Blogy a články

Vedúci autorského kolektívu Veľkého komentára k Zákonu o vlastníctve bytov a nebytových riestorov, JUDr. Marek Valachovič, PhD., nášmu nakladateľstvu poskytol zaujímavý rozhovor týkajúci sa najkomplexnejšího komentára k „bytovému zákonu“ na knižnom trhu.

Nové vydanie komentára k Zákonu o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vychádza po jedenástich rokoch, viacerých novelách a v podstatne doplnenom a rozšírenom vydaní v podobe veľkého komentára. Ide o najaktuálnejší a najkomplexnejší komentár na trhu. Ako hodnotíte proces písania a výsledok prípravy tohto unikátneho diela? 

Vyše dekáda, ktorá uplynula medzi dvoma vydaniami tejto publikácie, predstavuje v porovnaní s inými dielami tohto druhu pomerne značný časový odstup. Ten mal však svoje dôvody, a to tak subjektívne (najmä vysoká časová náročnosť a vyťaženosť autorského kolektívu), ako aj objektívne (čakanie autorov na výsledok rekodifikačných prác na občianskom hmotnom práve).  Na druhej strane toto obdobie ubehlo pomerne rýchlo, pričom mi poskytlo adekvátny čas na analýzu a prípadné prehodnotenie určitých častí pôvodného textu komentára a, pochopiteľne, na niektorých miestach aj jeho podstatné prepracovanie. Rôznych podnetov z praxe i nových výkladových problémov sme s kolegami spoluautormi za uplynulú dekádu zozbierali viac než dosť. Zásluhu na takomto rozsahu diela má aj zákonodarca, ktorý za tých jedenásť rokov od prvého vydania tejto publikácie prijal celkovo deväť noviel komentovaného zákona.

Prvú časť uvedeného obdobia som zhromažďoval tieto podnety a výkladové problémy z praxe, ako aj judikatúru. Na aktualizácii a doplnení textu 2. vydania komentára som začal pracovať v roku 2019, skončil som odovzdaním rukopisu, jeho doplnením a kontrolou v priebehu roka 2023. Celý proces tvorby aktualizovaného vydania tohto diela tak trval takmer päť rokov, samozrejme, s určitými prestávkami. To bolo pre mňa mimoriadne náročné obdobie, keďže popri písaní komentára som vykonával advokátsku prax a vo voľnom čase som sa snažil venovať mojej manželke a dvom malým deťom. Na porovnanie uvádzam, že príprava a napísanie 1. vydania tohto diela trvali necelé dva roky, avšak v tom čase som bol slobodný a bezdetný. S trochou humoru to možno vnímať ako moje ospravedlnenie pred laickou i odbornou verejnosťou, ktorá na 2. vydanie tohto diela musela tak dlho čakať. Verím však, že toto čakanie stálo za to, čo budú môcť čitatelia zhodnotiť pri práci s publikáciou.

Určité komplikácie znamenajúce posun publikácie tohto diela nám spôsobil zákonodarca, ktorý až po odovzdaní rukopisu 2. vydania prijal novelu komentovaného zákona č. 205/2023 Z. z., ktorá nadobudne účinnosť 1. 4. 2024. Táto novela okrem iného zmenila číslovanie legálnych definícií pojmov v šestnástich odsekoch § 2, ktoré sa vyskytovali v celom texte komentára. Keďže som mal záujem, aby 2. vydanie tejto publikácie bolo nielen aktuálne, ale aj prehľadné pre čitateľa, museli sme tomu prispôsobiť aj text komentára, pretože ten bude publikovaný ešte niekoľko mesiacov pred nadobudnutím účinnosti uvedenej novely.

Som veľmi rád, že Nakladateľstvo C. H. Beck napokon moje úsilie, rozsah a kvalitu spracovania diela zohľadnilo tým, že sa rozhodlo 2. vydanie zaradiť do edície Veľkých komentárov, hoci nejde o typický kódexový zákon a 1. vydanie vyšlo v roku 2012 v edícii tzv. sivých komentárov.

Je komentovaný zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov predpisom, ktorý vyhovuje požiadavkám dnešnej doby a aplikačnej praxe?

Komentovaný zákon, rovnako ako samostatný slovenský zákonodarca v roku 2023 „oslavuje“ 30. výročie svojej existencie. S určitou formou zveličenia možno konštatovať, že už to nie je dieťa, ktoré sa len učí, ale dospelý človek, ktorý by mal po tridsiatich rokoch vedieť, čo a ako chce robiť, teda produkovať kvalitnú legislatívu. Žiaľ, väčšina z ustanovení komentovaného zákona (najmä tie týkajúce sa privatizácie bytového fondu) pochádza ešte z 90. rokov minulého storočia a v súčasnosti sú už obsolétne. Naopak, tie ustanovenia, ktoré sú pre prax najvýznamnejšie a najviac aplikované (najmä prevody a nadobúdanie vlastníctva bytov a nebytových priestorov, správa bytových domov), sa napriek viacerým zmenám v praxi buď neosvedčili alebo sú nedostatočné, čo spôsobuje množstvo výkladových otázok. Súčasná právna úprava už napriek viacerým novelizáciám nezodpovedá požiadavkám súčasnej praxe a judikatúra, žiaľ, nemôže vyriešiť všetky otázky, ktoré zákonodarca nebol schopný legislatívne upraviť prijatím adekvátnej, ideálne úplne novej a modernej právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov. To sa nestalo ani v súvislosti s dlhodobo pripravovanou rekodifikáciou Občianskeho zákonníka, ktorá stále nie je ukončená. Uvedený fakt je zarážajúci aj pre význam komentovaného zákona v praxi, keďže takmer polovica populácie na Slovensku býva v bytových domoch. Okrem toho je nedostatočná činnosť zákonodarcu v tejto oblasti alarmujúca aj preto, že na množstvo aplikačných a výkladových problémov sme poukázali už v prvom vydaní tohto komentára. Uvedený stav pramení z toho, že nie sú dané jednoznačné kompetencie medzi štyrmi  ministerstvami, ktoré majú na starosti parciálne časti právnej úpravy. To však nemôže byť z pohľadu adresáta právnej úpravy dostatočné ospravedlnenie súčasného žalostného právneho stavu v tejto oblasti práva.

Došlo v rozhodovacej praxi súdov v oblasti „bytového zákona“ od predchádzajúceho vydania komentára k vývoju?

Za uplynulú dekádu sme zaznamenali významný rozmach judikatúry v tejto oblasti, pričom potešujúci je fakt, že viacero významných rozhodnutí Najvyššieho súdu SR vo vzťahu k „bytovému zákonu“ bolo publikovaných v Zbierke stanovísk NS SR a rozhodnutí súdov SR. Tieto judikáty vyriešili niektoré dlhodobo sporné otázky v praxi a mali by prispieť k vyššej právnej istote v tejto oblasti práva. Pri písaní 2. vydania komentára sme ešte stále čerpali aj z českej judikatúry, hoci v ČR už majú rekodifikáciu občianskeho hmotného práva úspešne za sebou a jej výsledkom je právna úprava tzv. bytového spoluvlastníctva ako súčasti nového Občanského zákoníka (český zákon č. 89/2012 Sb.). Napriek tomu, že je česká právna úprava vo viacerých smeroch odlišná, stále môže byť inšpiratívna minimálne v rámci komparatívneho výkladu niektorých otázok. Pri príprave druhého vydania sme sa však prioritne zamerali na prax slovenských súdov s tým, že množstvo zaujímavých a doposiaľ nepublikovaných rozhodnutí sme zaradili aj do tohto diela. To tiež výrazne ovplyvnilo jeho celkový rozsah. Zastávam názor, že práve zbierka judikatúry k jednotlivým ustanoveniam je správnym „korením“, ktoré dotvára konečný produkt, pričom dáva čitateľovi priestor, aby si autenticky konfrontoval naše názory s výkladom súdnej praxe. 

Komu môže komentár poslúžiť ako pomôcka, resp., komu je tento komentár určený? 

Komentár je určený každému, kto s týmto právnym predpisom prichádza pravidelne do kontaktu. Verím, že sa stane užitočnou pomôckou nielen pre správcov bytových domov a spoločenstvá vlastníkov, ale aj pre všetky právnické profesie, orgány verejnej moci (najmä súdy) či bankový sektor a developerské subjekty zaoberajúce sa výstavbou rôznych bytových, nebytových a polyfunkčných objektov. Dúfam, že toto dielo neujde pozornosti ani kompetentných legislatívnych orgánov, ktoré majú na starosti komentovaný zákon, a to nielen k jeho ďalším novelizáciám, ale aj ako podklad na prípravu novej právnej úpravy, ktorá jedného dňa komentovaný zákon nahradí. Pri tvorbe novej legislatívy by mali byť vypočuté predovšetkým hlasy tých subjektov, ktoré sú dennodenne konfrontované s platnou právnou úpravou, a teda najviac vidia jej nedostatky a úskalia, pričom sa s nimi musia aj vyrovnať.