Najväčšie nedostatky a často sa opakujúce chyby v poistných zmluvách bytových domov
Vážení čitatelia, rád by som sa s vami podelil o svoje skúsenosti z mojej praxe, ktoré boli aj inšpiráciou mojej prezentácie počas „Bratislavských správcovských dní“, ktoré sa konali v termíne 10. – 11. novembra 2021 pod záštitou Združenia pre lepšiu správu bytových domov. Moja prednáška sa týkala najväčších nedostatkov v poistných zmluvách správcov a spoločenstiev z pohľadu poistného makléra.
Asi pred tromi týždňami vznikol veľký požiar bytového domu v Žiline, kde dočasne prišlo o strechu nad hlavou viac ako 13 rodín. Že sa nešťastia stávajú, to nám dokazuje realita každodenných dní, preto by takéto situácie mali prinútiť správcov, ale aj spoločenstvá k tomu, aby venovali pozornosť prepracovaniu poistných zmlúv. Investície vložené do bytového domu môže „poistiť“ len riadne uzatvorená poistná zmluva. A aj keď od výbuchu bytového domu v Prešove už ubehli 2 roky, stále je väčšina bytových domov poistená nedostatočne, ako bytový dom v Prešove. Za pripomenutie stojí fakt, že pokiaľ by nevznikla zbierka pre poškodených vlastníkov daného bytového domu, tak by vlastníci doteraz boli bez strechy nad hlavou. Takže sa treba k poistnej zmluve správať s dostatočným rešpektom, nakoľko sa stáva jedinou ochranou vášho spoločného majetku, pretože ako sa vraví v prísloví, nešťastie nechodí po horách, ale po ľuďoch.
Ako prvé by som upozornil na poistné riziko DYM. Ešte stále má veľa správcov a SVB poistné zmluvy staršieho dáta a vôbec nemajú poistené riziko DYM. Tak ako všetci vieme, samostatný dym vo veľa prípadoch spôsobuje väčšie škody ako požiar. Zadymenie môže byť nielen z požiaru, ale napríklad aj zo skratu elektrického vedenia v spoločných ventilačných šachtách v bytovom dome, kde vznikne požiar, ktorý sa dá veľmi rýchlo zahasiť, ale dym sa cez spoločnú šachtu medziposchodí môže dostať do celého bytového domu a zadymí nielen spoločné časti bytového domu, ale v niektorých prípadoch aj byty vlastníkov. Pokiaľ takýto bytový dom nemá poistené riziko „dym“ v poistnej zmluve, tak celú škodu musia znášať vlastníci z fondu opráv.
Po poistnej udalosti, ktorá nastala naposledy v meste Žilina, sa vlastníci z bytového domu museli na nejaký čas odsťahovať. Nemám informácie, či daná bytovka mala poistené v poistnej zmluve náhradné ubytovanie, ale v 65% poistných zmlúv, nie je bohužiaľ náhradné ubytovanie poistené. Každá poistná zmluva uzatvorená po roku 2019 by už pripoistenie náhradného ubytovania mala mať. Ale aj v prípade, že poistná zmluva toto riziko obsahuje, v 95% prípadoch je veľmi nízka poistná suma, len vo výške 1.000,- Eur, čo je nepostačujúce.
Čo je ale najviac zarážajúce, aj v nových zmluvách po roku 2019, kedy došlo k výbuchu bytového domu v Prešove veľa správcov a spoločenstiev majú veľmi nízke poistné sumy pri poistnom riziku „odpratanie zvyškov po poistnej udalosti“, demolačné práce a odvoz sutín. A to sa týka aj správcov, ktorí spravujú väčší počet bytových domov. Po nešťastí v Prešove sa škody na odprataní zvyškov odvozu sutín na skládku a demolačné práce vyšplhali až do výšky 100 tis. Eur.
Ďalšou chybou na poistných zmluvách sú nízke limity pri poistení zodpovednosti. Veľakrát sa stane, že SVB má poistenú zodpovednosť od 10 tis. Eur po 25 tis. Eur a mnohí správcovia v tom nie sú žiadne výnimky. Výbuch bytového domu v Prešove by nás mal všetkých poučiť, že stačí jediný okamih a na bytovom dome vie dôjsť ku škodám v státisícoch Eur na okolitom majetku občanov a firiem, taktiež na zaparkovaných autách a v okolí min. 500 metrov vie tlaková vlna spôsobiť vybitie okien na okolitých budovách. Bytový dom v Prešove mal poistenú zodpovednosť na cca 30 tis. Eur, čo by tak stačilo možno na úhradu max. 10 zaparkovaných áut na okolitých parkoviskách. Ale ani toto nešťastie neprinútilo mnohé spoločenstvá alebo správcov k tomu, aby aktualizovali poistenie zodpovednosti voči tretím osobám alebo ak áno, tak znova na nepostačujúce poistné sumy.
Vzhľadom na rozsiahlosť témy „nedostatkov v poistných zmluvách“ sa budeme tejto oblasti venovať aj v ďalšom čísle časopisu Zlepšovák. Týmto článkom by sme chceli apelovať na to, aby ste si nechali urobiť revízie vašich poistných zmlúv, aby ste túto oblasť v správe bytového domu nijako nepodceňovali už len z tohto dôvodu, že ako predsedovia alebo správcovia bytových domov zodpovedáte za svoju činnosť v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v zmysle neskorších predpisov. Vlastne by mala byť vašou prioritou ochrana majetku, ktorý spravujete a zároveň aj ochrana vás, ako osoby, ktorej bola zverená do rúk zodpovednosť za tento majetok.
Ak si chcete nechať vypracovať nezáväzne revíziu vašej poistnej zmluvy na bytový dom, neváhajte nás osloviť či už prostredníctvom e-mailovej komunikácie daniel.ferdinandy@insia.com, daniel.ferdinandy@agenturaferdinandy.com alebo telefonickej na čísle 0908 973 621. Poprípade môžete kontaktovať náš klientsky servis na telefónnom čísle 0911 500 545.
