Blogy a články

Právo disponovať informáciami o vlastnom majetku a kontrolovať finančné toky patrí medzi základné piliere vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Realita v slovenských bytových domoch však opakovane odhaľuje problém, ktorý vážne podkopáva dôveru medzi vlastníkmi a subjektmi zabezpečujúcimi správu. Mnohí správcovia sa k veci stavia tak, akoby im bytové domy patrili, pričom na žiadosti vlastníkov o predloženie faktúr, dodávateľských zmlúv, revíznych správ či bankových výpisov reagujú systematickým odmietaním a obštrukciami. Najčastejším a mimoriadne obľúbeným alibi nezodpovedných správcov sa stal zákon č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov, prípadne všeobecné nariadenie o ochrane údajov, známe pod skratkou GDPR. Takýto postup je nielen nezákonný a nespravodlivý, ale priamo popiera samotnú podstatu mandátu správcu, prípadne aj predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Správca bytového domu nie je suverénnym vládcom ani vlastníkom spravovanej nehnuteľnosti, ale len zmluvným zástupcom a poskytovateľom služby, ktorý vykonáva správu domu v mene a na účet vlastníkov. Všetka dokumentácia týkajúca sa technického stavu, ekonomiky, prevádzky, revízií a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv je výlučným majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Správca tieto listiny iba vedie a uchováva vo svojej dispozícii, pričom nemá absolútne žiadne právne postavenie na to, aby ich pred skutočnými vlastníkmi tajil, zatajoval či selektívne cenzuroval.

Zákonodarca tento vzťah jednoznačne ošetril v zákone Národnej rady Slovenskej republiky číslo 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa ustanovenia § 9 ods. 3 tohto zákona je správca alebo spoločenstvo oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v taxatívne vymedzenom rozsahu bez nutnosti ich individuálneho súhlasu. Toto zákonné splnomocnenie existuje práve preto, aby výkon správy a ochrana spoločného majetku mohli plynulo a transparentne fungovať. Správca sa teda nemôže „vyhovárať“ na ochranu osobných údajov v momente, keď vlastník žiada sprístupnenie dokumentácie slúžiacej na kontrolu spoločného hospodárenia, najmä v rovine ročných vyúčtovaní aj ostatných vlastníkov.

S týmto ustanovením priamo korešponduje zákonná povinnosť správcu umožniť vlastníkovi na požiadanie nahliadnuť do všetkých dokladov týkajúcich sa správy domu a čerpania spoločných finančných prostriedkov, ako aj právo zhotovovať si z nich výpisy, odpisy a kópie. V praxi je úplne absurdné, ak správca odmietne ukázať účtovné doklady, bankové pohyby alebo zmluvy s tretími stranami s odvolaním sa na údajné porušenie súkromia iných vlastníkov či dodávateľov. Vlastník, ktorý prispieva do spoločného fondu, má nespochybniteľné právo vidieť, komu, kedy a za aké konkrétne plnenie boli jeho peniaze vyplatené.

Vytváranie umelých bariér a odkazovanie vlastníkov na to, aby si údaje zisťovali z iných zdrojov, je ukážkovým porušením zákonných a spotrebiteľských práv. Ak správca odmieta sprístupniť dokumentáciu, často tým len maskuje vlastné pochybenia, neodbornosť, predražené zákazky alebo netransparentné nakladanie s fondom opráv. Zneužívanie legislatívy o ochrane osobných údajov ako štítu proti oprávnenej kontrole je flagrantným ignorovaním zákona o vlastníctve bytov.

Združenie pre lepšiu správu bytových domov na portáli www.lepsiasprava.sk opakovane apeluje na to, aby správcovské subjekty opustili alibistické praktiky minulosti a prijali transparentnosť ako štandard svojej práce. Správca, ktorý koná poctivo, odborne a v súlade so zákonom, nemá jediný dôvod pred vlastníkmi čokoľvek skrývať. Vlastníkom zároveň odporúčame neustupovať neoprávnenému postupu, trvať na svojich zákonných právach v zmysle zákona číslo 182/1993 Z. z. a v prípade pretrvávajúcej nečinnosti správcu vyvodiť dôsledky prostredníctvom kontrolných orgánov alebo výpovede zmluvy o výkone správy.

Kontakt pre médiá:

Mgr. Natália Bieliková, ZLSBD
e-mail: bielikova@lepsiasprava.sk
tel.: 0911 230 011