Blogy a články

Problematike vymáhania nedoplatkov a zabezpečenia pohľadávok vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa u nás vo Finlegal services, s. r. o. venujeme už niekoľko rokov. Pamätám si prvé prednášky o prednosti zákonného záložného práva v zmysle § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) alebo o jeho vecnoprávnom charaktere vzhľadom k bytu alebo nebytového priestoru. Pamätám si aj reakcie správcov či predsedov spoločenstiev na naše údajne nereálne predstavy a o tom, ako to v praxi naozaj je. Lenže podstatou tohto problému neboli naše mylné predstavy alebo výklady právnych predpisov, ale skôr neochota správcov či spoločenstiev spoločenstiev pritlačiť nohu viac na plyn a pustiť sa do boja s takmer zaužívanými, no podľa nás nesprávnymi názormi na túto problematiku. Dnes, po približne štyroch rokoch môžeme konštatovať, že sme v cieli. A teší nás, že sme počas tejto cesty spracovali množstvo článkov, o ktoré sa opiera odborná verejnosť a že sa myšlienky pretavili napr. aj do legislatívy v podobe zákona č. 63/2019 Z. z., ktorým sa menil BytZ práve v rovine § 15 a že dnes môžeme konštatovať, že vlastníci bytov a nebytových priestorov majú svoje pohľadávky zabezpečené zákonom v takom znení, ktoré je jasné a zrozumiteľné aj pre bežnú právnickú verejnosť a že toto ustanovenie už nie je možné zo všetkých strán vykladať tak, ako sa komu hodí.

Koľko sudcov, toľko chutí. Existuje mnoho rozhodnutí na okresnej či krajskej úrovni, ktoré potvrdzujú tú ktorú teóriu v rovine poradia zákonného záložného práva. Je síce pravdou, že pokiaľ sa aj v „negatívnych“ rozhodnutiach zameriame priamo a čisto len na rovinu zákonného záložného práva, tak nenájdeme výslovne prejavený názor, že toto záložné právo nie je prvé v poradí. Ale dokazovať negatívnu skutočnosť je možné len prostredníctvom inej pozitívnej skutočnosti, čo je v právnej lingvistike väčšinou problém. Dňa 29. júna 2020 však vydal Najvyšší súd SR uznesenie pod spisovou značkou 1Cdo/147/2018, ktoré je možné právom označiť za prelomové vzhľadom na svoj charakter a význam. Predmetom sporu bola otázka určenia prednostného záložného veriteľa medzi Spoločenstvom JUH, so sídlom vo Veľkom Krtíši (ako žalobcom), a ČSOB stavebnou sporiteľňou, a.s., so sídlom v Bratislave (ako žalovanou). Vo veci bolo podané žalobcom dovolanie, ktoré Najvyšší súd SR odmietol.

Stručná história problému

Žalovaná oznámila žalobcovi výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby, s čím žalobca nesúhlasil, o svojom nesúhlase upovedomil žalovanú 21. augusta 2015, no žalovaná napriek tomu od výkonu záložného práva neupustila. Okresný súd Veľký Krtíš rozsudkom z 13. mája 2016 č. k. 11 C 1/2016-97 určil, že žalobca je prednostným záložným veriteľom k predmetu zálohu. Na odvolanie žalovanej Krajský súd v Banskej Bystrici rozsudkom z 28. marca 2018 sp. zn. 15 Co 13/2017 napadnutý rozsudok potvrdil.

Z odôvodnenia rozhodnutia Krajského súdu vyberáme: „K námietke žalovanej týkajúcej sa nesprávneho právneho posúdenia v súvislosti s aplikáciou § 15 zákona č. 182/1993 Z.z. vo vzťahu k § 151a, § 151e ods. 2 a § 151c ods. 2 Občianskeho zákonníka odvolací súd konštatoval, že právny výklad žalovanej uvedený v odvolaní, považuje za tendenčný a nesprávny, nerešpektujúci prednostné právo zákonného záložného veriteľa. Súd prvej inštancie vo svojom rozhodnutí zrozumiteľne, presvedčivo odôvodnil svoje rozhodnutie, na ktoré v tomto smere odvolací súd odkázal a jeho správnosť zdôraznil. Podľa odvolacieho súdu bolo v posudzovanom prípade zásadným významom vyriešenie otázky, kedy skutočne vzniká záložné právo podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. a to aj vzhľadom na všeobecnú právnu úpravu záložného práva podľa § 151a a nasl. Občianskeho zákonníka. Vznik, existencia a zánik záložného práva je podmienený vždy danosťou konkrétnej pohľadávky veriteľa voči dlžníkovi. Platné teda nemôže vzniknúť záložné právo k neexistujúcej pohľadávke. Tento záver o akcesorickom vzťahu zákonného záložného práva k určitej pohľadávke je vyjadrený v rozhodnutí najvyššieho súdu sp. zn. 6 MCdo 8/2010, na ktoré žalovaná v konaní viackrát poukázala. S jej argumentáciou však odvolací súd nesúhlasil, vychádzajúc zo zmyslu a účelu tohto inštitútu (zákonného záložného práva), keď toto záložné právo sa zriaďuje s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a nie je závislé od vôle vlastníka bytu alebo nebytového priestoru. Záložné právo vzniká priamo zo zákona, bez toho, aby sa k jeho vzniku vyžadovala ďalšia právna skutočnosť, napr. rozhodnutie štátneho orgánu. Podľa názoru odvolacieho súdu rešpektujúc platnú právnu úpravu vzniku záložného práva k nehnuteľnostiam, ako aj princíp akcesority záložného práva ako vedľajšieho záväzku, možno vyvodiť záver, že táto interpretácia predstavuje pre tretie osoby (najmä ďalších záložných veriteľov) značnú neistotu v právnych vzťahoch, keď ide o zabezpečenie a uspokojenie ich splatných pohľadávok. Na každom byte alebo nebytovom priestore môže vzniknúť viac záložných práv z rôznych právnych titulov (zákonné, zmluvné), pričom súčasná platná právna úprava trvá na uplatnení zásady „prior tempore potior iure“ bez existencie výnimky určenej zákonom (§ 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka). Ako vyplynulo z dokazovania s prihliadnutím na § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka, zákonné záložné právo bolo registrované skôr. Keďže tento zápis má len deklaratórny charakter, táto skutočnosť nemusí byť zapísaná na LV. Každý ďalší záložný veriteľ musí byť uzrozumený s tým, že aj keď jeho záložné právo bolo zapísané na LV ako prvé v poradí, vzhľadom na záložné právo vznikajúce priamo zo zákona, by právo prednosti malo mať práve zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Je preto rozhodujúce, či v čase realizácie záložného práva ďalším záložným veriteľom, v danom prípade žalovaným, existuje voči konkrétnemu dlžníkovi v dome reálne splatná pohľadávka v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na výkon zákonného záložného práva sa vyžaduje vždy existencia konkrétnej pohľadávky, čo bolo v konaní pred súdom prvej inštancie preukázané.“

Proti rozsudku Krajského súdu podala žalovaná dovolanie, ktoré však Najvyšší súd SR odmietol.

Čo považujeme za významné, je optika nazerania na problém zákonného záložného práva v roku 2020, čo sa prejavuje v odôvodnení uznesenia Najvyššieho súdu SR ako súdu dovolacieho, v ktorom považoval za potrebné doplniť, „že v súvislosti s existenciou viacerých záložných práv sa javí byť problematické poradie záložných práv zvlášť v prípade ak jedným z nich je práve zákonné záložné právo (§ 15 zákona č. 182/1993 Z.z.). V prípade zákonného záložného práva platí, že na rozdiel od všeobecnej právnej úpravy v Občianskom zákonníku, v § 15 ods. 1 zákon č. 182/1993 Z.z. zákonodarca nerozlišuje medzi zriadením a vznikom záložného práva, používa iba pojem „vznik záložného práva“, z čoho je možné usudzovať, že sa zriaďuje a vzniká nadobudnutím vlastníckeho práva k bytu a k nebytovému priestoru v bytovom dome. Ako správne uviedol aj odvolací súd, nemožno však opomenúť akcesorický vzťah záložného práva (aj zákonného) k samotnému záväzku, v dôsledku ktorého samotný vznik záložného práva je svojim spôsobom podmienený existenciou určitej pohľadávky veriteľa voči dlžníkovi. Preto aj v prípade zákonného záložného práva je nutné konštatovať, že jeho vznik je podmienený až vznikom samotnej pohľadávky (nie však samotného nedoplatku – pozn. autora článku), pričom do tohto času má jeho evidencia v príslušnom registri (kataster nehnuteľností) predovšetkým informačný charakter. To znamená, že ak pohľadávka ďalšieho záložného veriteľa zapísaného v katastri nehnuteľností (na LV) ako prvého (jediného) v poradí, nie je riadne a včas splnená, môže si uplatniť svoje práva vyplývajúce zo záložného práva bez obmedzení (§ 151ma Občianskeho zákonníka). Záložnému veriteľovi zákonného záložného práva však právna úprava poskytuje tvz. prednostné postavenie, ktoré mu nezanikne ani v prípade, ak sa v poradí neskôr zapísané záložné práva v príslušnom registri medzičasom vykonajú. Z týchto dôvodov dospel dovolací súd k záveru, že pri právnom posúdení žalovanej vymedzenej právnej otázky nedošlo zo strany odvolacieho súdu k odklonu od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu. Z vyššie uvedených dôvodov najvyšší súd dovolanie žalovanej odmietol podľa § 447 písm. c/ Civilného sporového poriadku“.