Blogy a články

Téma domového poriadku rezonuje v našom združení už niekoľko mesiacov a začali sme sa ňou zaoberať v súvislosti s témou susedských vzťahov a riešeniami susedských konfliktov. Niet bytového domu, v ktorom by tento druh problémov neexistoval a chceli sme správcom a spoločenstvám podať pomocnú ruku v podobe prednášky, ktorej obsahom je prehľad legislatívy a návrh praktických riešení z uvedenej problematiky. Je to totiž práve inštitút domového poriadku, ktorého podstatou a predmetom je úprava vzťahov medzi vlastníkmi v konkrétnom bytovom dome. Na mnohé situácie myslí legislatíva už dnes, napr. v § 127 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok“. 

V tomto ustanovení sa negatívne vymedzuje rozsah činností, ktoré sa zakazujú, no neurčuje sa, čo je vlastník povinný vykonať a čo má robiť pre zlepšenie tzv. susedských vzťahov. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) obsahuje podobné ustanovenie v § 11 ods. 1, v zmysle ktorého „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv“.Obe ustanovenia sú koncipované všeobecne, čo predstavuje možnosť zahrnutia širokej palety konkrétnych situácií v bytovom dome pod uvedené ustanovenia.

Susedské vzťahy sú prirodzenou súčasťou života väčšiny ľudí. Do kvality bývania, prípadne iného užívania nehnuteľností, však najintenzívnejšie zasahujú obyvateľom (resp. užívateľom) nehnuteľností, ktoré sú súčasťou bytových domov. Pretože s vlastníctvom bytu, resp. nebytového priestoru v bytovom dome, je nevyhnutne spojené aj spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení, sused vlastníka/užívateľa bytu alebo nebytového priestoru je osobou spôsobilou ovplyvniť celkové bývanie toho ktorého vlastníka/užívateľa v oveľa vyššej miere ako je tomu pri užívaní rodinného domu. Spoločné časti a spoločné zariadenia, či už pôjde o chodby, výťahy alebo zariadenia protipožiarnej ochrany, užívajú všetci vlastníci a nájomníci rovnako, bez ohľadu na veľkosť ich spoluvlastníckych podielov. Ak je chodba, slúžiaca ako únikový východ, v prípade potreby evakuácie obyvateľov zaprataná starým nábytkom, čo prípadnú evakuáciu sťaží alebo dokonca znemožní, je úplne irelevantné, či pôjde o nábytok suseda z poschodia prvého, tretieho alebo desiateho. Nakoľko je každý z obyvateľov bytového domu spôsobilý ovplyvniť užívanie nehnuteľnosti (prípadne aj iný výkon vlastníckeho práva k nej) ostatným obyvateľom rovnako, pojem sused vlastníka, resp. nájomníka bytu/nebytového priestoru v bytovom dome je aj s prihliadnutím na uvedený praktický príklad potrebné vykladať z funkčného hľadiska, t. j. susedom vlastníka resp. nájomcu  bytu alebo nebytového priestoru je každý obyvateľ bytového domu.

Z vyššie uvedeného funkčného vymedzenia pojmu sused vyplýva zásadná skutočnosť, že vlastníctvo nehnuteľnosti v bytovom dome nekončí prahom bytu. Vlastníkovi totiž patrí aj spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam a spoločným zariadeniam bytového domu, a spravidla aj spoluvlastnícky podiel k pozemku. O otázkach týkajúcich sa spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu je preto každý vlastník oprávnený rozhodovať rovnako ako ktorýkoľvek iný vlastník. Na domovej schôdzi má každý z vlastníkov jeden hlas za každý byt, ako aj nebytový priestor. Bytový zákon ukladá vlastníkom bytov povinnosť zúčastňovať sa schôdzi a hlasovaním rozhodovať. Avšak jedinou sankciou, ktorá pripadá do úvahy, ak sa niektorý z vlastníkov platného hlasovania nezúčastní, je prijatie rozhodnutia bez zohľadnenia jeho názoru a zároveň v jeho neprítomnosti. S ohľadom na vyššie uvedené je potrebné uvedomiť si fakt, že ak o otázkach týkajúcich sa bytového domu nerozhoduje niektorý z vlastníkov, môže sa o nich rozhodnúť aj za neho, pričom toto rozhodnutie je povinný v plnej miere rešpektovať.

O domovom poriadku a novinkách v bytovom zákone sme sa boli porozprávať aj v redakcii TV Markíza. Video si môžete pozrieť klliknutím na obrázok.

Možnosti úprav konkrétnych práv a povinností do 1. februára 2020