Nový zákon o registri krátkodobého ubytovania zásadne mení fungovanie bytových domov. Správcovia sa stávajú kľúčovým partnerom pri jeho zavádzaní.
Zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek krátkodobého prenájmu, ktorý nadobudne účinnosť 1. januára 2027, predstavuje najrozsiahlejšiu legislatívnu zmenu v oblasti krátkodobého ubytovania za posledné roky. Hoci je primárne zameraný na sektor cestovného ruchu, jeho dopady sa naplno prejavia v bytových domoch po celom Slovensku.
Podľa odborného výkladu Združenia pre lepšiu správu bytových domov (ZLSBD) zákon zásadne ovplyvní každodenné fungovanie správcov, vlastníkov bytov aj samotných obyvateľov. Každá jednotka určená na krátkodobé ubytovanie – či už cez platformy ako Airbnb alebo Booking, alebo mimo nich – bude musieť byť pred prvým zverejnením zapísaná v novom štátnom registri. Zápis je bezplatný, elektronický a výsledkom je jedinečné registračné číslo, ktoré bude hostiteľ povinne uvádzať pri inzercii.
Správcovia bytových domov – nová administratívna a bezpečnostná úloha
Hoci zákon neukladá povinnosť registrácie priamo správcom, bytové domy sa stanú miestom, kde sa bude overovať vlastníctvo, riešiť sťažnosti susedov, kontrolovať dodržiavanie domového poriadku a komunikovať s orgánmi štátnej správy. Správcovia tak budú prirodzeným partnerom pri implementácii zákona.
ZLSBD upozorňuje, že správcovia musia počítať s nárastom administratívnych úloh, ako je vedenie evidencie žiadostí, archivácia dokumentov, komunikácia s vlastníkmi a v prípade potreby aj s ministerstvom cestovného ruchu a športu. Zákon umožňuje ministerstvu vyžadovať údaje od platforiem a kontrolovať správnosť zápisov, čo môže v praxi znamenať, že správca bude prizvaný k riešeniu sporov či incidentov.
Domové poriadky čaká aktualizácia
Krátkodobé prenájmy prinášajú zvýšený pohyb osôb, vyššiu záťaž na spoločné priestory a častejšie konflikty. ZLSBD preto odporúča vlastníkom aktualizovať domové poriadky tak, aby obsahovali jasné pravidlá pre krátkodobé ubytovanie:
– maximálny počet hostí,
– povinnosť dodržiavať tiché hodiny,
– pravidlá pre odpad, parkovanie a vstup do domu,
– spôsob používania spoločných priestorov,
– sankcie pri porušení pravidiel.
Bezpečnosť obyvateľov ako priorita
Cudzie osoby pohybujúce sa po spoločných priestoroch zvyšujú riziko narušenia bezpečnosti. Správcovia budú musieť zabezpečiť jasnú komunikáciu pravidiel, nastavenie vstupných systémov a mechanizmy na hlásenie podozrivého správania. ZLSBD odporúča zaviesť interné postupy na riešenie incidentov a komunikáciu so susedmi.
Združenie odporúča správcovským spoločnostiam pripraviť sa na nové povinnosti v troch krokoch:
- vytvoriť interný checklist pre spracovanie žiadostí súvisiacich s krátkodobým prenájmom,
- informovať vlastníkov o povinnostiach vyplývajúcich zo zákona,
- aktualizovať domový poriadok a pripraviť vzorové dokumenty (oznámenia, formuláre, interné postupy).
„Zákon mení spôsob, akým bytové domy fungujú. Správcovia sa ocitajú v novej rol, nie ako povinný subjekt, ale ako nevyhnutný partner pri zabezpečení poriadku, bezpečnosti a komunikácie medzi vlastníkmi,“ uvádza JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD.
ZLSBD pripravilo aj návrh aktualizovaného domového poriadku, ktorý je dostupný členom združenia v uzamknutej časti portálu.
Kontakt pre médiá:
Mgr. Natália Bieliková, ZLSBD
e-mail: bielikova@lepsiasprava.sk
tel.: 0911 230 011
