Blogy a články

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) definuje viaceré právomoci a oblasť pôsobnosti správcu bytového domu. V dôsledku tohto má správca bytového domu pomerne silné postavenie s tým, že na základe zmluvy o výkone správy a BytZ môže samostatným konaním realizovať všetko to, čo je potrebné k ochrane a zachovaniu zvereného majetku patriaceho vlastníkom bytov a nebytových priestorov, pričom odlišné stanoviská vlastníka bytu alebo nebytového priestoru alebo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov sú právne bezvýznamné. Ak však zákon o vlastníctve bytov ukladá rozhodovanie v určitých veciach do výlučnej pôsobnosti schôdze vlastníkov bytov, tu správca bytového domu žiadnou pôsobnosťou nedisponuje, ale je striktne viazaný prijatým rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ťažisko trestných oznámení vlastníkov bytov a nebytových priestorov voči správcovi bytového domu sa týka porušenia tohto pravidla). V praxi orgánov činných v trestnom konaní sa niekedy stretávame s tým, že tieto orgány v trestnom konaní dôsledne analyzujú zmluvu o výkone správy bytového domu, pričom už neprihliadajú k obsahu BytZ. Samotná zmluva o výkone správy má právny význam v tom smere, že určí, ktorý konkrétny subjekt vykonáva správu určitého bytového domu, avšak pokiaľ ide o posudzovanie zákonnosti konania samotného správcu bytového domu, toto sa posudzuje najmä vo vzťahu právam a povinnostiam správcu bytového domu podľa BytZ.

Je potrebné zdôrazniť, že zákonná pôsobnosť správcu bytového domu je určená priamo BytZ, pričom po uzavretí zmluvy o výkone správy, určený správca bytového domu na výkon svojich zákonných oprávnení už nepotrebuje žiadny splnomocnenie, súhlas, poverenie alebo predchádzajúcu vedomosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Správca bytového domu v podstate výkonom tejto správy zabezpečuje bežnú prevádzkovú správu bytového domu (v trestnom konaní u trestného činu porušovanie povinnosti pri správe cudzieho majetku podľa § 237 Trestného zákona alebo podľa § 238 Trestného zákona sa používa pojem opatrovanie cudzieho majetku). K týmto činnostiam je správca bytového domu oprávnený a povinný priamo zo zákona (ex lege), a to aj proti vôli niektorému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru.

Činnosť správcu bytového domu, ktorú plní nad rámec bežnej prevádzkovej správy bytového domu (v trestnom konaní u trestného činu porušovanie povinnosti pri správe cudzieho majetku podľa § 237 Trestného zákona alebo podľa § 238 Trestného zákona sa používa pojem spravovanie cudzieho majetku) musí mať oporu a byť založená na predchádzajúcom rozhodnutí schôdze vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov. Ak takéto rozhodnutie neexistuje, správca bytového domu nie je oprávnený samostatne konať.

S poukazom na vyššie uvedené platí, že v prípade, že zmluva o výkone správy bytového domu, prejav vôle vlastníka bytu alebo nebytového priestoru alebo rozhodnutie vydané na schôdzi vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov, ktorými by bola menená zákonná pôsobnosť správcu bytového domu určená zákonom o vlastníctve bytov, a to či už rozširovaním alebo zužovaním tejto pôsobnosti, alebo dokonca vylučovaním pôsobnosti správcu bytového domu, by bola nezákonná a bez právneho významu.