Blogy a články

Problematika bola predmetom rozhovoru s predsedom ZLSBD Marekom Perdíkom v relácii Téma dňa na TA3. Pozrite si celý rozhovor po prihlásení na konci článku.

22.apríla 2020 bol prijatý návrh zmeny zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (ďalej len ako „Lex Corona“).

Čoho sa týka prijatá zmena zákona? 

Na šírenie nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 reaguje aj legislatíva systémom opatrení prijatých oproti štandardnému procesu viac než len zrýchlene. Prejavuje sa to však v dôsledkoch zmien, ktoré nereflektujú všetky potrebné vzťahy, najmä tie v súvislosti s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov.

Najvýraznejšou zmenou oproti pôvodnému zneniu zákona je ochrana nájomcu v prípade omeškania s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020, ak omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19. V prípade, že sa nájomca dostane do situácie, ktorá mu neumožňuje úhradu nájomného riadne a včas vykonať, je povinný tento dôvod pre vznik omeškania platieb bezodkladne oznámiť prenajímateľovi a dostatočne osvedčiť, že omeškanie má súvislosť so šírením ochorenia COVID-19. V zmysle §3b zákona lex Corona, bude nájomca, ktorý splní takto stanovené predpoklady chránený pred jednostranným ukončením nájmu zo strany prenajímateľa až do 31. decembra 2020. V prípade ukončenia nájmu prenajímateľom z dôvodu neplatenia nájmu, nebude mať takýto právny úkon právne účinky.

V zmysle uvedeného paragrafu „nemôže prenajímateľ do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti, vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020, ak omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19. Tento dôvod pre vznik omeškania musí byť nájomcom dostatočne osvedčený. Iné dôvody pre ukončenie nájmu tým nie sú dotknuté“. Otázne však zostáva ako sa bude osvedčovať „dostatočné preukázanie“ nemožnosti plnenia si záväzkov vyplývajúcich z nájomných zmlúv. V prípade podnikateľov ide o jednoduchší proces vzhľadom na ich rozlišovanie do dvoch skupín. Prvou sú podnikatelia, ktorí museli svoje prevádzky zatvoriť a je u nich možné preukázať stratu možnosti tvoriť zisk. Druhou sú podnikatelia, ktorí môžu byť pandémiou dotknutí a budú musieť prenajímateľom osvedčovať skutočnosti kauzálneho prepojenia omeškania platenia nájomného. Ak však nájomca a prenajímateľ nebudú mať na odklade platenia nájomného rovnaký názor, bude musieť o práve nájomcu rozhodnúť súd. Aj z toho dôvodu považujeme novelu zákona za neúplnú a úplne nesystematickú vo vzťahu k vlastníkom bytov a nebytových priestorov. 

Podľa prijatej právnej úpravy však povinnosť nájomcu uhrádzať nájomné nezaniká. Zákon sa venuje iba otázke zákazu jednostranného ukončenia nájomného vzťahu v prípade omeškania s úhradou nájomného. Právny nárok prenajímateľa na úhradu dlžného nájomného ostáva zachovaný.

Domovým schôdzam a písomným hlasovaniam počas šírenia ochorenia COVID-19 sa venovala aj samostatná reportáž na TA3

Nejasnosti spojené s pojmom nájmu

V prípade pojmu „nájom“ sa vynára veľa otázok v súvislosti so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „BytZ“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytových domoch si historicky zaužívali pod pojmom nájom nazývať zálohové platby a úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv.