XII. odborný kongres LEPŠIA SPRÁVA 2023
„Dobro vs. pravda ako princípy výkonu správy„
STREDA 12.03.2023
08:00 – 09:00
Registrácia na kongres
09:00 – 09:15
Otvorenie kongresu a privítanie účastníkov
09:15 – 09:45 (diskusné fórum)
Aktuálne otázky vo vzťahu zástupca vlastníkov – správca – vlastníci
V tejto skrátenej verzii dlhodobo diskutovanej téme poukážeme na hlavné možnosti riešenia prieniku toho, čo je vo vzťahu k zástupcom vlastníkom v bytovom zákone najmenej riešené.
– vymedzenie práv a povinností zástupcu vlastníkov v listinnej podobe
– uplatňovanie vzájomných požiadaviek
– financovanie odmien zástupcov a refundácia nákladov
– právny titul vykonávania úhrad odmien v prospech zástupcov vlastníkov
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Mgr. Dominika Mack, právnička ZLSBD
Miroslav Kantner, člen predsedníctva ZLSBD
účastníci kongresu
09:45 – 10:15 (diskusné fórum)
Nezmyselnosť a protiprávnosť fenoménu “zdržal sa” na hlasovaní vlastníkov
Nech sa na skupinu hlasujúcich vlastníkov pozeráme z akéhokoľvek uhla pohľadu, neexistuje žiadny argument odôvodňujúci opodstatnenosť označenia niektorého z vlastníkov za osobu, ktorá sa hlasovania „zdržala“. V tomto diskusnom fóre sa budeme agumentom venovať viac ako podrobne.
– prečo tento fenomén neexistuje v písomnom hlasovaní?
– kto je osobou prítomnou na hlasovaní?
– ako definovať skupinu nehlasujúcich vlastníkov z dôvodu ich ochrany ako možných prehlasovaných vlastníkov?
– osoba prítomná na hlasovaní vs. osoba podpísaná v prezenčnej listine
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Miroslav Kantner, člen predsedníctva ZLSBD
účastníci kongresu
10:15 – 10:30
Aktuálna a prelomová judikatúra súdov v chápaní pojmu „prehlasovaný vlastník“
Na postavenie osoby so statusom prehlasovaného vlastníka a o jej právach a povinnostiach sa postupom času nazeralo rôzne. Súdy si tento pojem vykladali rozporne (čo by inak nebolo až tak prekvapujúce), ale zrejme finálne riešenie prišlo až koncom roka 2022. Predmetom tejto prednášky je kratší historický exkurz, analýza a dôvody najnovšieho rozhodnutia priamo Najvyššieho súdu SR a Ústavného súdu SR.
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
10:30 – 11:00 (diskusné fórum)
Majetok spoločenstiev vlastníkov bytov a neb. priestorov a problematika jeho nadobúdania
– môže vôbec nadobúdať SVB majetok a ako?
– nastolenie otázok z účtovného a daňového uhla pohľadu
– vznik špeciálnych a účelových podúčtov na účte vlastníkov
– platba za správu v prípade SVB
– predmet likvidácie a konkurzného konania v prípade SVB
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Mgr. Dominika Mack, právnička ZLSBD
Miroslav Kantner, člen predsedníctva ZLSBD
11:00 – 11:15
Prestávka a občerstvenie
11:15 – 11:30
Návrh zákona o premenách obchodných spoločnostiach a družstiev
Okrem plánovanej zmeny legislatívy v postavení obchodných spoločností a družstiev v Obchodnom zákonníku je Slovenská republika povinná zabezpečiť transpozíciu Smernice Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2019/2121 z 27. novembra 2019, ktorou sa mení smernica (EÚ) 2017/1132, pokiaľ ide o vyhotovenie jednotnej, ucelenej a prehľadnej právnej úpravy splynutí, zlúčení, rozdelení, zmeny právnej formy a tiež cezhraničných alternatív obchodných spoločností a družstiev, ktorá nahrádza aktuálne platnú právnu úpravu.
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
11:30 – 11:40
Profesionálni elektrikári
Od roku 2005 sa venujeme prevažne bytovým domom, projekty a realizácie rekonštrukcie elektro, domáce telefóny, čipové otváranie dverí, kamerové systémy pre bytovky.
Bohuš Žila, BM Elektro s. r. o.
11:40 – 12:15 (diskusné fórum)
Možnosti zavedenia inštitútu komisára pre vlastníkov bytov a neb. priestorov do zákona č. 176/2015 Z. z.
Jednou z možností zvýšenia efektívneho výkonu vlastníckych práv vlastníkov bytov a neb. priestorov na Slovensku je zavedenie komisára. To, či ide o relevantnú ochranu a či majú práve vlastníci bytov a neb. priestorov zníženú možnosť chrániť svoje práva a plniť si svoje povinnosti, bude predmetom prednášky.
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
zástupca Úradu komisára pre deti
zástupca Úradu komisára pre osoby so zdravotným postihnutím
12:15 – 13:30
Obed
13:30 – 14:00 (diskusné fórum)
Elektromobilita v bytových domoch
Problém dopravných prostriedkov na elektrický pohon presahuje hranicu automobilov a zasahuje do bežného života každého z nás. Či už ide o uskladnenie elektrokolobežiek, elektrobicyklov, čoraz častejšie vznikajúce požiare, odber elekrickej energie bez kontrolnej činnosti a podobne.
– legislatívny rámec
– právo vlastníka na nabíjací bod
– nabíjacia infraštruktúra a povoľovanie
– batériové úložiská
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Ondrej Pavlanský, ZLSBD
Ing. František Gilian, generálny sekretár Asociácie pasívnej požiarnej ochrany SR
Ing. Róbert Kačeňák, GreenWay Infrastructure s.r.o.
14:00 – 15:00 (diskusné fórum)
Chaos v otázke (ne)regulácie cien energií v kontexte zákona č. 250/2012 Z. z. „o regulácii“ a vykonávacími nariadeniami vlády. Právny základ, východiskové riešenia a pohľady do budúcnosti…
Absolútne najskloňovanejšia otázka dnešných dní…
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Miroslav Kantner, člen predsedníctva ZLSBD
Andrej Juris, predseda Úradu pre reguláciu sieťových odvetví
Mgr. Martin Takáč, riaditeľ a podpredseda predstavenstva, Stavebné bytové družstvo Sládkovičovo a Galanta
účastníci kongresu
15:00 – 15:10
Zasklenie balkónov a lodžií v panelových domoch.
Bc. Jakub Hradil, Sales manager CZ/SK, Lumon International Oy
15:10 – 15:30
Prestávka a občerstvenie
15:30 – 16:15 (diskusné fórum)
Novinky a aktualizácie zmluvy o výkone správy v roku 2023 na základe praktických skúseností
Od našej prvej vzorovej zmluvy o výkone správy ubehli už štyri roky. Vzhľadom na počet získaných skúseností v spolupráci s členmi ZLSBD považujeme za vhodné, ak nie nutné, obohatiť túto zmluvu o všetky ustanovenia zvyšujúce kvalitu správy na Slovensku. A nie je ich málo.
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Mgr. Dominika Mack, právnička ZLSBD
účastníci kongresu
16:15 – 16:35
Ako sa vyhnúť podpoistenosti, aby Vám poisťovňa nekrátila poistné plnenie v prípade poistných udalostí
Neustály nárast indexu cien stavebných materiálov a prác sa prejavuje nielen na uzavretých poistných zmluvách bytových domov, ale predovšetkým výrazne ovplyvňuje aj vyplatenie poistného plnenia v prípade vzniknutých škôd od všetkých poisťovní.
Daniel Ferdinandy, Ferdinandy Consulting Slovakia s. r. o.
16:35 – 16:55
Nové možnosti poistenia na poistnom trhu v SR pre správcov, spoločenstvá a vlastníkov bytov
Zodpovedá vaše existujúce poistenie súčasným štandardom na poistnom trhu? Praktické dôvody na nevyhnutnosť prehodnotenia vašej aktuálnej poistnej zmluvy.
Ing. Milan Holinďák, PREMIUM poisťovňa
16:55 – 17:20 (diskusné fórum)
Metodika zyšovania platby za výkon správy a odmien zástupcov, predsedov SVB a členov rady
– z čoho má vychádzať správna výška platby za správu (čo všetko sa pre vlastníkov robí)?
– inflačná doložka v zmluve o výkone správy, prípadne v zmluve o spoločenstve
– otázka navýšenia platby alebo odmien spätne
– dôvody zvyšovania platby za výkon správy a ich opodstatnenosť
– platba za výkon správy vs. (ne)vedomosť vlastníkov o ostatných poplatkoch
– princíp „zásluhového“ odmeňovania zástupcov vlastníkov a predsedov SVB
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Ing. Miloslav Frečka, kouč, člen predsedníctva ZLSBD a zástupca vlastníkov v bytovom dome
JUDr. Peter Golha, Generálna prokuratúra Slovenskej republiky
účastníci kongresu
17:20 – 18:15 (diskusné fórum)
Riešenia problémov vznikajúcich pri predaji bytov medzi realitnými maklérmi a správcami bytových domov
Zmena v osobe vlastníka bytu alebo nebytového priestoru sa týka bežnej agendy nielen správcov bytových domov alebo spoločenstiev, ale hlavne otázkou každého dňa realitných maklérov. Prvou diskusiou vôbec medzi správcami a realitnými maklérmi bude možnosťou nájsť riešenia na spoločné otázky a vyriešiť tak dookola sa opakujúce problémy.
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Mgr. Mário Glos, C.I.P.S., člen predsedníctva NARKS
Mgr. Iveta Štecherová Borňáková, vedúca odd. zápisov práv k nehnuteľnostiam, Okresný úrad v Bratislave
20:00 – 24:00
Raut a večerný program
– príhovor generálneho partnera
– od 20:00 do 24:00 sa môžete odfotiť v našom fotokútiku
– tanečný maratón so skupinou SWAYBAND
ŠTVRTOK 16.03.2023
09:00 – 09:30
Atypické zmluvy vznikajúce pri výkone správy a správa „zmiešaných“ budov
– správa „nepriľahlých“ pozemkov
– dohoda o odplatnom užívaní spoločnej časti
– zmluvy o refakturácii dodaných plnení
– správa bytových domov s ateliérmi a apartmánmi
– prenos výkonu správy mimo zákona č. 182/1993 Z. z.
Mgr. Dominika Mack, právnička ZLSBD
Ing. Milan Globan, Tryes Real Estate, s.r.o.
09:30 – 10:15 (diskusné fórum)
Vyhlásenie konkurzu na majetok správcu bytovych domov a zodpovednosť „nového“ správcu. Možnosti exekúcie na vyrovnací podiel člena družstva. Chyby v procese vymáhania nedoplatkov od vlastníkov v osobnom bankrote a v procese výkonu zákonného záložného práva.
Otázka konkurzných konaní už nie je dôležitá len vo vzťahu k vlastníkom, ale aj k správcom bytových domov. Prax začína poukazovať na komplikované situácie, ktoré nemajú jasné legislatívne riešenia. Aj napriek tomu že tému zákonného záložného práva považujeme za vyriešenú, tiež sa objavujú otázky a problémy, s ktorými sa na nás správcovia obracajú. Ide o problémy presahujúce rovinu bežného dňa a predmetom tejto prednášky je práve poukázanie na to, kde sa stávajú chyby.
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, Finlegal services, s.r.o. a správca konkurznej podstaty
Mgr. Marianna Líšková, predsedníčka Správcovia konkurznej podstaty SR o.z.
Mgr. Mário Labuda, Finlegal services s. r. o.
10:15 – 11:00 (diskusné fórum)
Interný audit a kontrola zamestnancov správcu bytových domov z pohľadu ekonomiky a vlastnej bezpečnosti
„Dôveruj, ale preveruj“ – princíp, ktorý síce platí teoreticky, no v praxi často zlyháva či už z nedbanlivosti alebo úmyselne. Dôsledkom sú chyby a omyly, ktoré môžu mať katastrofálne následky pre bytový dom alebo aj správcu. Ako efektívne kontrolovať pracovnú činnosť a ako riešiť prípadné spôsobené škody?
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Ing. Ľuboš Motúz, kybernetická a informačná bezpečnosť, www.datasec.sk
Ing. Branislav Lačný, riaditeľ Správa majetku mesta, n.o.
účastníci kongresu
11:00 – 11:15
Prestávka a občerstvenie
11:15 – 12:00 (diskusné fórum)
Význam nepovinných revizií v bytových domoch aj z hľadiska bezpečnosti
– revízia striech a strešnej izolácie
– kalové čerpadlá a žumpy
– žlaby a odtoky zrážkovej vody
– vetracie potrubia
– § 30 nového zákona o výstavbe – plánované kontrolné prehliadky nosných konštrukcií stavby a technických systémov budovy a revízie, údržbu, opravy a výmenu vyhradených technických zariadení
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Maroš Jurkovič a Boris Rózsa, Famus s. r. o.
Arpád Ubreži, AKS group s.r.o.
účastníci kongresu
12:00 – 12:10
Financovanie a dofinancovanie obnovy bytových domov. Zvýšenie úrokových sadzieb.
Ivan Juríček, Slovenská sporiteľňa, a.s.
12:10 – 13:30
Obed
13:30 – 14:20 (diskusné fórum)
Čo prinieslo a čo odnieslo 30 rokov existencie zákona č. 182/1993 Z. z.?
Vážne i nadľahčené pootočenie sa za tridsiatimi rokmi vývoja bytového zákona s prihliadnutím na dopad niektorých zmien. O tom, čo sa podarilo, čo sa chcelo podariť a čo sa nepodarilo, budú s vami diskutovať odborníci s dlhodobou praxou.
diskutovať budú:
Miroslav Kantner, člen predsedníctva ZLSBD
JUDr. Marek Valachovič, PhD., advokát VALACHOVIČ & PARTNERS s.r.o.
Ing. Otília Leskovská, ZLSBD
účastníci kongresu
14:20 – 14:45
Možnosti trestnoprávnych postihov vlastníkov bytov pri nedodržaní povinnej opatrnosti pri manipulácii s plynovými zariadeniami
– využitie inštitútu krajnej núdze podľa § 24 Trestného zákona pri odstavení plynového zariadenia vlastníka bytu
– Trestný čin všeobecného ohrozenia podľa § 284 a § 3285 Trestného zákona a jeho využitie pri činnostiach súvisiacich so správou bytových domov
– postup pri podávaní trestného oznámenia na vlastníka bytu
– praktický prípad právoplatného odsúdenia vlastníka bytu pre zavinené spôbenie úniku plynu do priestorov bytového domu
JUDr. Peter Golha, Generálna prokuratúra Slovenskej republiky
14:45 – 15:00
Prestávka a občerstvenie
15:00 – 15:50
Riešenie otázky problematických krátkodobých nájomcov vo vzťahu k aplikáciám „AIRBnB“ a „BOOKING.COM“
Anonymita osôb krátkodobo ubytovaných v bytových domoch môže predstavovať vo vzťahu k ostatným vlastníkom v dome riziko. Nejde len o možné narušovanie susedských vzťahov, ale aj o problematické vyvodzovanie zodpovednosti v prípade poškodenia spoločných častí alebo zariadení. Zo zahraničných miest postupne prichádzajú rôzne môžnosti riešenia tohto fenoménu.
diskutivať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Mgr. Martin Kroh, predseda predstavenstva Stavebného bytového družstva Praha
Ing. Petr Městecký, Snesitelné bydlení v centru Prahy, z. s.
15:50 – 17:00 (diskusné fórum)
Nové pravidlá rozpočítavania podľa vyhlášky MH SR č. 503/2022 Z. z.
Aké zmeny v pravidlách nastali prijatím novej vyhlášky a aké inštitúty sa ňou zavádzajú? Aj keď vyhláška nadobúda účinnosť až 1.1.2024, prechodné ustanovenia vymedzujú práva a povinnosti pre vlastníkov aj v roku 2023. Viacerí odborníci už teraz poukazujú na potrebu jej novelizácie a vyriešenia problémov, na ktoré nová vyhláška nereflektuje.
diskutovať budú:
Miroslav Kantner, člen predsedníctva ZLSBD
Ing. Dušan Slobodník, predseda Artav Slovensko
Ondrej Pavlanský, ZLSBD
zástupca Ministerstva hospodárstva SR
17:00 – 18:00 (diskusné fórum)
Podpora „eko riešení“ v bytových domoch v roku 2023 a stúpajúca hodnota zelených striech.
V čase energetickej krízy je čoraz dôležitejšia otázka energetickej sebestačnosti bytových domov. Kto je však za riešenie tejto otázky zodpovedný? Vlastníci alebo správca a za akých podmienok? Nejde totiž o ľahké otázky a riešenia. Preto sme sa rozhodli venovať tejto téme aj na našom kongrese.
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Ing. Ján Karaba, MSc., riaditeľ Slovenskej asociácie fotovoltického priemyslu a OZE
Ján Rapan, viceprezident Asociácie pre zelené strechy a zelenú infraštruktúru
Igor Wzoš, predseda predstavenstva Slovak Smart City Cluster
20:00 – 24:00
Raut a večerný program
– príhovor generálneho partnera
– vtipkvíz o 500 kreditových bytíkov
– retro tanečný workshop „Flitre v rytme“ s Lacom Cmorejom, ktorý vás naučí hýbať nohami a rukami a zachráni partnerské tancovačky
21:30 – 24:00 Balkan Bashavel
Hudobný projekt MALALATA pôsobí na scéne už 15 rokov a je synonymom pre jedinečnú fúziu balkan beats, gypsy music, reggae a world music. Dvojica slovenských DJs spája tieto rytmy doosobitých setov, ktoré dopĺňa o nespútanú a nákazlivo energickú performance. Pod taktovkou MALALATA pulzovali nielen kluby po celej Európe, ale aj vo vzdialenom Japonsku či Mexiku. Duo svojou show roztancovalo festivaly Colours of Ostrava, Pohoda, Grape, Uprising a vystúpilo na jednom pódiu s esami ako Parov Stelar, Goran Bregović, Shantel, Mahala Rai Banda či Fanfare Ciocarlia. Od roku 2011 navyše zabáva českú a slovenskú scénu žánrovou party Balkan Bashavel, ktorá si svojou unikátnou atmosférou získala tisícky verných fanúšikov.
PIATOK 17.03.2023
09:00 -09:45 (diskusné fórum)
Pravda vs. dobro ako princípy výkonu správy
Obrovské množstvo informácií sa snažíme podať čo najideálnejšou formou, a preto sme popri obľúbenom praktiku zaradili do programu podobný formát zameraný na výklad nie celkom jasných pojmov. Na seminároch veľmi obľúbená a poučná sekcia. Informácie, ktoré je možné podať sviežim spôsobom v kratšom čase. Na záver kongresu však nevynecháme praktikum so stálou skupinou 25 komplikovanejších problémov a otázok, avšak s nájdeným riešením.
– zbytočnosť zápisnice a dôležitosť oznámenia o výsledku hlasovania
– kedy je hlasovanie právnym úkonom
– platný hlas vlastníka vs. započítaný hlas vlastníka
– zoznam prítomných vs. skupina hlasujúcich vlastníkov na schôdzi
– kedy sa rozhodnutie považuje za rozhodnutie
– tvorba zálohových predpisov pri zmene vlastníka bytu alebo nebytového priestoru
– osobomesiace a kontrola v praxi
– rozdiel medzi pojmami „služba“ a „vlastníctvo“
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Miroslav Kantner, člen predsedníctva ZLSBD
09:45 – 10:30 (vedenie príkladom)
Psychologické aspekty vedenia schôdze
Na rozdiel od písomného hlasovania vlastníkov vyžaduje vedenie schôdze alebo zhromaždenia schopnosť človeka komunikovať s ľuďmi a viesť ich k tomu, aby nedošlo k žiadnemu konfliktu a aby bol dosiahnutý účel jej zvolania. O možnostiach a spôsoboch si povieme viac práve v tomto diskusnom fóre.
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Miroslav Kantner, člen predsedníctva ZLSBD
Ing. Miloslav Frečka, kouč, člen predsedníctva ZLSBD a zástupca vlastníkov v bytovom dome
účastníci kongresu
10:30 -11:15 (diskusné fórum)
Podnety a tézy zvyšovania efektivity výkonu vlastníckeho práva a správy a údržby bytových domov na Slovensku v zmysle dosahovania cieľov určených Bytovou politikou 2030.
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
Miroslav Kantner, člen predsedníctva ZLSBD
účastníci kongresu
11:15 -12:15 (diskusné fórum)
Praktikum správcu bytových domov
Praktikum je dlhodobou súčasťou našich kongresov a jeho podstatou je poskytnúť efektívne a hlavne praktické rady na 25 zaujímavých otázok z oblasti správy. Výhodou tohto formátu je, že sa k určitej otázke vyjadrujú až štyria odborníci a účastník tak získava pohľad na problém z viacerých strán.
diskutovať budú:
JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD
JUDr. Marek Valachovič, PhD., advokátska kancelária VALACHOVIČ & PARTNERS s. r. o.
Mgr. Dominika Mack, právnička ZLSBD
Miroslav Kantner, člen predstavenstva ZLSBD
12:15 -12:30
Ukončenie kongresu
12:30 -13:30
Obed a rozlúčkové objatia
