Blogy a články

Pohľad na charakter zmluvy o výkone správy nie je jasný ani medzi súdmi. Síce má v tom Slovenská obchodná inšpekcia jasno a jej judikatúra o tom svedčí v plnej miere, no na druhej strane vznikajú otázky vo vzťahu napr. k neziskovým organizáciám alebo spoločenstvám vlastníkov bytov a neb. priestorov (ďalej ako „SVB“). Ba dokonca Slovenská obchodná inšpekcia nazerá na vzťah medzi SVB a vlastníkmi ako na vzťah spotrebiteľský z dôvodu chápania vlastníkov v prípade SVB ako na „skupinu spotrebiteľov“.

28.4.2021 vrátil Veľký senát Najvyššieho súdu Slovenskej republiky uznesením sp. zn. 1VCdo/5/2019 vec na prejedanie a rozhodnutie senátu 3C (malému senátu NS SR) a zároveň vo výroku II. vyslovil: „Pravidlá na ochranu spotrebiteľa sa uplatnia aj na zmluvy o výkone správy podľa § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) uzavreté medzi správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, ktorí sú fyzické aj právnické osoby.“

V tejto veci sa žalobca domáhal určenia viacerých zmluvných podmienok, ktoré boli súčasťou rôznych ustanovení spotrebiteľskej zmluvy o výkone správy uzavretej medzi správcom a skupinou vlastníkov (59 fyzických osôb a Mesto Nové Zámky (ako jedna právnická osoba). Žalobca dôvodil svoju žalobu časťou judikatúry Súdneho dvora Európskej únie (ďalej len SD EÚ) a rozsudkom KS Prešov sp. zn. 3Co/8/2012 obsahujúci záver o spotrebiteľskom charaktere zmluvy o výkone správy.

Riešila sa aj dôležitá otázka vo vzťahu k zákonnému záložnému právu Za zaujímavé považujem to, že pred rozhodnutím súdu prvej inštancie vo veci došlo so súhlasom súdu k čiastočnej zmene žaloby, spočívajúcej v akceptovaní ďalšej požiadavky žalujúceho na konštatovanie, že predkladanie návrhov na schválenie navrhnutia výkonu záložného práva a následné podávanie zodpovedajúcich návrhov, ak je dotknutým spotrebiteľ a žalovaná voči nemu nemá exekučný titul, je nekalou obchodnou praktikou. K tomuto je však nevyhnutné uviesť, že Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení PL. ÚS 23/2014-18 uviedol, že „právna úprava ukladá povinnosť strpieť výkon dobrovoľnej dražby nielen s takým záložným právom, ktoré vzniklo na základe zmluvy, ale aj takým, ktoré, tak ako záložné právo k bytu alebo nebytovému priestoru, vzniká na základe zákona [§ 15 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“)]. Vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti, sume a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva podľa § 7 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách, nie je dôvodom, pre ktorý sa dobrovoľná dražba vykonáva, ale iba jedným z jej predpokladov. Preto § 7 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách nepredstavuje „exekučný titul“ pre výkon dražby, ale iba jednu z podmienok dražby, pričom predmetné ustanovenie neoprávňuje veriteľa realizovať dobrovoľnú dražbu, ale iba mu ukladá povinnosť prehlásiť určité skutočnosti.“ ….. „Vzhľadom na to, že ustanovenie § 7 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách neplní funkciu exekučného titulu, ale je iba jedným z predpokladov riadneho priebehu dobrovoľnej dražby, ani samotné vyhlásenie tohto ustanovenia za protiústavné by neviedlo k záveru, že záložný veriteľ nie je oprávnený navrhnúť výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby bez exekučného titulu priznávajúceho mu zabezpečenú pohľadávku.“…… „Naďalej by mal záložný veriteľ oprávnenie navrhnúť predaj na dražbe [§ 151j ods. 1 veta druhá Občianskeho zákonníka, § 7 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách, resp. by toto právo mal aj správca bytového domu podľa § 8b ods. 2 písm. i) zákona o vlastníctve bytov], povinnosť vopred informovať dlžníka o výkone záložného práva (§ 151l a § 151m ods. 1 Občianskeho zákonníka), naďalej by záložný veriteľ vystupoval ako zástupca záložcu (§ 151m ods. 6 Občianskeho zákonníka) a podobne.“