Blogy a články

Správa bytového domu predstavuje komplexný a často mimoriadne náročný proces, v ktorom sa prelínajú technické, ekonomické a predovšetkým právne i sociálne aspekty. Každý bytový dom je de facto malou republikou, v ktorej si občania, v tomto prípade vlastníci bytov a nebytových priestorov, spravujú svoj spoločný majetok prostredníctvom demokratických mechanizmov. Základným kameňom tejto lokálnej demokracie je inštitút hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení spoločenstva, prostredníctvom ktorého sa prejavuje kolektívna vôľa. Zákonná úprava v tomto smere hovorí úplne jasne a striktne, keď definuje, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a zároveň aj povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí, zariadení, príslušenstva či priľahlého pozemku. Prax však ukazuje, že medzi literou zákona a reálnym správaním ľudí existuje priepastný rozdiel, ktorý sa najčastejšie prejavuje apatiou, nezáujmom a vyhýbaním sa zodpovednosti.

Správcovia a predsedovia spoločenstiev neustále narážajú na problém nízkej účasti vlastníkov na schôdzach, pričom dôvody bývajú rôznorodé, od pracovnej vyťaženosti, cez prenajímanie bytov tretím osobám, až po absolútnu stratu záujmu o spoločné dianie. Títo ľahostajní vlastníci často slepo dôverujú správcovi a nemajú potrebu sa do ničoho zapájať, alebo si jednoducho neuvedomujú svoju elementárnu zodpovednosť za spoločný majetok. Mnohí zástupcovia vlastníkov a správcovia si kladú otázku, ako motivovať ľudí k účasti, keďže všeobecné hrozby typu, že ak neprídu, rozhodnú za nich iní, na mnohých vôbec nezaberajú. Paradoxne, absencia na schôdzi nie je sankcionovaná žiadnou priamou pokutou, pretože jedinou reálnou sankciou pre vlastníka, ktorý sa platného hlasovania nezúčastní, je skutočnosť, že sa prijme rozhodnutie bez zohľadnenia jeho osobného názoru a on ho bude musieť v plnej miere rešpektovať. Z hľadiska zákonných pravidiel disponuje každý vlastník jedným hlasom za každý byt alebo nebytový priestor, ktorý vlastní.

Anatómia hlasovacieho aktu a povaha zdržania sa hlasovania

Pri analyzovaní samotného aktu hlasovania je nutné prejsť od všeobecných princípov k exaktným definíciám toho, čo jednotlivé prejavy vôle znamenajú pre konečný výsledok. Na to, aby bol prijatý platný záver, musí ten, kto vedie schôdzu alebo organizuje písomné hlasovanie, úplne jasne ovládať výšku minimálneho kvóra potrebného pre konkrétnu otázku, pretože na voľbu zástupcu vlastníkov, určenie jeho odmeny, či schválenie úveru sa vyžadujú diametrálne odlišné počty hlasov. V praxi sa mimoriadne často vyskytuje nesprávne zachytený výsledok hlasovania v zápisniciach, pričom je obrovský právny rozdiel medzi konštatovaním, že rozhodnutie nebolo prijaté pre nedostatok kvóra, a konštatovaním, že vlastníci návrh neschválili, pretože vyjadrili svoj nesúhlas. Zdržanie sa hlasovania v tomto procese zohráva kľúčovú a neraz mätúcu úlohu. Ak je na schôdzi prítomný určitý počet ľudí, pričom časť hlasuje za, časť proti a časť sa zdrží, práve hlasy tých, ktorí sa zdržali, môžu spôsobiť, že návrh nezíska zákonom požadovanú väčšinu.