Blogy a články

V tomto článku sa budeme snažiť podrobnejšie vysvetliť práva a povinnosti zainteresovaných subjektov, najmä správcov bytových domov a spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako aj samotný postup dražobníka pri nesprístupnení bytu súdnemu znalcovi za účelom vypracovania znaleckého posudku v procese dražby. Na prvý pohľad sa môže zdať, že ide výhradne len o povinnosti dražobníka, avšak opak je pravdou a na to práve poukážeme v tomto článku.

Rovnako tak poukážeme na zložitejšie postavenie správcov a SVB pri výkone zákonného záložného práva v porovnaní so zmluvnými záložnými veriteľmi, napr. s bankami.  

Na úvod považujeme za dôležité poukázať na elementárnu právnu povinnosť dražobníka pri dražbách nehnuteľností, a to na zaistenie ohodnotenia predmetu dražby znaleckým posudkom. Podľa ust. § 12 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZoDD“), dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov.

Z komentárov k ZoDD vyplýva taký právny názor, podľa ktorého v prípade, ak je pre určenie všeobecnej ceny predmetu dražby vypracovaný znalecký posudok znalcom zapísaným v zozname znalcov Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky, dražobník si tým splnil všetky svoje povinnosti v súvislosti s ohodnotením predmetu dražby. My vo Finlegal services, s.r.o., však z praxe vieme, že niekedy je viac ako komplikované dopracovať sa k znaleckým posudkom. Aj keď z ustanovenia § 12 ods. 2 ZoDD exaktne vyplýva povinnosť vlastníka predmetu dražby alebo inej osoby, ktorá má predmet dražby v držbe, po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenie predmetu dražby, ako aj obhliadku predmetu dražby, v praxi sa často stáva, že predmet dražby sa jednoducho nesprístupní súdnemu znalcovi. Pohnútky týchto povinných osôb sú rôzne, niekedy majú mylnú predstavu, že bez sprístupnenia predmetu dražby nie je možné vypracovať znalecký posudok (a tým nepriamo zabránia dražbe), niekedy je to len ich pasívny postoj k hroziacej dražbe. ZoDD síce ustanovuje povinnosť vyššie uvedených osôb sprístupniť predmet dražby súdnemu znalcovi, avšak žiadnym spôsobom neustanovuje priame sankcie pre prípad porušenia tejto povinnosti. Našťastie ZoDD ráta aj s alternatívnym spôsobom vypracovania znaleckého posudku pre prípad nesprístupnenia predmetu dražby súdnemu znalcovi. V takomto prípade podľa ust. § 12 ods. 3 ZoDD, môže súdny znalec vypracovať znalecký posudok podľa dostupných údajov.

Ale ktoré dostupné údaje sa na účely vypracovania znaleckého posudku v intenciách ZoDD považujú za relevantné? Takýmito údajmi sú v prvom rade:

• starý znalecký posudok,
• pôdorys bytu,
• popis bytu, spoločných častí, zariadení a príslušenstva,
• potvrdenie o veku stavby
• ďalšie dokumenty, ktoré môžu mať vplyv na ohodnotenie predmetu dražby (napr. údaje o rekonštrukciách, o technickom stave bytového domu, a pod.)

V tejto súvislosti považujeme za dôležité poukázať na komplikovanejšie, ba horšie postavenie správcov a SVB pri výkone zákonného záložného práva v porovnaní napr. s bankami, ktoré vykonávajú niekoľkonásobne vyšší počet dražieb na Slovensku. Z čoho vyplýva toto postavenie správcov a SVB, ak sa viac-menej jedná o aplikovanie rovnakých ustanovení zákonov? Odpoveď je jednoduchá: správcovia a SVB nemajú k dispozícii starý znalecký posudok k predmetu dražby, kde by boli obsiahnuté všetky informácie dôležité pre súdneho znalca. Tento jediný, možno pre niektorých nepodstatný detail stačí k tomu, aby boli dražby vyplývajúce zo zákonného záložného práva, komplikovanejšie a zložitejšie. Ale v praxi to až taký problém nepredstavuje, pokiaľ sú správca a SVB súčinní.

Dražobník, ktorý vykonáva dražbu pre banky v prípade nesprístupnenia predmetu dražby, si len vyžiada od banky starý znalecký posudok, ktorý postúpi znalcovi a tým pádom je táto etapa dražby pre neho „vybavená“. V porovnaní s týmto, pokiaľ sa nesprístupní byt, kde je navrhovateľom dražby zákonný záložný veriteľ (teda ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v zasupení správcom alebo SVB), našu spoločnosť  – ako dražobníka – čaká niekoľkonásobne viac úloh. Dopracovať sa k veku stavby, k pôdorysu bytu, k popisu bytu, a pod. môže byť pre správcov a SVB nočnou morou. My však už presne vieme, kde a od koho tieto dokumenty žiadať, keď ich nemá k dispozícii ani správca bytového domu. Nie je to vyslovenou úlohou dražobníka, avšak za účelom rýchleho a efektívneho vymoženia pohľadávky skrz dražbu, tieto úkony v prípade potreby vykonáme namiesto našich klientov. Lustrovanie dokumentov v štátnom, mestskom archíve, poprípade v katastrálnom aparáte, sú pre nás prirodzenou súčasťou našej dražobnej agendy.

Byť lídrom na trhu v oblasti tohto druhu dražieb je pre nás predovšetkým zodpovednosťou a úlohou, ktorú chceme denno-denne vykonať na najvyššej možnej úrovni.

Mnoho vlastníkov, ktorých nehnuteľnosť je predmetom dražby a ktorí nesprístupnili predmet dražby súdnemu znalcovi namieta správnosť postupu dražobníka podľa ust. § 12 ods. 3 ZoDD, t.j. že znalecký posudok je vypracovaný podľa dostupných údajov. V tejto súvislosti považujeme za dôležité poukázať na skutočnosť, že pokiaľ by neexistovala alternatívna možnosť vypracovania pre prípad nesprístupnenia predmetu dražby, ZoDD ako aj samotné dražby by stratili svoju esenciálnu uhradzovaciu funkciu a neboli by efektívnym nástrojom pre vymoženie pohľadávky.

Na záver, aby sme v krátkosti zhrnuli vyššie uvedené: k efektívnemu vymoženiu pohľadávky správcov a SVB prostredníctvom dražby nie je nevyhnutná súčinnosť vlastníka predmetu dražby podľa ZoDD. Je však dôležité, aby si správcovia a SVB pri riešení týchto prípadov vybrali skúseného dražobníka, konajúceho s odbornou starostlivosťou, riadne, úctivo, avšak najmä odborne.

Pozrite si videoprednášku zo semináru Bratislavské správcovské dni, v ktorej sme sa venovali téme nedoplatkov a tomu, že žaloba nie je najefektívnejším spôsobom riešenia takýchto neplatičov.