Blogy a články

Pri pripravovaných legislatívnych zmenách zákonov č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov, ktoré sú nosnými zákonmi na úseku správy bytových domov nie možné opomenúť ani existujúcu ochranu týchto právnych vzťahov inštitútmi trestného práva. V tomto smere bezpochyby dominuje ochrana majetkových práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ochrana správcov bytových domov pred nepoctivým resp. nelegálnym podnikaním a v neposlednom rade snaha o zabezpečenie bezpečnej prevádzky bytových domov. Z tohto pohľadu je však potrebné, aby legislatívne normy na úseku správy bytových domov boli formulované jednoducho, jednoznačne a v požadovaných prípadoch kogentným spôsobom. Samotná právna norma trestného práva častokrát nie je priamo aplikovateľná na konkrétny prípad (skutkový stav), ale jej aplikácia sa realizuje prostredníctvom normy práva na úseku správy bytových domov. Napr. Trestný zákon v ustanovení § 237 a § 238 Trestného zákona zakotvuje skutkovú podstatu trestného činu porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku, a to v úmyselnej alebo nedbanlivostnej forme. 

Trestný zákon však žiadnym spôsobom nedefinuje konkrétnu povinnosť spravovať alebo opatrovať cudzí majetok, ktorá mala byť páchateľom porušená, rovnako nedefinuje ani pojem tzv. cudzej veci (cudzí majetok) vo vzťahu ku ktorému páchateľ protiprávne konal a napokon trestnoprávna norma nedefinuje ani právny predpis alebo zmluvu na základe ktorých malo dôjsť k porušeniu povinnosti spravovať a opatrovať cudzí majetok. Tieto skutočnosti pokiaľ ide o oblasť správy bytových domov možno odvodiť hlavne zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov. Nevhodná zmena alebo predčasné vypustenie niektorých ustanovení týchto zákonov môže výrazne obmedziť alebo vylúčiť ochranu právnych vzťahov na úseku správy bytových domov prostriedkami trestného práva, ďalej spôsobiť závažné ujmy na majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo aj výrazne sťažiť výkon podnikateľskej činnosti poctivým a zodpovedným správcom bytových domov. Vzhľadom na to je potrebné poukázať na niektoré skutočnosti, ktoré odôvodňujú dôslednosť a opatrnosť pri legislatívnych zmenách na úseku správy bytových domov.

Definícia a rozsah spoločného majetku

V tomto smere je potrebné zachovať súčasnú právnu úpravu rozsahu spoločného majetku, vrátane finančných prostriedkov nachádzajúcich na bankovom účte na ktorý povinne prispievajú vlastníci bytov a nebytových priestorov. Vyhovujúca je i úprava dispozičného práva správcu bytového domu s týmito finančnými prostriedkami. Týmto spôsobom sú definované pojmy trestného práva cudzia vec u trestného činu sprenevery podľa § 213 Trestného zákona, prípadne cudzí majetok u trestného čin porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku podľa § 237, resp. § 238 Trestného zákona, napr. vo vzťahu k správcovi bytového domu. 

Rovnako je potrebné zdôrazniť potrebu oddelenia majetku správcu bytových domov od majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V prípade úvah o možnosti nadobúdania majetku Spoločenstvom vlastníkov bytov (ďalej len „SVB“) ako právnickej osoby je potrebné uvažovať o oddelení tohto majetku od majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Je tomu tak preto, že definičným znakom právnickej osoby, a teda aj SVB, je jej majetková samostatnosť. Výrazom tejto majetkovej samostatnosti je jednak to, že SVB ako právnická osoba má vlastný majetok odlišný od majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov tohto spoločenstva a zároveň vo vzťahu ku tomuto svojmu majetku SVB nesie v právnych vzťahoch do ktorých vstúpilo samostatnú majetkovú zodpovednosť. Za tejto situácie vlastníci bytov a nebytových priestorov nie sú vlastníkmi či podielovými spoluvlastníkmi majetku SVB, ale ich vzťah k SVB a jeho majetku je vymedzený súborom práv a povinností vlastníka bytu a nebytového priestoru. Práve z tohto dôvodu za záväzky SVB ručia vlastníci bytov a nebytových priestorov obmedzene (napr. ručenie za úver podľa § 7b zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov).

Uvedená úprava tzv. „oddelenosti spravovaného majetku“ výrazne uľahčuje vyšetrovanie trestnej činnosti na úseku správy bytových domov, ako aj realizáciu zaisťovacích opatrení na majetku, ktorý je predmetom trestného konania (najmä cudzieho majetku, ktorý sa nachádza v príslušnej forme správy).

Bezpodmienečne je potrebné zachovať mechanizmus nakladania so spoločným majetkom, a to prostredníctvom spoločného rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Rovnako nakladanie s týmto majetkom musí byť účelovo určené. Výnimky z týchto pravidiel musí definovať zákon. Toto vymedzenie je určujúce pri definovaní pojmov trestného práva napr. prisvojenia cudzej veci u trestného činu sprenevery podľa § 213 Trestného zákona, resp. posúdenia protiprávnosti konania spočívajúcom v porušení povinnosti spravovať a opatrovať cudzí majetok u trestného činu porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku podľa § 237, resp. § 238 Trestného zákona.