Blogy a články

Zákon č. 133/2026 Z. z.  o registri jednotiek krátkodobého prenájmu je jednou z najvýznamnejších legislatívnych zmien posledných rokov, ktorá sa dotýka nielen hostiteľov a online platforiem, ale aj správcov bytových domov. Hoci na prvý pohľad ide o reguláciu zameranú na sektor cestovného ruchu, v praxi zasahuje do každodenného fungovania bytových domov, do vzťahov medzi vlastníkmi a správcom, do bezpečnosti, do poriadku v spoločných priestoroch a do administratívnych povinností, ktoré budú musieť správcovia zvládať.

Nový register a jeho význam pre bytové domy

Zákon 133/2026 zavádza povinný Register jednotiek krátkodobého prenájmu, ktorý bude spravovať Ministerstvo cestovného ruchu a športu. Každá bytová jednotka, ktorá sa má prenajímať na krátkodobý pobyt – či už cez platformy ako Airbnb, Booking, alebo priamo – musí byť pred prvým zverejnením zapísaná v registri. Zápis je bezplatný, elektronický a výsledkom je jedinečné registračné číslo, ktoré bude musieť hostiteľ uvádzať pri inzercii.

Pre správcov bytových domov je dôležité pochopiť, že hoci zákon neukladá povinnosť registrácie priamo im, bytové domy sa stanú miestom, kde sa bude overovať vlastníctvo, kde sa budú riešiť sťažnosti susedov, kde sa bude kontrolovať dodržiavanie domového poriadku a kde sa budú riešiť následky prípadných priestupkov hostiteľov. Správca sa tak stáva prirodzeným partnerom pri implementácii zákona, hoci legislatíva ho priamo neoznačuje ako povinný subjekt.

Administratívne dôsledky pre správcov

Najväčšou zmenou je nárast administratívnych úloh. Správca sa dostáva do pozície, kde bude musieť viesť evidenciu žiadostí, archivovať dokumenty, komunikovať s vlastníkmi a v prípade potreby aj s ministerstvom. Zákon umožňuje ministerstvu vyžadovať údaje od platforiem a kontrolovať správnosť zápisov, čo môže v praxi znamenať, že správca bude požiadaný o súčinnosť v prípade vzniku konfliktu medzi „dočasne ubytovanými“ a iným vlastníkom. Krátkodobé prenájmy prinášajú do bytových domov zvýšený pohyb osôb, častejšie využívanie spoločných priestorov, vyššiu záťaž na výťahy, garáže, chodby a vstupné brány. Zákon č. 182/1993 Z. z. síce nerieši vnútorné pravidlá bytových domov absolútne striktne v plnom rozsahu a tak sa úprava vyžaduje samotnými vlastníkmi v bytovom dome.

Vlastníci by mali aktualizovať domové poriadky tak, aby obsahovali jasné pravidlá pre krátkodobé prenájmy: maximálny počet hostí, povinnosť dodržiavať tiché hodiny, pravidlá pre odpad, parkovanie, vstup do domu, používanie spoločných priestorov, postup pri porušení pravidiel a pod. Dôležité je aj definovať sankcie v rámci spoločenstva, ktoré môžu byť uplatnené nezávisle od sankcií podľa zákona.

Bezpečnosť a ochrana obyvateľov

Krátkodobé prenájmy môžu zvýšiť riziko narušenia bezpečnosti v dome. Cudzie osoby sa pohybujú po spoločných priestoroch, často bez znalosti pravidiel domu. Správca musí preto zabezpečiť, aby boli pravidlá jasne komunikované, aby boli vstupné systémy nastavené tak, že neumožnia nekontrolovaný prístup, a aby mali obyvatelia možnosť nahlásiť podozrivé správanie. Zákon síce neukladá správcovi povinnosť monitorovať krátkodobé prenájmy, ale v praxi sa bude očakávať, že bude vedieť reagovať na situácie, ktoré môžu ohroziť bezpečnosť obyvateľov. Správca by mal preto zaviesť interný postup, ako riešiť incidenty, ako komunikovať s vlastníkmi a ako informovať vlastníkov o rizikách.

Zákon zavádza sankcie za nezaregistrované jednotky, za neaktuálne údaje a za porušenie povinností hostiteľa. Ak vlastník poruší zákon, môže to viesť k pokutám, ktoré následne môžu vyvolať spory medzi vlastníkom a ostatnými vlastníkmi. Správca sa tak môže ocitnúť v pozícii mediátora, ktorý bude musieť riešiť konflikty, vysvetľovať pravidlá a zabezpečovať, aby sa nedostali do právnych problémov.

Ako sa pripraviť na účinnosť zákona

Účinnosť zákona je stanovená na 1. januára 2027. Správcovia majú teda dostatok času na prípravu, ale nemali by ju odkladať. Prvým krokom by podľa môjho názoru malo byť vytvorenie interného checklistu, ktorý bude obsahovať všetky úkony, ktoré musia byť vykonané pri prípadnej „žiadosti o potvrdenie pre krátkodobý prenájom“. Druhým krokom je informovanie vlastníkov o povinnostiach, ktoré im zákon ukladá. Tretím krokom je aktualizácia domového poriadku a jeho schválenie hlasovaním vlastníkov.

Správca by mal tiež pripraviť vzorové dokumenty, napr.:
– oznámenie pre vlastníkov o tom, čo sa mení od 1.januára 2027
– formulár pre žiadosť o potvrdenie v prípade ak bude požadovaný domovým poriadkom
– interný postup pre riešenie incidentov a pravidlá pre komunikáciu so susedmi.

Tieto dokumenty pomôžu zabezpečiť, že bytový dom bude pripravený na nové povinnosti a že sa vyhne chaosu, ktorý môže vzniknúť pri nejasných pravidlách.

Pripravili sme pre vás aj znenie návrhu domového poriadku, ktoré si môžete prečítať v zamknutej časti