Blogy a články

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) upravuje vlastníctvo bytov a nebytových priestorov, správu bytov a nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku.

BytZ bol a je prioritne koncipovaný pre potreby zastrešenia práv a povinností vlastníkov v bytovom dome, ktorý je v zmysle § 2 ods. 1 písm. b) BytZ definovaný za kumulatívneho splnenia zákonom uvedených podmienok, ako predpoklad pre riadny chod správy bytového domu. BytZ sa ďalej v § 2 ods. 1 písm. e) venuje definícii nebytového priestoru, ktorým sa rozumie: „miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu“ a v § 2 ods. 1 písm. p) : „garážou v dome nebytový priestor v dome, ktorý je kolaudačným osvedčením stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel“.

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku. Každý vlastník musí zohľadňovať a rešpektovať vlastníctvo ostatných vlastníkov a správať sa tak, aby ich pri výkone vlastníckych práv nepoškodzoval, neohrozoval a nerušil. Individuálne vlastníctvo je v tomto prípade konfrontované s pluralitou subjektívnych práv ostatných vlastníkov, pričom ich vzájomné spolunažívanie by malo viesť k spoločnému cieľu, ktorým je hospodárne, účelné a transparentné spravovanie spoločného majetku.

Hlasovanie vlastníkov v bytovom dome upravuje § 14 a nasl. BytZ. Podľa § 14 ods. 3 BytZ za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Ak je byt alebo nebytový priestor v dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, môžu uplatniť len jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor, bez ohľadu na počet spoluvlastníkov pripadá na každý byt alebo nebytový priestor len jeden hlas. 

Až do 1.4.2024 platilo ustanovenie § 24 ods. 1. BytZ v znení „Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis (zákon č. 245/2015 Z. z. o správcoch bytových domov.“ Definícia pojmu „miera primeranosti“ použitia uvedeného právneho ustanovenia však v BytZ v samotnom texte zákona zákonodarcom absentuje.