Blogy a články

„Nový“ stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. (ďalej ako „SZ“), účinný od 1. apríla 2025, predstavuje najrozsiahlejšiu legislatívnu transformáciu slovenského stavebníctva od roku 1976. Jeho prijatie znamená zásadnú zmenu nielen pre investorov a projektantov, ale aj pre správcov bytových domov, ktorí sa ocitajú v úplne novom právnom prostredí. Zákon po prvýkrát presne definuje povinnosti vlastníkov a správcov pri údržbe stavieb, zavádza prísne pravidlá pre zásahy do konštrukcií, posilňuje právomoci štátneho stavebného dohľadu a stanovuje sankcie, ktoré sú v porovnaní s predchádzajúcou právnou úpravou výrazne prísnejšie. Správcovia bytových domov tak vstupujú do éry, v ktorej už nestačí administratívne vedenie fondu opráv a zabezpečovanie bežných služieb. Nový zákon ich núti prejsť na profesionálny model facility manažmentu, založený na odbornosti, dokumentácii, plánovaní a preukázateľnej starostlivosti o technický stav budov. Správca bytového domu sa v novom legislatívnom prostredí ocitá v pozícii, ktorá je omnoho náročnejšia, než bola v predchádzajúcich desaťročiach. Správca je povinný tieto opatrenia vykonať a zabezpečiť ich financovanie.

Revízie stavebných konštrukcií majú podľa zákona preukázať, že stavba je bezpečná. To znamená, že odborník musí posúdiť nielen aktuálny stav konštrukcie, ale aj jej schopnosť odolávať zaťaženiu, jej stabilitu, jej životnosť a jej odolnosť voči vonkajším vplyvom. Odborník musí identifikovať poruchy, trhliny, deformácie, koróziu, degradáciu materiálov, zatekanie, narušenie statiky a všetky ďalšie faktory, ktoré môžu ovplyvniť bezpečnosť. Odborník musí zároveň navrhnúť opatrenia na odstránenie porúch a na zabezpečenie bezpečnosti. Zákon v § 3 ods. 1 stanovuje základnú povinnosť, ktorá sa dotýka každého vlastníka a v jeho mene aj správcu: „Stavba musí byť počas celej doby užívania udržiavaná v stave, ktorý neohrozuje život, zdravie, bezpečnosť, životné prostredie ani majetok.“ Toto ustanovenie je kľúčové, pretože vytvára právny rámec, v ktorom sa posudzuje zodpovednosť správcu. Ak sa preukáže, že stavba nebola udržiavaná v bezpečnom stave, správca sa nemôže vyhovárať na nedostatok financií, neochotu vlastníkov alebo nevedomosť. Zákon mu ukladá povinnosť konať, upozorňovať, navrhovať riešenia a zabezpečovať odborné posúdenia. Správca sa tak stáva aktívnym garantom bezpečnosti budovy, nie len administrátorom.

Údržba stavby je v § 4 ods. 2 SZ definovaná ako súbor prác, ktoré nemenia vzhľad stavby, nemenia spôsob jej užívania a nezasahujú do nosných konštrukcií. Táto definícia je mimoriadne dôležitá, pretože oddeľuje bežnú údržbu od stavebných úprav, ktoré už podliehajú povoľovaciemu režimu. Správca musí vedieť posúdiť, či zásah vlastníka je ešte údržbou, alebo už ide o stavebnú úpravu. Ak správca nesprávne vyhodnotí zásah ako údržbu, hoci ide o zásah do nosnej konštrukcie, vystavuje sa riziku sankcie podľa § 142 ods. 1, ktorý umožňuje uložiť pokutu až do 30 000 eur fyzickej osobe a až do 300 000 eur právnickej osobe. Správca ako právnická osoba alebo podnikateľ je teda v kategórii najvyšších sankcií.

Správca má povinnosť zabezpečiť aj požiarne bezpečnostné opatrenia. Zákon v § 3 ods. 1 uvádza, že stavba musí byť udržiavaná v stave, ktorý neohrozuje život, zdravie ani bezpečnosť. Požiarna bezpečnosť je jednou z najdôležitejších súčastí tejto povinnosti. Správca musí zabezpečiť, aby únikové cesty boli priechodné, aby požiarne uzávery boli funkčné, aby boli vykonané všetky povinné revízie a aby boli odstránené všetky nedostatky, ktoré by mohli ohroziť bezpečnosť. Ak správca zanedbá požiarne opatrenia a dôjde k požiaru, môže niesť trestnoprávnu zodpovednosť podľa Trestného zákona. Správca musí informovať vlastníkov o rizikách, o potrebných opravách, o odborných posudkoch a o rozhodnutiach stavebného úradu. Ak správca neinformuje vlastníkov o rizikách, môže byť posúdený ako subjekt, ktorý zanedbal svoju povinnosť konať s odbornou starostlivosťou.

Jednou z najzásadnejších povinností správcu je zabezpečiť odborné posúdenie technického stavu budovy. SZ v § 45 ods. 1 uvádza, že statické posúdenie nosných konštrukcií môže vykonávať len autorizovaná osoba. Správca preto nemôže akceptovať posudky od neautorizovaných osôb, remeselníkov alebo technikov bez príslušnej kvalifikácie. Ak by sa správca spoliehal na neodborné posúdenie a následne by došlo k poškodeniu stavby alebo ohrozeniu života, nesie plnú zodpovednosť. Zákon v § 144 ods. 1 umožňuje uložiť správcovi pokutu do 20 000 eur za nesplnenie povinností pri vedení dokumentácie a zabezpečovaní odbornej starostlivosti. Ak by však zanedbanie viedlo k havárii, správca môže čeliť aj trestnoprávnej zodpovednosti podľa Trestného zákona za trestný čin všeobecného ohrozenia.

Revízie stavebných konštrukcií sú úzko spojené aj s povinnosťou správcu zabezpečiť plnenie rozhodnutí stavebného úradu. Zákon v § 126 ods. 1 stanovuje, že ak stavba bezprostredne ohrozuje život alebo zdravie osôb, stavebný úrad nariadi neodkladné zabezpečovacie práce alebo vypratanie stavby. Správca je povinný tieto rozhodnutia vykonať. Ak ich nesplní, môže byť sankcionovaný podľa § 143 pokutou do 50 000 eur. Revízie stavebných konštrukcií sú preto jedným z najdôležitejších nástrojov, ktoré má správca k dispozícii na zabezpečenie bezpečnosti budovy. Zákon mu ukladá povinnosť zabezpečiť revízie v rozsahu potrebnom na preukázanie bezpečného užívania. Správca musí zabezpečiť, aby revízie vykonávali autorizované osoby, aby boli vykonané včas, aby boli vykonané v súlade so zákonom a aby boli riadne zdokumentované. Správca musí zabezpečiť, aby všetky poruchy boli posúdené odborníkom a aby boli vykonané všetky opatrenia na zabezpečenie bezpečnosti.

Revízie stavebných konštrukcií sú preto nielen zákonnou povinnosťou, ale aj základným nástrojom na zabezpečenie bezpečnosti budovy. Správca musí konať s odbornou starostlivosťou, musí predvídať riziká a musí zabezpečiť, aby všetky revízie boli vykonané v súlade so zákonom. Zanedbanie tejto povinnosti môže mať vážne následky, vrátane sankcií, straty poistného plnenia a trestnoprávnej zodpovednosti.

Správca má povinnosť viesť dokumentáciu o všetkých zásahoch do spoločných častí domu. Zákon v § 6 ods. 4 stanovuje, že vlastník je povinný uchovávať dokumentáciu skutočného zhotovenia stavby a jej zmien. V bytových domoch túto povinnosť vykonáva správca. Ak dokumentácia chýba, je neúplná alebo nepravdivá, správca porušuje zákon. Dokumentácia musí obsahovať všetky zásahy do konštrukcií, všetky revízie, odborné posudky, záznamy o údržbe a všetky rozhodnutia stavebného úradu. Správca musí byť schopný kedykoľvek preukázať, že stavba je bezpečná a že všetky zásahy boli vykonané v súlade so zákonom. Správca má povinnosť zabezpečiť aj digitalizáciu dokumentácie v súlade s Portálom výstavby. Zákon v § 6 ods. 4 stanovuje, že dokumentácia musí byť uchovávaná v elektronickej podobe. Správca musí zabezpečiť, aby všetky dokumenty boli uložené v elektronickej forme a aby boli dostupné pre stavebný úrad. Ak dokumentácia nie je digitalizovaná, správca porušuje zákon.

Jedným z najväčších problémov slovenských bytových domov sú neodborné prestavby bytových jadier, búranie nosných panelov, zásahy do stúpacích rozvodov a zasklievanie lodžií bez statického posúdenia. Zákon v § 21 ods. 3 stanovuje, že stavebné úpravy zasahujúce do nosných konštrukcií možno uskutočniť len na základe povolenia stavebného úradu. Správca musí byť o týchto zásahoch informovaný vopred a musí preveriť ich vplyv na budovu. Ak vlastník vykoná zásah bez povolenia, správca je povinný konať. Nekonanie správcu môže byť posúdené ako porušenie povinnosti podľa § 144 ods. 1 SZ. Správca musí upozorniť stavebný úrad, vyzvať vlastníka na zastavenie prác a zabezpečiť odborné posúdenie. Ak tak neurobí, môže niesť zodpovednosť za následky.

Štátny stavebný dohľad má podľa § 123 až § 130 rozsiahle právomoci. Inšpektori môžu vstupovať do stavieb, vyžadovať dokumentáciu a nariadiť okamžité zabezpečovacie práce. § 126 ods. 1 uvádza, že ak stavba bezprostredne ohrozuje život alebo zdravie osôb, stavebný úrad nariadi neodkladné zabezpečovacie práce alebo vypratanie stavby. Správca je povinný tieto rozhodnutia vykonať. Ak ich nesplní, môže byť sankcionovaný podľa § 143 pokutou do 50 000 eur. Správca musí mať pripravené postupy pre krízové situácie, musí vedieť komunikovať s vlastníkmi a musí zabezpečiť okamžité vykonanie nariadených opatrení. Mimoriadne dôležitou zmenou je prístup k čiernym stavbám. § 98 ods. 4 stanovuje, že stavbu uskutočnenú bez povolenia po 1. apríli 2025 nemožno dodatočne povoliť. Stavebný úrad musí nariadiť jej odstránenie. Správca je povinný monitorovať, či vlastníci nevykonávajú nepovolené nadstavby, prístavby alebo zásahy do spoločných priestorov. Ak správca o takýchto zásahoch vie a nekoná, môže byť posúdený ako spoluzodpovedný. Správca musí mať zavedený systém kontroly, musí pravidelne kontrolovať spoločné priestory a musí reagovať na podnety vlastníkov.

Správca bytového domu sa podľa novej legislatívy stáva subjektom, ktorý nesie nielen administratívnu, ale aj odbornú a právnu zodpovednosť za stav budovy. Zákon č. 25/2025 Z. z. ho stavia do pozície aktívneho garanta bezpečnosti, ktorý musí preukázateľne konať vždy, keď existuje riziko ohrozenia života, zdravia alebo majetku. V zmysle § 3 ods. 1 sa tak nemôže obmedziť na pasívne vykonávanie pokynov vlastníkov, ale musí konať aj vtedy, keď vlastníci nekonajú alebo odmietajú financovať nevyhnutné opravy. Zákon mu dáva nielen povinnosť, ale aj právomoc upozorňovať, iniciovať odborné posudky a v prípade potreby informovať stavebný úrad o porušení zákona.

Zákon č. 25/2025 Z. z. už nevidí správcu ako administrátora, ktorý zabezpečuje základné služby a vedie účtovníctvo, ale ako odborného garanta bezpečnosti stavby, ktorý musí konať s odbornou starostlivosťou, predvídať riziká a zabezpečiť, aby budova spĺňala všetky zákonné požiadavky. Táto zmena je zásadná, pretože mení samotnú filozofiu správy bytových domov. Správca už nemôže čakať, kým vlastníci rozhodnú o oprave, ak existuje riziko ohrozenia. Zákon mu ukladá povinnosť konať, upozorňovať, iniciovať odborné posudky a v prípade potreby informovať stavebný úrad.