Blogy a články

V uplynulých rokoch Slovenská republika zažila expanziu bytovej výstavby, ktorá priniesla tisíce nových bytov a čiastočne vyriešila parkovaciu politiku obyvateľov v mestách. Spolu s bytovými jednotkami boli vystavané i hromadné garáže, čím vznikli nové parkovacie miesta.

Predkupné právo podľa BytZ

Ako prvú si rozoberme otázku predkupného práva spoluvlastníkov garáží v bytovom dome vo vzťahu k výkone správy takýchto budov. Vo všeobecnosti podľa §140 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) platí, že „ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov“. BytZ však definuje prípady, kedy spoluvlastníci garáže nemajú predkupné právo. Ide o prípady podľa § 20a ods. 7 BytZ, v zmysle ktorého ,,spoluvlastníci garáže nemajú predkupné právo, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na garáži v dome

1. spolu s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza,
2. na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza.“

Zaujímavosťou je, že BytZ  určuje kedy spoluvlastníci garáží nemajú predkupné právo len o ,,prevode vlastníctva“, pričom nespomína pojem prechod vlastníckeho práva (napr. v prípade dražby alebo v dedičskom konaní). Preto je na mieste otázka, či v prípade, ak dôjde k prechodu vlastníckeho práva a predkupné právo sa neuplatní, ide o obchádzanie ustanovení BytZ. Obchádzanie zákona obsahom alebo účelom urobeného právneho úkonu spravidla znamená, že právny úkon síce neodporuje výslovnému zneniu ustanovenia, svojimi dôsledkami však sleduje ten cieľ, aby zákon dodržaný nebol. Z uvedenej definície by bolo možné vyvodiť záver, že keďže prechod práva v tejto súvislosti nie je výslovne uvedený v BytZ, išlo by o obchádzanie zákona, pretože BytZ jasne striktne a zreteľne opisuje, kedy spoluvlastníci garáži nemajú predkupné právo. Na druhej strane je otázne, či nedošlo zo strany zákonodarcu iba k neúmyselnému opomenutiu tohto pojmu v predmetnom ustanovení a iným ako gramatickým výkladom by sme dospeli aj k inému záveru. Podľa nášho názoru by v prípade konfliktu alebo potreby výkladu dotknutého ustanovenia bolo možné pojem „prevod“ obohatiť aj o pojem „prechod“ nakoľko by takýto výklad nebol v rozpore s účelom, ktorý sa chce týmto paragrafom dosiahnuť.

Úpravy garážových stojísk a vzťah k BytZ

Ďalšími problémami, na ktoré správcovia bytových domoch a SVB musia reagovať, sú napríklad prípady, kedy majitelia garážových stojísk ako spoluvlastníci garáže si  majú záujem garážové stojisko určitým spôsobom upraviť, napríklad oplotiť, resp. ohradiť. Otázkou je, či vôbec majú na to právo a či takýmto konaním neobmedzujú ostatných spoluvlastníkov garážového stojiska. Je nevyhnutné si jednoznačne uvedomiť, že spoluvlastník garáže je spoluvlastníkom nebytového priestoru, preto na právach a povinnostiach k spoločnej veci sa podieľa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu vychádzajúc z § 137 a nasl. OZ. Súčasne je potrebné uplatniť na tieto prípady ustanovenia BytZ o nakladaní so spoločnými nebytovými priestormi. Preto je z tohto dôvodu potrebné získať súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa § 14b ods. 1 BytZ, ak by mal vlastník záujem niečo zmeniť na garážovom stojisku, ktoré užíva.  

Súčasne spoluvlastník nebytového priestoru nemôže zabúdať, že  podľa § 11 ods. 8 BytZ ,,vlastník nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník nebytového priestoru v dome neumožní vstup do nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.“ Správca nemá právo vlastníkovi stavebné úpravy schvaľovať alebo zamietať. Stavebné úpravy je potrebné v súlade s § 57 ods. 1 a nasl. stavebného zákona ohlásiť stavebnému úradu a uskutočniť ich je možné až po obdržaní oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. 2 stavebného zákona, že voči takým úpravám nemá námietky.  Stavebný úrad by jednoznačne v prípade posudzovania stavebných úprav garážových stojísk v hromadných garážach v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, mal vyžadovať i súhlas ostatných vlastníkov v zmysle § 14b BytZ, a to v záujme ochrany ich práv, ale hlavne ako nevyhnutnú zákonnú podmienku.

Garážové stojiská v garážach bytových domov jednoznačne pomáhajú vyriešiť problém s parkovaním v mestách. Avšak, prinášajú aj množstvo otázok a komplikácií spomenutých v tomto článku. Veríme, že v tomto článku sme Vám priniesli odpovede na najčastejšie otázky spojené s touto problematikou.