Blogy a články

Predsedovia SVB dnes stoja pred najväčšou zmenou správy domov za posledné desaťročia. Nové zákony, digitalizácia, energetické normy, povinnosti, ktoré pribúdajú každý rok – a k tomu osobná zodpovednosť, ktorá sa nedá ignorovať. Bytový dom už nie je jednoduchá budova. Je to organizmus, ktorý musí fungovať bezpečne, transparentne a v súlade s právom. A práve preto sme aktualizovali našu profesionálnu zmluvu o spoločenstve vlastníkov bytov a neb. priestorov, ktorú si môžete zakúpiť.

Táto zmluva nie je obyčajný dokument. Je to moderný, právne pevný a odborne spracovaný základ, ktorý chráni predsedu aj vlastníkov. Obsahuje všetky nové povinnosti, ktoré priniesli posledné roky – od digitalizácie komunikácie, cez energetické štandardy, až po sprísnené pravidlá účtovníctva, daní a bezpečnosti. Je spracovaná tak, aby predseda nemusel nič dohľadávať, nič dopisovať, nič riešiť na poslednú chvíľu. Jednoducho ju vezme, predloží vlastníkom a má istotu, že jeho dom je pripravený na rok 2027 aj na ďalšie legislatívne zmeny.

Predsedovia SVB často pracujú v tichosti, bez uznania, ale s obrovskou zodpovednosťou. Táto zmluva ich odbremení, posilní ich autoritu a zabezpečí, že všetky procesy v dome sú nastavené profesionálne. Je to dokument, ktorý hovorí: „Tento dom je spravovaný moderne, bezpečne a v súlade so zákonom.“ A to je presne to, čo dnes vlastníci očakávajú.

Táto zmluva z našej dielne nie je náklad. Je to investícia do pokoja, istoty a profesionálnej správy. Predsedovia, ktorí ju používajú, získajú náskok, reputáciu a predovšetkým ochranu svojho vlastného majetku. V čase, keď sa správa domov mení rýchlejšie než kedykoľvek predtým, je kvalitná zmluva základom, na ktorom stojí celý dom.

V 30 bodoch „čo sa k mení“ a aktuálnou zmluvou zavádza ako nevyhnutná povinnosť pre SVB

1. Dodatok vo vzťahu k zákonu č. 133/2026 Z. z. s účinnosťou od 1.1.2027: Zákon č. 133/2026 Z. z.  o registri jednotiek krátkodobého prenájmu je jednou z najvýznamnejších legislatívnych zmien posledných rokov, ktorá sa dotýka nielen hostiteľov a online platforiem, ale aj spoločenstiev vlastníkov. Hoci na prvý pohľad ide o reguláciu zameranú na sektor cestovného ruchu, v praxi zasahuje do každodenného fungovania bytových domov, do vzťahov medzi vlastníkmi a správcom, do bezpečnosti, do poriadku v spoločných priestoroch a do administratívnych povinností, ktoré budú musieť správcovia zvládať.
   

2. Spracovanie preambuly k zmluvy o spoločenstve: Správa domu nie je len technická povinnosť, ale spoločné úsilie o vytvorenie prostredia, v ktorom sa dobre žije, bezpečne býva a kde má každý vlastník istotu, že jeho majetok je chránený a rozvíjaný. Moderné spoločenstvo vlastníkov bytov je prejavom zodpovednosti a dospelosti komunity, ktorá si uvedomuje, že kvalita života v dome závisí od toho, ako spolupracujeme, ako sa rozhodujeme a ako pristupujeme k spoločným hodnotám. Táto zmluva je preto viac než len právny dokument – je vyjadrením ambície spravovať dom profesionálne, transparentne a s víziou, ktorá presahuje každodenné povinnosti. Každý byt v dome je osobným priestorom, ale celý dom je spoločným svetom, ktorý si vyžaduje pozornosť, starostlivosť a jasné pravidlá. Vlastníci sa podpisom tejto zmluvy hlásia k tomu, že chcú žiť v prostredí, kde sa problémy riešia konštruktívne, kde sa rozhodnutia prijímajú férovo a kde sa komunita opiera o odborné vedenie, moderné nástroje a spoločnú vôľu posúvať dom dopredu. Zmluva vytvára rámec, ktorý chráni každého vlastníka, posilňuje dôveru a umožňuje predsedovi SVB vykonávať svoju funkciu s istotou, že má jasné kompetencie, pevné pravidlá a podporu komunity.
   
   Svet okolo nás sa mení – prichádzajú nové technológie, nové energetické štandardy, nové právne povinnosti. Táto zmluva je dôkazom, že vlastníci sú pripravení tieto výzvy prijať, využiť ich vo svoj prospech a vytvoriť z domu moderný, bezpečný a udržateľný priestor. Je to záväzok, ktorý hovorí: chceme bývať lepšie, chceme spravovať múdrejšie, chceme budovať hodnotu, ktorá pretrvá. A práve týmto dokumentom sa začína cesta k domu, na ktorý môže byť hrdý každý jeho vlastník.

3. Dodatok vo vzťahu k zákonu č. 385/2025 Z. z. s účinnosťou od 1.1.2027: Digitálny poštár a e-fakturácia prináša jednoduchší, rýchlejší a prehľadnejší spôsob komunikácie v rámci SVB. Aké práva a povinnosti to prináša pre spoločenstvo vlastníkov bytov a NP nájdete práve v našej novej vzorovej zmluve. Celková úprava ja spracovaná v súlade so Smernicou Európskeho parlamentu a Rady 2014/55/EÚ o elektronickej fakturácii vo verejnom obstarávaní a prevzatej technickej normy STN EN 16931-1. Predseda SVB nesmie považovať za e-faktúru obyčajný naskenovaný formát PDF doručený e-mailom. SVB musí disponovať softvérovým riešením schopným prijímať, validovať a spracovávať štruktúrované dáta vo formátoch XML (napr. podľa UBL 2.1 alebo UN/CEFACT CII) v súlade s normou EN 16931. Dodatok je spracovaný aj v súlade s Nariadením EÚ č. 910/2014 (eIDAS) o elektronickej identifikácii a dôveryhodných službách a súvisiace normy rady STN ETSI EN 319 421 / 319 422 (Politiky a bezpečnostné požiadavky na autority vydávajúce časové pečiatky). Napr. každé odoslanie ročného vyúčtovania, predpisu záloh či pozvánky cez Digitálneho poštára musí vygenerovať auditovateľný záznam opatrený kvalifikovanou elektronickou časovou pečiatkou. Predseda musí zabezpečiť nepopierateľnosť odoslania a prijatia písomnosti s preukázateľným časovým určením.
   
   
4. Právne vymedzenie elektronického a hybridného hlasovania: Právo spoločenstva zaviesť a povinnosť predsedu presne technicky i procesne ukotviť overenie identity vlastníka pri hlasovaní „na diaľku“, vrátane lehôt, doručovania výsledkov a spracovanie zápisníc.
   
   
5. Energetický certifikát a audit budov podľa zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov a zákona č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti.  Povinnosť obstarania energetického certifikátu pri významnej obnove a predaji/prenájme. Energetický audit a plánovanie investícií. Sprístupňovanie záverov a informačná povinnosť predsedu. Zodpovednosť a sankčná ochrana predsedu.
   
   
6. Dodatok k povinnosti v zmysle zákona č. 414/2024 Z. z. (o tepelnej energetike a energetickej efektívnosti) vo vzťahu k „diaľkovému odpočtu“ meradiel (EED): Povinnosť zabezpečiť inštaláciu výhradne diaľkovo odpočítateľných určených meradiel a PRVN a s tým súvisiaca povinnosť poskytovať vlastníkom častejšie informácie o spotrebe. ento článok upravuje podmienky montáže, prevádzky, overovania a diaľkového odpočítavania určených meradiel spotreby tepla, meradiel teplej úžitkovej vody a pomerových rozdeľovačov tepla (PRVN) v súlade so smernicou Európskeho parlamentu a Rady o energetickej efektívnosti (EED – Energy Efficiency Directive) a zákonom o tepelnej energetike v platnom znení. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo“) a predseda spoločenstva ako jeho štatutárny orgán konajúci v mene všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „vlastníci“) zabezpečujú plnenie legislatívnych termínov prechodu na diaľkovo odpočítateľné meracie technológie.
   

7. Mandát a limitácia zodpovednosti pri krízovom riadení: Právo predsedu vykonať neodkladné záchranné práce do stanoveného finančného limitu podľa zmluvy bez predchádzajúceho súhlasu zhromaždenia, ak hrozí škoda na majetku alebo zdraví.
   
   
8. Pasportizácia a plán obnovy bytového domu: Povinnosť predsedu vypracovať a pravidelne aktualizovať strednodobý plán revízií, opráv a investícií na obdobie minimálne 5 rokov a predkladať ho na schválenie v zmysle zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebného zákona.
   
   
9. Sprístupňovanie dokladov a ochrana údajov: Povinnosť predsedu umožniť vlastníkovi nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu pri dodržaní pravidiel minimalizácie osobných údajov tretích osôb (anonymizácia osobných účtov a výdavkov za výkon činnosti).
   
   
10. Požiarna bezpečnosť v únikových cestách: Striktný zákaz skladovania horľavých materiálov, bicyklov, kočíkov a nábytku na chodbách a schodiskách; právo predsedu na odstránenie prekážok na náklady. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo“) a predseda spoločenstva ako jeho štatutárny orgán konajúci v mene všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „vlastníci“) sú povinní striktne dodržiavať predpisy o ochrane pred požiarmi, najmä zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi a vyhlášku MV SR č. 94/2004 Z. z., ktorou sa ustanovujú technické požiadavky na protipožiarnu bezpečnosť pri výstavbe a pri užívaní stavieb. Vzhľadom na to, že predseda spoločenstva ručí celým svojím majetkom za škody a sankcie vzniknuté porušením povinností pri správe domu, táto zmluva presne stanovuje pravidlá užívania spoločných únikových ciest a sankčno-odstraňovací mechanizmus.
    
    Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov a predseda spoločenstva ako jeho štatutárny orgán konajúci v mene všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní striktne dodržiavať predpisy o ochrane pred požiarmi, najmä zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi a vyhlášku MV SR č. 94/2004 Z. z., ktorou sa ustanovujú technické požiadavky na protipožiarnu bezpečnosť pri výstavbe a pri užívaní stavieb. Vzhľadom na to, že predseda spoločenstva ručí celým svojím majetkom za škody a sankcie vzniknuté porušením povinností pri správe domu, táto zmluva presne stanovuje pravidlá užívania spoločných únikových ciest a sankčno-odstraňovací mechanizmus.
    
11. Rozšírená kontrolná (a nie poradná) agenda rady SVB: Povinnosť rady SVB vykonávať pravidelnú kontrolnú činnosť čerpania Fondu prevádzky, údržby a opráv (napr. minimálne raz za polrok a vyhotoviť písomnú správu predkladanú zhromaždeniu alebo zverejniť správu o činnosti).
    
    
12. Povinnosť mlčanlivosti členov orgánov SVB: Zmluvná povinnosť predsedu a členov rady zachovávať mlčanlivosť o osobných, ekonomických a technických pomeroch jednotlivých vlastníkov zistených pri výkone funkcie.
    
    
13. Zastupovanie pri vymáhaní nedoplatkov: Právo a povinnosť predsedu iniciovať mimosúdne vymáhanie, zápis VÝKONU zákonného záložného práva a iniciovať dražobné konanie pri prekročení výšky nedoplatku nad 2.000,- eur.
    
    
14. Pravidlá pre výkon funkcie predsedu: Povinnosť predsedu udržiavať odbornú spôsobilosť a poistiť svoju profesijnú zodpovednosť za škodu spôsobenú výkonom funkcie.
    
    
15. Dodatok k dlhodobej dôveryhodnosti archivácie a integrita účtovných a správnych záznamov: Norma a legislatíva: STN ISO 14721 (Dátové a informačné systémy pre prenos a uchovávanie informácií – Referenčný model otvoreného archívneho informačného systému / OAIS) a STN ISO 15489-1 (Informácie a dokumentácia – Správa registratúry). Norma a legislatíva sa týka najmä normy STN ISO 14721 (Dátové a informačné systémy pre prenos a uchovávanie informácií – Referenčný model otvoreného archívneho informačného systému / OAIS) a STN ISO 15489-1 (Informácie a dokumentácia – Správa registratúry).
    
    
16. Rozpočítavanie nákladov na teplo podľa novej metodiky v zmysle nálezu Ústavného súdu PL. ÚS 1/2026-53 zo dňa 6. mája 2026 : Povinnosť uplatňovať v zmluve pravidlá rozdelenia základnej a spotrebnej zložky tepla (podlahová plocha vs. pomerové rozdeľovače) v súlade s platným znením vyhlášky a limitmi kontrolného pásma.
    
    
17. Zavedenie interných pravidiel získavanie cenových ponúk: článok zmluvy stanovuje záväzné interné pravidlá a procesné postupy pre spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov a predsedu spoločenstva ako jeho štatutárneho orgánu pri výbere dodávateľov tovarov, služieb, revízií a stavebných prác hradených z fondu prevádzky, údržby a opráv alebo z účtu úhrad za plnenia. Účelom týchto pravidiel je zabezpečiť maximálnu hospodárnosť, transparentnosť, efektívnosť vynakladania spoločných finančných prostriedkov a ochranu predsedu spoločenstva pred obvineniami z netransparentného konania či spôsobenia škody pri správe cudzieho majetku.
    
    
18. Pravidelný digitálny energetický reporting vlastníkom (EED štandard): Smernica EÚ 2023/1791 o energetickej efektívnosti (EED) a technické požiadavky normy STN EN 1434 (merače tepla) v spojení s STN EN ISO 52000-1 (energetická hospodárnosť budov). Predseda SVB musí cez modul Digitálneho poštára zabezpečiť automatizované mesačné sprístupňovanie údajov o spotrebe tepla a teplej vody pre každého vlastníka (pri diaľkovo odpočítateľných meradlách), a to v štruktúrovanej a porovnateľnej vizuálnej forme.
    
    
19. Dodatok vo vzťahu k zákonu č. 25/2025 Z. z. s okamžitou účinnosťou: Osobitné práva a povinnosti spoločenstva a predsedu pri prevádzke, stavebných úpravách a údržbe bytového domu podľa zákona č. 25/2025 Z. z.. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov a predseda spoločenstva ako jeho štatutárny orgán konajúci v mene všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní pri zabezpečovaní správy, prevádzky, opráv, rekonštrukcií a modernizácií bytového domu striktne postupovať v súlade so zákonom č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) a jeho vykonávacími predpismi. Vzhľadom na zákonnú zodpovednosť predsedu spoločenstva, ktorý za porušenie svojich povinností pri výkone funkcie a správe cudzieho majetku zodpovedá celým svojím majetkom, táto zmluva presne vymedzuje jeho procesné právomoci, kontrolné mechanizmy a rozsah povinností vlastníkov voči spoločenstvu.
    
    
20. Digitálna správa technickej dokumentácie a Portál výstavby: Predseda spoločenstva je povinný viesť, priebežne aktualizovať a trvalo uchovávať stavebnú, prevádzkovú a technickú dokumentáciu skutočného vyhotovenia stavby bytového domu. Predseda zabezpečuje integráciu spoločenstva do štátneho informačného systému výstavby (Portál výstavby) a elektronickú komunikáciu s príslušnými stavebnými úradmi a stavebným inšpektorátom. Dokumentácia overená stavebným úradom, certifikáty, revízne správy, projektové dokumentácie stavebných úprav v jednotlivých bytoch a doložky súladu musia byť digitalizované a archivované v elektronickej zložke domu tak, aby boli kedykoľvek preukázateľné pri výkone štátneho stavebného dohľadu.
    
    
21. Postup pri stavebných zámeroch a obnove spoločných častí a zariadení: Pri realizácii významnej obnovy bytového domu, zateplenia, nadstavby, prístavby, rekonštrukcie spoločných rozvodov alebo inštalácii technologických celkov predseda zabezpečuje vypracovanie projektu stavby odborne spôsobilou osobou (autorizovaným projektantom) a podáva návrh na začatie konania o stavebnom zámere v mene spoločenstva. Predseda nesmie začať žiadne stavebné práce na spoločných častiach a zariadeniach domu bez právoplatného rozhodnutia o stavebnom zámere alebo overenia projektu stavby stavebným úradom. Predseda je povinný pred začatím prác zabezpečiť výkon stavebného dozoru alebo vedenie stavby stavbyvedúcim a vyžadovať vedenie elektronického stavebného denníka.
    
    
22. Účasť spoločenstva a vlastníkov v energetických spoločenstvách, energetických komunitách a skupinách zdieľania elektriny: Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov a predseda spoločenstva ako jeho štatutárny orgán konajúci v mene všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sú oprávnení v súlade so zákonom č. 251/2012 Z. z. o energetike a zákonom č. 309/2009 Z. z. o podpore obnoviteľných zdrojov energie iniciovať, zriaďovať, vstupovať do a prevádzkovať energetické spoločenstvo, komunitu vyrábajúcu energiu z obnoviteľných zdrojov alebo skupinu zdieľania elektriny ako aktívny odberateľ (ďalej spoločne len „energetická komunita“).
    
    
23. Daňové povinnosti spoločenstva, používanie aktualizovaných vzorov daňových tlačív a správa daňových priznaní právnickej osoby: Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je podľa zákona č. 182/1993 Z. z. a zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov právnickou osobou a daňovníkom, ktorý nie je založený ani zriadený na podnikanie (§ 12 ods. 3 zákona o dani z príjmov). Predseda spoločenstva ako štatutárny orgán konajúci v mene spoločenstva a spravujúci spoločný majetok vlastníkov zodpovedá za riadne, včasné a bezchybné plnenie všetkých daňových a oznamovacích povinností voči správcovi dane (daňovému úradu).
    
    
24. Dodatok k zmluve ohľadom prenájmu spoločných častí a spoločných zariadení k roku 2027. Správa domu nie je úplná bez dôsledného a profesionálneho uchopenia nájmu a prevádzky nebytových priestorov, garáží a všetkých spoločných častí, ktoré tvoria neoddeliteľnú súčasť bytového domu. Moderné spoločenstvo vlastníkov bytov preto venuje tejto oblasti mimoriadnu pozornosť, pretože práve správne nastavené pravidlá užívania a prenájmu rozhodujú o bezpečnosti, poriadku, finančnej stabilite a dlhodobej udržateľnosti celého domu. V tejto zmluve sú preto detailne spracované všetky procesy súvisiace s prenájmom nebytových priestorov, garážových státí, spoločných miestností, technických priestorov či iných častí domu, ktoré môžu byť predmetom užívania alebo prenájmu. Zmluva jasne stanovuje spôsob uzatvárania nájomných zmlúv, pravidlá hospodárnosti, povinnosť transparentného zverejňovania podmienok, ako aj kontrolné mechanizmy, ktoré chránia vlastníkov pred neefektívnym nakladaním s majetkom domu.
    
    Týmto dokumentom sa vlastníci hlásia k zásade, že spoločný majetok musí byť spravovaný s rovnakou starostlivosťou, akú venujú svojmu súkromnému majetku. Zmluva preto reflektuje aj zákonné ustanovenia, najmä § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z., ktorý jasne uvádza, že o „spôsobe užívania spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a nebytových priestorov rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov“. Toto ustanovenie tvorí základný pilier právomoci vlastníkov a zároveň poskytuje predsedovi SVB pevný právny rámec, vďaka ktorému môže vykonávať svoju funkciu bezpečne, odborne a s plnou podporou komunity. Zmluva tak vytvára prostredie, v ktorom je každý nebytový priestor využívaný efektívne, každá garáž prevádzkovaná bezpečne a každé spoločné zariadenie chránené pred zanedbaním. Je to záväzok, že dom bude fungovať ako harmonický celok, kde sa spája poriadok, profesionalita a spoločná vôľa vlastníkov budovať hodnotu, ktorá pretrvá.
    
    
25. Náhradná spotreba pri neumožnení odpočtu: Zmluvná úprava sankčného koeficientu a náhradného určenia spotreby tepla a teplej vody, ak vlastník opakovane neumožní montáž, odpočet alebo overenie určeného meradla.
    
    
26. Fotovoltika a komunitná energetika: Právo SVB vybudovať a prevádzkovať spoločný OZE (fotovoltiku, tepelné čerpadlo) na spoločných častiach/streche a povinnosť zmluvne definovať kľúč prerozdelenia vyrobenej elektriny medzi spoločné priestory a jednotlivé byty.
    
    
27. Spoločné nabíjacie stanice pre elektromobily (e-mobilita): Práva a technicko-ekonomické podmienky pre zriadenie nabíjacieho bodu na vyhradenom mieste (podmienka dynamického riadenia príkonu, podružné meranie a priame zúčtovanie).
    
    
28. Stavebné úpravy v byte a statika: Úprava povinnosti vlastníka vopred písomne oznámiť predsedovi stavebné úpravy zasahujúce do nosných konštrukcií, rozvodov alebo vonkajšieho vzhľadu a doložiť statický posudok a stavebné povolenie/ohlásenie.
    
    
29. Prístup do bytu pri haváriách a revíziách: Povinnosť vlastníka sprístupniť byt na kontrolu a údržbu spoločných častí, zariadení a rozvodov; právo predsedu na núdzové sprístupnenie za prítomnosti polície pri bezprostrednom ohrození.
    
    
30. Klimatizácie a zásahy do fasády: Zmluvné pravidlá pre umiestňovanie vonkajších jednotiek klimatizácií, tepelných čerpadiel a zasklievania balkónov zjednotenie vzhľadu domu a ochrana zateplenia.