážem na tie ustanovenia, ktoré sú pre proces likvidácie najdôležitejšie a ktoré nie je možné obísť v prípade likvidácie SVB.

Ani nová úprava však nedokáže vždy myslieť na všetky už existujúce nedokonalosti a vyriešiť všetky problémy. Naopak, dokáže niečo aj zhoršiť. Jednou z nedotiahnutých vecí je aj ponechanie odkazu 12c v BytZ v pôvodnom znení, na základe čoho § 7d ods. 6 odkazuje na ustanovenia § 68 až 75 Obchodného zákonníka, pričom nová úprava priniesla aj nové paragrafy, konkrétne § 75a až § 75k, ktoré už v odkaze 12c pod čiarou zahrnuté nie sú. Našťastie je niekedy dôležitejší výklad zákona než zákon samotný a tak sa táto nedokonalosť dá prekonať výkladom alebo poukázaním na judikatúru súdov, ktorá o odkazoch uvádza, že majú len informatívny a nie záväzný charakter.

Rozdiel medzi zrušením a zánikom

Je rovnako dôležité poukázať na rozdiel medzi zrušením a zánikom SVB. Zrušenie je právny inštitút, na základe ktorého vstupuje SVB do špecifického režimu s určitými právnymi následkami. SVB však existuje po formálnej stránke naďalej, je zapísané v registri spoločenstiev vlastníkov, avšak z dôvodu, že podmienkou zrušenia je uzavretie zmluvy o výkone správy, SVB už správu bytového domu nevykonáva a namiesto predsedu SVB ako štatutárneho orgánu nastupuje likvidátor, ktorý vykonáva úkony smerujúce k majetkovému vysporiadaniu SVB. V praxi sa často objavuje situácia, že sa pri uzatváraní zmluvy o výkone správy oddiali jej účinnosť ku dňu výmazu SVB. Toto však nepovažujem za správne riešenie, nakoľko ku dňu zrušenia SVB, a teda zároveň ku dňu vstupu do likvidácie, nastupuje likvidátor do úlohy štatutára SVB a jeho úlohou nie je výkon správy bytového domu, ale vykonanie likvidácie SVB a podanie návrhu na jeho výmaz.

Výmaz SVB znamená jeho úplný zánik aj po formálnej a právnej stránke. Po výmaze už nie je možné vykonávať akékoľvek právne úkony v mene SVB žiadnou osobou z dôvodu jeho výmazu z registra spoločenstiev vlastníkov.

Likvidácia SVB podľa bytového zákona

Biedna úprava likvidácie SVB v BytZ podmieňuje vstup SVB do likvidácie rozhodnutím vlastníkov na zhromaždení v § 7c ods. 9 písm. h), v zmysle ktorého „zhromaždenie rozhoduje o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva“ a podľa písm. j) rozhoduje o správe alebo o zmene spôsobu výkonu správy. Ide teda výslovne o vôľu vlastníkov a ich rozhodnutie, akú formu správy si zvolia. Pre otázku praxe je dôležité poukázať na skutočnosť, že nejde len o paragrafy 7 a nasl., ale aj o § 14b ods. 1 BytZ, ktoré určuje kvórum, ktorým sa rozhoduje o podstatných otázkach v súvislosti s likvidáciou SVB, napr.:

• o zmene formy správy (písm. g)
• o zrušení zmluvy o spoločenstve (písm. a)
• o zmluve o výkone správy (písm. e)

Pri všetkých uvedených bodoch BytZ vyžaduje nadpolovičnú väčšinu všetkých vlastníkov a jednotlivých otázkach by sa malo hlasovať v poradí, v akom sú uvedené. Na ďalšie otázky je postačujúca nadpolovičná väčšina prítomných na zhromaždení (napr. hlasovanie o osobe likvidátora alebo o jeho odmene).

V zmysle § 7 ods. 9 BytZ je potrebné vstup SVB do likvidácie ako zmenu zapísať. Účel takéhoto zápisu je informovať tretie osoby o tejto zmene, nakoľko ide o špecifický právny režim subjektu práva. Lehotu na podanie tejto zmeny BytZ neurčuje, no považujeme za vhodné podať takýto návrh bez zbytočného odkladu. Rovnako sa zapisuje aj meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu likvidátora. Náležitosti zapísané v registri sú účinné voči každému odo dňa vykonania zápisu do registra. Ak však rozhodnutie vlastníkov a zapisované údaje preukážete inej osobe, majú voči takejto osobe informácie rovnaké účinky, aj keď ešte nie sú zapísané v registri. Zápis má len deklaratórny charakter a právnym titulom je rozhodnutie vlastníkov.

§ 7d BytZ

Za dôležité považujem poukázať na niektoré body § 7d BytZ, ktorý sa venuje problematike zrušenia, zániku a výmazu SVB:

• vlastníci môžu rozhodnúť o zrušení SVB k určitému dňu a ak sa tak nestane, tak platí fikcia, že sa SVB zrušuje ku dňu prijatia takéhoto rozhodnutia (§ 7d ods. 1 písm. a) BytZ)
• podmienkou zrušenia SVB a vstupu do likvidácie je uzavretie zmluvy o výkone správy so správcom bytových domov (§ 7d ods. 2 BytZ)
• likvidácia SVB sa vyžaduje vždy ak nejde o zánik SVB zlúčením, rozdelením alebo splynutím
• zostatok fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia je likvidátor povinný na základe rozhodnutia zhromaždenia (považujem za absolútny nezmysel aby o tom museli ešte rozhodovať vlastníci na zhromaždení) previesť do 30 dní od zápisu zrušenia spoločenstva v registri na správcu určeného v rozhodnutí zhromaždenia
• likvidačný zostatok je tiež likvidátor povinný previesť do fondu prevádzky, údržby a opráv príslušného domu.

Štandardne je možné považovať likvidáciu SVB za jednoduchší proces oproti likvidáciám obchodných spoločností. Spoločenstvá vlastníkov totiž v drvivej väčšine nemajú majetok, ktorý by bol tvorený z iných príjmov ako z preddavkových platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv a príspevkov za služby. Nie je to však pravidlom, nakoľko do likvidácie vstupujú väčšinou tiež len obchodné spoločnosti, ktoré už majetok nemajú. 

Novinky v likvidáciách SVB po 1. októbri 2020

Najvýznamnejším dôvodom prijatia novej úpravy v kontexte Obchodného zákonníka je takmer úplné odpojenie rozhodovania súdu o zrušení spoločnosti od posudzovania pred rozhodnutím o zrušení spoločnosti, či má spoločnosť majetok. Doteraz pred rozhodnutím o zrušení spoločnosti musel súd z úradnej povinnosti posudzovať, či má spoločnosť majetok, čo je samozrejme pri prístupe „entity by entity“ značne časovo a kapacitne náročné. Okrem toho táto činnosť vyžaduje poskytovanie súčinnosti viacerými osobami. Ak aj súd zistil, že v prospech spoločnosti sú evidované nejaké majetkové hodnoty (napr. motorové vozidlá), ešte to nič nevypovedalo o tom, či je zmysluplné ustanoviť likvidátora, keďže toho činnosť by mala zmysel vtedy, ak evidovaný majetok skutočne uchopí (motorové vozidlá fyzicky zabezpečí). Rovnaký princíp platí j v kontexte SVB, aj keď tu zrejme ťažko hovoriť o motorovom vozidle, avšak iný o inom hnuteľnom majetku tu hovoriť už možné je. 

Dlhšiu dobu som sa snažil nájsť systém, akým by som to množstvo zmien v Obchodnom zákonníku dokázal zhrnúť do kratšieho a súvislejšieho textu bez pokračovania. Ide naozaj o mnoho zmien oproti doterajšiemu priebehu likvidácií SVB. Myslím, že bude najefektívnejšie, ak sa najdôležitejšie zmeny opíšu v jednotlivých číselných bodoch. Verím, že sa k niektorým bodom vrátim v blízkej budúcnosti a naskytne sa možnosť analyzovať ich podrobnejšie. Určite sa tak stane napr. v problematike odmeny likvidátora, ktorá je sama o sebe rozsiahla a venuje sa jej samostatná vyhláška Ministerstva spravodlivosti č. 193/2020 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia Obchodného zákonníka o likvidácii.

32 veľkých zmien

Predtým, ako sa pustíme do jednotlivých bodov je vhodné definovať pojem likvidácie o sebe. Je tomu tak v § 70 Obchodného zákonníka, v zmysle ktorého „likvidácia smeruje k uspokojeniu nárokov veriteľov a iných osôb, ktorým prislúcha právo na likvidačný zostatok“. Likvidáciu vykoná likvidátor a aj keď v zmysle Obchodného zákonníka vstupuje spoločnosť do likvidácie zápisom likvidátora do obchodného registra, platí to len pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Osobitným zákonom je v tomto prípade práve zákon č. 182/1993 Z. z. vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý určuje v § 7d ods.. 1 písm. a), že „spoločenstvo sa zrušuje dňom uvedeným v rozhodnutí zhromaždenia o zrušení spoločenstva, inak dňom, keď bolo toto rozhodnutie prijaté“. Po dobu likvidácie sa používa názov SVB s dodatkom „v likvidácii“.

1. Prvou novinkou je možnosť rozhodnúť o neplatnosti spoločnosti podľa nového § 68a Obchodného zákonníka a teda aj o neplatnosti SVB. Môže tak urobiť jedine súd a za špecifických podmienok, ktorými sú:

1. nebola uzavretá zmluva o spoločenstve alebo nebola dodržaná jej zákonom ustanovená forma,
2. účel založenia SVB alebo predmet jeho činnosti je v rozpore so zákonom alebo odporuje dobrým mravom,
3. v zmluve o spoločenstve, chýba údaj o názve alebo predmete činnosti SVB,
4. všetci zakladatelia boli nespôsobilí na právne úkony (táto skutočnosť sa však pri zakladaní SVB neskúma a muselo by ísť o veľmi špecifickú situáciu).

2. Od 1. októbra 2020 môže rozhodnúť o zrušení SVB aj súd. Významné je v tomto smere najmä ustanovenie § 68b ods. 1 písm. b) Obchodného zákonníka, podľa ktorého „súd aj bez návrhu rozhodne o zrušení spoločnosti, ak nie sú orgány SVB ustanovené v súlade so zmluvou o spoločenstve, stanovami alebo zákonom viac ako tri mesiace“ alebo ustanovenie písm. c) týkajúce sa sídla SVB, na určenie ktorého BytZ neukladá žiadne podmienky a tak nie je vylúčené, že by mohlo mať SVB sídlo mimo adresy bytového domu alebo dokonca v zahraničí. Ak ide o takéto dôvody na zrušenie SVB, dôvod na jeho zrušenie sa predpokladá, ak vyplýva z registra spoločenstiev vlastníkov bytov alebo listín uložených v registratúre. Ak by súd rozhodoval o zrušení SVB v oboch prípadoch, dôvod na jeho zrušenie by mal existovať v čase rozhodnutia súdu. Inak pôjde v skutočnosti len o špecifický prípad zániku predpokladov na vznik SVB.

3. O ustanovení likvidátora rozhodujú vlastníci na zhromaždení. Nemusia o jeho osobe rozhodnúť na tom istom zhromaždení, na ktorom rozhodujú o svojom zrušení a o vstupe do likvidácie, odporúčam tak spraviť bez zbytočného odkladu práve z dôvodu už prijatého rozhodnutia o likvidácií SVB práve z dôvodu registrácie tejto zmeny v registri spoločenstiev. Limit na určenie osoby likvidátora je v zmysle § 71 ods. 1 Obchodného zákonníka 60 dní zrušenia SVB. Ak to v tejto lehote vlastníci bytov a nebytových priestorov nestihnú v tejto lehote, ustanoví likvidátora, v konaní podľa Civilného mimo sporového poriadku súd, avšak len v prípade, ak je zložený preddavok na úhradu odmeny a výdavkov likvidátora. Ak likvidátora ustanovuje súd, ustanovenie sa uskutočňuje náhodným výberom z osôb, ktoré by mohli byť pre prípad vyhlásenia konkurzu na majetok spoločnosti ustanovené za správcu konkurznej podstaty, a to aj bez ich súhlasu (§ 72 ods. 3 Obchodného zákonníka). V takomto prípade ho súd aj bez návrhu zapíše do príslušného registra.

4. Veľkou novinkou je rozhodovanie o osobe likvidátora. Kým do 1. októbra mohol byť touto osobou ktokoľvek, od prijatia novely ním môže byť už len správca konkurznej podstaty. Vítam túto zmenu, likvidácia nie je úplne jednoduchý proces a vykonanie všetkých úkonov, prípadne odhalenie protizákonnej činnosti si vyžaduje skúsenosti a dostatočnú prax. V zmysle § 72 Obchodného zákonníka môže byť likvidátorom

1. osoba, ktorá je zapísaná do zoznamu správcov vedeného podľa osobitného zákona (ďalej len „správca konkurznej podstaty“), alebo
2. b)    iná osoba, ak je zapísaná v registri fyzických osôb, s ustanovením za likvidátora súhlasí a mohla by byť inak ustanovená za člena štatutárneho orgánu spoločnosti.

Čo sa však myslí pod registrom fyzických osôb podľa písmena b) nie je niekde uvedené. Z praktického hľadiska odporúčam postupovať podľa písmena a) a vybrať si ako likvidátora osobu z registra správcov konkurznej podstaty. Je síce pravdou, že hneď odsek 2 tohto ustanovenia určuje, že „zmluva o spoločenstve môže určiť, kto má byť ustanovený za likvidátora“, musí byť ale zároveň splnená podmienka podľa odseku 1, teda je možné si vopred vybrať osobu likvidátora, avšak zo zoznamu správcov konkurznej podstaty. V tejto súvislosti odporúčam vyberať likvidátora nie vopred, ale vždy z aktuálneho zoznamu správcov konkurznej podstaty, nakoľko aj ten sa mení a priebežne aktualizuje. Likvidátora je možné zvoliť samozrejme len s jeho súhlasom. 

5. Likvidátora je možné aj odvolať, môže sa vzdať svojej funkcie, prípadne bez ohľadu na spôsob ustanovenia likvidátora môže súd na návrh osoby, ktorá na tom osvedčí právny záujem, vrátane likvidátora odvolať likvidátora, ktorý porušuje svoje povinnosti, alebo z iného vážneho dôvodu.

6. Činnosť likvidátora musí byť vykonávaná profesionálne a musí tomu zodpovedať aj jeho odmena, ale aj zodpovednosť jeho vlastná. Ďalšou novinkou je práve rozsah zodpovednosti likvidátora podľa § 74 Obchodného zákonníka, v zmysle ktorého „likvidátor je pri výkone svojej pôsobnosti povinný postupovať s odbornou starostlivosťou v súlade so záujmami spoločnosti (teda SVB) a všetkých jej spoločníkov (teda členov SVB) a za výkon svojej pôsobnosti zodpovedá rovnako ako členovia štatutárneho orgánu spoločnosti (teda ako predseda SVB). Toto ustanovenie môže byť pre likvidátorom limitujúce pre výkon činnosti, a to z dôvodu § 7c ods. 4 BytZ, podľa ktorého „predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí“. Predseda teda zodpovedá celým svojim majetkom a v takomto rozsahu zodpovedná za likvidáciu aj likvidátor, teda celým svojim majetkom.