Blogy a články

Stretávame sa s potenciálnymi novými správcami nášho domu. Absolvovali sme sedenia so šiestimi z nich. Technické záležitosti riešia podobne, organizačné štruktúry v ich firmách sú veľmi podobné. Nezaznamenali sme nejaké veľké rozdiely v systémoch spracúvajúcich evidenciu a vyúčtovanie nákladov, nevideli sme ani veľké rozdiely v cenách, ktoré by si vypýtali za svoje služby. Trh ich určuje vcelku nekompromisne. Rozdiely medzi nimi sú viditeľné hlavne v ich prístupe k svojej práci a v tom, čo považujú za dôležité. V rozhovore s jedným z potenciálnych správcov nášho domu reprezentovaného zhodou okolností dámou som sa dozvedel, že keď vysvetľuje zástupcom vlastníkov svoj prístup k správe bytových domov, prirovnáva svoju prácu s vlastníkmi bytov k práci s deťmi v materskej škôlke. Sama je totiž mama „škôlkou povinných detí“. Podľa nej obyčajná materská škôlka rodičom postráži deti. Vykoná nevyhnutný dozor. Výnimočná škôlka deti podľa nej vzdeláva a vedie ich k tomu, aby zlepšovali a skrášľovali prostredie, v ktorom žijú. Táto správkyňa bytových domov sama seba vidí ako niekoho, kto vzdeláva a vedie ľudí, ktorí jej zverili správu ich domu do rúk. Taký prístup k práci by sme od správcu potrebovali a nemáme ho, bohužiaľ. My zažívame ten „obyčajný“ prístup. Výkon nevyhnutného minima s minimom záujmu bez akejkoľvek pridanej hodnoty pre vlastníkov. Stále viac vlastníkov bytov v našom dome vníma, že potrebujeme zmenu, ale ešte neviem, či ide o rozhodujúcu väčšinu.  

Prirovnanie, ktoré má „niečo do seba“ 

Ako sa hovorí: „každé prirovnanie kríva“, ale na prirovnaní, ktoré používa jeden z potenciálnych možných správcov nášho domu, niečo je. Myslím si, že škôlky (tiež mám vnúča, ktoré aktuálne v škôlke trávi svoje dni) majú silu ovplyvňovať vnímanie sveta deťmi, ktoré ju každý deň navštevujú. Vytvárajú deťom predstavu o tom, čo je normálne, čo môžu od iných ľudí očakávať a podvedome ich zvykajú na úroveň prostredia, v ktorom fungujú. Na úroveň priestorov, v ktorých trávia čas aj na úroveň služby, ktorú – aj keď si to ešte neuvedomujú – dostávajú. Myslím si, že práca správcu bytových domov má vo svojej oblasti tiež podobnú moc. Takisto vytvára a ovplyvňuje obraz vlastníkov bytov o tom, čo je v práci správcu normálne. Uvažovanie, praktiky a vodcovstvo lídrov správcovských spoločností nastavujú najprv u pracovníkov správcovských spoločností a následne aj v očiach vlastníkov bytov očakávania od správy bytových domov. Správcovia ovplyvňujú úroveň bývania vlastníkov bytov, vytvárajú ju spolu s nimi a nastavujú v očiach vlastníkov štandard úrovne služieb, ktoré poskytujú. Aj v našom dome sú vlastníci bytov, ktorí bývajú v tom istom (našom) dome desiatky rokov a vidieť na nich, že si nevedia predstaviť inú správu bytového domu, ako tú, na ktorú sú zvyknutí. Na rozdiel od detí však, chvalabohu, stále viac vlastníkov bytov má viac skúseností, dokážu porovnávať a chcú v oblasti správy svojho domu viac ako základné minimum. A dokážu veci zmeniť, ak ich niekto k tomu privedie.

(Ne) objektivita pri uvažovaní o zmene

V našom dome aktuálne prebiehajú, samozrejme, aj „schodiskové diskusie“ o možnej zmene v správe nášho domu. Tieto debaty sú z môjho pohľadu veľmi dôležité pre postupné privykanie ľudí v dome na možnú zmenu, vysvetľovanie dôvodov pre ňu a odmocňovanie pocitu ohrozenia zo zmeny. Lebo ľudia majú niekedy tendenciu pre stromy nevidieť les. Napríklad položku „Odmena správcu bytového domu“ si vedia niektorí ľudia v našom dome zameniť za náklady na prevádzku celého domu. Je fakt, že poplatok za správu nášho domu v súčasnosti je na pomery slovenského trhu polovičný. Vlastníci bytov si teda vedia spočítať, že nárast poplatku za správu domu môže byť po angažovaní nového správcu na pomery nášho domu dvojnásobný. Vyzerá to na prvý pohľad zle a každého správcu, ktorý si zapýta viac ako platíme dnes, treba teda podľa niektorých vlastníkov bytov odmietnuť.

A tak trpezlivo vysvetľujem, že poplatok za správu u nás tvorí aktuálne len 7% celkových ročných nákladov domu. Tento podiel pri súčasných cenách ostatných položiek a komodít by mohol potenciálne stúpnuť na 13%. Efektívnejším a hospodárnejším výkonom správy domu by však celkové náklady mohli zostať rovnaké. Takže ľudia by zvýšenie ceny za správu nemuseli vôbec pocítiť. To by však platilo len ak by sa ceny ostatných komodít a služieb pre dom nedvíhali. V kontexte dvíhajúcich sa nákladov na prevádzku celého domu a dvíhajúcich sa cien všetkého vplyvom inflácie sa aj na naše pomery dvojnásobné zdvihnutie poplatku za správu bytového domu môže zakrátko dostať opäť pod hranicu 10% celkových nákladov na dom. Čiže stále hovoríme len malej časti z toho, čo platíme. Rozdiel by však bol v tom, že platiť trhovejšiu cenu za správu domu by umožnilo mať správcu, ktorý bude pre nás robiť viac, ako základné minimum. Ak by sme si správcu s takouto filozofiou a prístupom k svojej službe vlastníkom vybrali, samozrejme. A toto potrebujem viacerým susedom v našom dome vysvetľovať. Okrem toho aj to, že je len otázka času, kedy ekonomika donúti aj nášho súčasného správcu dostať cenu za svoju správu na trhovú úroveň. Rozdiely v cene za správu sa raz vyrovnajú. Dôležité však bude, čo si za ten poplatok budeme kupovať. 

Motivácia malou hrozbou vie byť silnejšia ako veľkými úžitkami

Že malé hrozby dokážu ovplyvniť rozhodnutia ľudí viac ako možné veľké úžitky sme si už viac krát pripomenuli. Neplatí to len o uvažovaní ľudí o poplatku za správu ich bytových domov. Príkladov (aj oveľa vážnejších) sa nájde viac. Nie je to tak dávno, čo sme volili poslancov do národnej rady. Mám susedov, ktorých voľbu veľmi ovplyvnili dva faktory. Prítomnosť migrantov na našom území a „riešenie“ otázok spojených so „4%-nou“ komunitou. Pritom všetci migranti, ktorí na našom území sú alebo ním prešli, matematicky netvoria ani jedno percento z počtu obyvateľov Slovenska a ide vo väčšine o chudákov, ktorí nás určite neohrozujú viac ako naši domáci kriminálnici. Avšak riešenie otázok spojených s týmito málopočetnými komunitami ľudí na Slovensku bolo pre mnohých mojich susedov závažnejší dôvod niekoho voliť, ako to, že stále nemáme vyriešené diaľnice krížom cez Slovensko, že nemáme vyriešené problémy v zdravotníctve a školstve ktoré potrebuje 100% ľudí na Slovensku. Nejde mi o povolebnú reflexiu alebo agitku, nech si každý volí koho chce.

Len chcem ilustrovať fakt, že ľudia robia svoje rozhodnutia a voľby často na základe málo podstatných vecí pre celkové fungovanie či už spoločnosti alebo bytového domu. Stačí, že ich vnímajú ako aktuálne hrozby a na celkovo nízku úroveň služieb, ktoré dostávajú, si už zvykli. Musím určite počítať s tým, že aj v našom dome sa nájde dosť ľudí, ktorí môžu byť ochotní pri voľbe nového správcu nášho domu preferovať existujúceho správcu aj keď s nižším štandardom služieb, pretože sa obávajú oveľa menej významnej zmeny, zdvihnutia poplatku za správu. A nového správcu s pre nás výhodnejším prístupom k práci neprijať. S dôsledkami, že náš dom sa síce nebude priamo rozpadať, ale bude chátrať a že pod vedením málo aktívneho správcu začne chátrať aj schopnosť našej komunity vlastníkov bytov niečo reálne pre zlepšenie svojho bývania urobiť. Čo je pre mňa osobne hrozba najväčšia.

Ako vlastníci bytov často žijeme v ilúzii 

Postupne prebiehajúce výberové konanie, porovnávanie ponúk viacerých správcov a hlavne diskusie s nimi nám prináša aj pohľad z druhej strany. Pohľad správcov bytových domov na spoluprácu nami – vlastníkmi bytov a ich prácu ako takú. Keď necháte konateľov firiem hovoriť o tom, čo všetko musia riešiť aby sa postarali o svojich klientov, už nie prekvapujúce, ale vždy zaujímavé je pre mňa zistenie, že firmy – správcovské nevynímajúc – venujú riešeniu svojich vlastných starostí minimálne toľko svojej energie, času a nákladov, ako riešeniu starostí svojich klientov. Nehovoria to priamo tak, ale je to zrejmé a myslím si, že aj prirodzené. Dokonca si dovolím tvrdiť, že často firmy (ľudia v nich) riešia viac interné problémy ako problémy svojich klientov.

Chápem, že organizácia sa musí postarať najmä o svoju výkonnosť a zdravie. Tak organizačné, finančné, ale aj mentálne. To znamená výber a udržanie správnych ľudí, zabezpečenie ich spolupráce ale aj zastupiteľnosti, generačné výmeny zamestnancov atď. A to všetko stojí čas aj námahu, sú na to potrebné systémy aj peniaze. Ilúzia na strane vlastníkov bytov, o ktorej teraz píšem je o tom, že ako konzumenti služieb správcov bytových domov mávame pocit, že naše starosti sú tie, na ktoré musia správcovské spoločnosti myslieť a riešiť ich ako prvé a venovať im najviac svojich zdrojov. Nie je to tak. Každá firma sa musí postarať v prvom rade o seba, aby mohla pomáhať iným. Firma, ktorá sama potrebuje pomoc, môže len ťažko efektívne riešiť problémy iných. Aj v prípade nášho domu je to podobné. Interné problémy nášho správcu sa „podpisujú“ pod to, aké služby dostávame a prečo chce stále viac našich vlastníkov  zmenu. Z môjho pohľadu je to teda zhruba 50:50. Ide o pomer toho, koľko zdrojov (čas, energia, peniaze) musí firma venovať sama sebe a koľko svojim klientom. Som však presvedčený, že o zdravú rovnováhu, ktorá zabezpečuje zmysluplnú spoluprácu podnikateľov a ich klientov.

Čo ovplyvní naše ďalšie kroky

V riešení zvýšenia úrovne správy nášho domu postupujeme síce pomaly, ale predsa. Máme už predstavu o zmene, aj konkretizovaných správcov, ktorí by mohli, prípadne, nášho súčasného nahradiť. Vieme aj to, že kvalitní správcovia si vyberajú domy, ktoré do svoje správy zoberú a sme radi zisteniu, že náš dom do správy chcú tí správcovia, ktorých sme si do užšieho výberu vybrali my. Aj keď už sme boli aj odmietnutí. Správcom, ktorý dostal ponuky spravovať väčšie objekty ako sme my a férovo sa možnosti spravovať náš dom vzdal, kvôli aktuálnemu nedostatku jeho voľných kapacít pre nás. Kvalitní správcovia na slovenskom trhu sú dostatočne vyťažení a ak vôbec hľadajú nových klientov, tak sa zaujímajú len o z ich pohľadu bonitné a efektívne spolupracujúce domy.

Takým domom sme zatiaľ len spolovice. Vieme efektívne spolupracovať. Ale o zvýšení poplatku za správu na trhovú úroveň (čo je jeden z hlavných faktorov bonity klienta pre správcu) a zmeny v kvalite správy, ktoré by mal priniesť, bude ešte u nás v dome boj. Pre mňa osobne budú ďalšie jednania v tejto veci znamenať, že budem musieť ovplyvňovať pohľad rôzne rozmýšľajúcich vlastníkov bytov a reagovať pritom na hrozby zo zmeny, ktoré vnímajú a cítia. Najmä preto, lebo súčasný stav správy nášho domu zatiaľ nie je pre mnohých vlastníkov alarmujúci. Som však presvedčený, že sa potrebujeme pozerať ďalej ako za najbližšie účtovné obdobie a dať základnej, minimalistickej úrovni správy nášho domu pridanú hodnotu. Cez nové prístupy v práci nášho správcu, ktorý by viac s nami ako vlastníkmi pracoval, poskytoval nám informácie a zazmluvňoval nových dodávateľov služieb.

Lepších ako máme dnes. Aby nám dával vedomosti o tom, čo všetko sa dá pre naše lepšie bývanie urobiť, ukazoval možnosti a priviedol nás k tomu, aby sme to nákladovo efektívne urobili. Takým partnerom sa buď stane náš súčasný správca, alebo takého angažujeme. Reálne možnosti už vidíme. Len sa musíme ešte popasovať s prezentáciou zmien pre vlastníkov, efektívnou komunikáciou s nimi a internou domovou demokraciou, ktorá musí vládnuť pri rozhodovaní o významných zmenách. Nebude to jednoduché, ale už sa to teším lebo to bude proces, ktorý prinesie komunite vlastníkov nášho domu veľa užitočného.