Blogy a články

Ak by sme sa chceli popýšiť niečím našim, čisto slovenským, zákony by to určite neboli. Ba práve naopak. Pozorujúc situáciu, riešiac množstvo nekončiacich otázok a problémov priamo „v teréne”, dovolím si konštatovať, že v ankete o najhorší v súčasnosti platný právny predpis by bytový zákon (zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov) obsadil popredné priečky. Dokonca, podľa toho čo pravidelne počúvam od správcov, predsedov spoločenstiev i odborníkov a v neposlednom rade aj od samotných vlastníkov, nemám problém uveriť, že bytový zákon by obsadil priečku najvyššiu.

Prečo si to myslím?

Zabudnime na minulosť…

Bytový zákon už od septembra 1993, vyše 26 rokov v zmysle ust. § 1 upravuje nadobudnutie vlastníctva bytov a nebytových priestorov (ďalej len „NP”), práva a povinnosti vlastníkov bytových domov, bytov a NP, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku. Napriek uvedenému tento zákon celé roky prioritne riešil transformáciu vlastníctva bytov a NP a jeho podoba tomu aj zodpovedala. Samotná správa bytových domov spočiatku nenašla dostatočné, zrozumiteľné a vykonateľné pravidlá a na tomto smutnom konštatovaní je možné s prihliadnutím na súčasný stav zákona zmierniť negatívnu bilanciu hádam len v početnosti pravidiel, ktorými zákon správu upravuje. V tomto smere nepomohli ani rozsiahle a dôležité novely zákona platné od roku 2004, 2007, 2010 a ani od r. 2014. Niekoľko bolestivých tŕňov z päty aspoň čiastnočne povytiahli novely zákona prijaté v rokoch 2018 až 2020. S prihliadnutím na množstvo negatívnych pohľadov profesionálov v oblasti správy bytových domov sa o bytovom zákone ani s privretím oboch očí nedá hovoriť ako o zákone jednoznačnom a dostatočne predvídajúcom budúci vývoj. Neraz som bol svedkom toho, že pochopiť niektoré ustanovenia zákona mala problém aj právne vzdelaná osoba a nieto ešte „bežný” vlastník – neprávnik.

V nasledujúcich riadkoch sa pokúsim uviesť tie časti a ustanovenia zákona, na ktoré sa v praxi najčastejšie poukazuje ako na, mierne povedané, nepodarené.

Kondomíniá sú vo svete bežnou vecou a snaha vytvoriť u nás ich obdobu v podobe spoločenstiev vlastníkov bytov a NP sa pretavila už do textu prvého znenia bytového zákona. Žiaľ, s minimálnou úpravou pravidiel, čo v kombinácii s nulovou skúsenosťou s vlastníctvom bytov alebo NP a zároveň so správou bytového domu ako spoločnej veci, vytvorilo základy nešťastne nasmerovanej právnej úpravy spravovania bytových domov prostredníctvom spoločenstiev. V mnohých aspektoch nesprávna úprava činnosti spoločenstva pretrvala až do dnes – a to sa zákon postupne zmenil 22-krát… 

Správca vs. spoločenstvo vlastníkov

Na jednej strane mal a má bytový zákon ambíciu zrovnoprávniť obe formy výkonu správy (t.j. spoločenstvom a správcom), no na druhej strane neposkytuje rovnaké pravidlá “hry” pre správcu, spoločenstvo a už vôbec nie pre vlastníkov. Tento rozdiel sa najbolestivejšie prejavuje v bytových domoch, ktoré už stihli zmeniť formu výkonu správy zo správcu na spoločenstvo či naopak. Vo všeobecnosti sa dá za strašidelný označiť stav, kedy rozdielu medzi správcom a spoločenstvom nerozumejú nielen vlastníci, ale ani správcovia, dodávatelia energií a vo všeobecnosti subjekty vstupujúce do vzťahu s vlastníkmi v bytovom dome, osoby s právnickým vzdelaním nevynímajúc. V tomto smere zaujíma významné postavenie novela zákona platná od 1. novembra 2018, ktorá priam manifestačným spôsobom postavila medzi právne postavenie správcu a spoločenstvo vlastníkov znamienko „rovná sa“. Vyriešené bolo právne postavenie, no nerovnovážne podmienky sa nezmenili. Medzi najvýraznejšie skutočnosti spôsobujúce zásadný rozdiel v činnosti správcu a spločenstva možno zaradiť neexistujúci subjekt kontroly v prípade správcu. Reč je o subjekte s porovnateľným nastavením a kompetenciami akú má rada ako kontrolný orgán spoločenstva. V oboch prípadoch, správca i spoločenstvo, spravujú nemalé majetky, neraz presahujúce niekoľkomiliónové sumy. Je pri tom na pováženie, že spoločenstvo vykonáva svoju činnosť prostredníctvom svojho predsedu, ktorý nemusí mať ukončené ani len základné vzdelanie a nemusí disponovať žiadnymi odbornými znalosťami a ani skúsenosťami. To platí aj o predsedovi, ktorý je štatutárom spoločenstva zloženého z viacerých bytových domov. Ich počet, t.j. počet bytových domov, v ktorých pôsobí jeden predseda jedného spoločenstva zákon trestuhodne neohraničil. Správca však na druhej strane, je povinný absolvovať pomerne rozsiahle vzdelávanie vrátane záverečných skúšok, musí mať uzavreté poistenie zodpovednosti, musí mať prenajatú kanceláriu v ktorej musí byť k dispozícii vlastníkom minimálne vo dvoch dňoch v týždni, zakaždým minimálne na štyri hodiny. Tieto základné podmienky zápisu správcovskej spoločnosti do zoznamu správcov, čo je podmienkou na vykonávanie činnosti správcu bytových domov, musí spĺňať správca aj v prípade, ak vykonáva činnosť správy čo len v jednom – jedinom bytovom dome. Paradoxne, predseda môže byť „správcom” hoci aj v desiatich bytových domoch a nepotrebuje vzdelanie, poistenie a ani kanceláriu.

Na Slovensku je celkove približne 70 000 bytových domov. Pri počte takmer milión bytov, ku ktorým je potrebné pripočítať tisíce a tisíce NP, je priam neuveriteľné, že napr. agenda kontroly ročného vyúčtovania pripadla jedinému subjektu – Slovenskej obchodnej inšpekcii, ktorá má bezpochyby vysokú vyťažiteľnosť svojich pracovníkov aj bez tejto agendy. Nič na veci nemení fakt, že sa vlastník môže domáhať svojho práva na súde. Ide totiž o v priemere takmer dva roky trvajúce súdne konanie na už i tak preťažených súdoch. Na druhej strane, na začiatku možno dobre myslená, avšak v praxi takmer neexistujúca kontrola radou spoločenstva narážala už v devädesiatych rokoch – a v sučasnosti naráža ešte viac – najmä na nepostačujúce právne povedomie jednotlivých členov týchto kontrolných orgánov.