Blogy a články

Správa bytového fondu so sebou prináša neustálu potrebu efektívneho vymáhania nedoplatkov. Dlhé roky sa v praxi viedla diskusia o tom, čo všetko je kryté zákonným záložným právom podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „ZoVB“) a čo je možné uspokojiť v rámci dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách (ďalej ako ZoDD“). Dnes vám prinášame kľúčovú analýzu podloženú aktuálnym stanoviskom Ministerstva financií SR, ktorá mení pohľad na uplatňovanie zmluvných pokút v procese výkonu záložného práva.

Najdôležitejším ustanovením z ktorého je potrebné vychádzať, je § 15 ZOVB, v zmysle ktorého

„(1) Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností a nemožno ho vymaazať počas existencie predmetu záložného práva.

(2) Záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome možno zriadiť aj v prospech tretej osoby.

(3) Záložné právo podľa odseku 1 trvá počas celej existencie predmetu záložného práva.“

V tejto podobe ide o prelomové ustanovenie, ktoré tvorí svetový unikát a pri vymáhaní nedoplatkov a ide o najefektívnejšiu formu speňaženia nedoplatku vlastníka. V západných krajinách Európy sa skôr uprednostňuje systém „prednostného poradia pri rozdeľovaní výťažku z predaja“ než fixné záložné právo vznikajúce zo zákona.

Zčasti problematické systematické znenie ustanovenia § 15

Je úplne zrejmé, že uvedené ustanovenie hovorí o pohľadávkach, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov. Ide o pohľadávky spojené s povinnosťou vlastníka alebo spoluvlastníka hradiť preddavky na spoločný bankový účet vlastníkov v dome. V praxi však správcovia do týchto pohľadávok automaticky zahŕňajú aj sankčné poplatky – teda úroky z omeškania a aj zmluvné pokuty dohodnuté v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve.

Avšak systematicky súvislé ustanovenie ZoDD, konrkétne § 3 ods. 6 určuje, že „dražiť nemožno nehnuteľné veci, ak hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur.“ Väčšina správcov využíva pri neplatičoch inštitút dobrovoľnej dražby. ZoDD však striktne limituje rozsah uspokojenia nárokov záložného veriteľa. Podľa § 20 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách musí návrh na vykonanie dražby obsahovať okrem iného označenie pohľadávky, ktorá sa má vydražením veci uspokojiť, a jej príslušenstva. Keďže zmluvná pokuta nie je príslušenstvom, vzniká procesný rozpor.

Komplexnosť príslušenstva pohľadávky rieši ustanovenie Občianskeho zákonníka, konkrétne § 121 ods. 3, v zmysle ktorého „príslušenstvom pohľadávky sú úroky, úroky z omeškania, poplatok z omeškania a náklady spojené s jej uplatnením.“

Príslušenstvom pohľadávky teda tvorí:

• úrok
• úrok z omeškania
• poplatok z omeškania
• náklady spojené s jej uplatnením

Z uvedeného explicitne vyplýva, že zákonný výpočet príslušenstva neobsahuje zmluvnú pokutu. Zmluvná pokuta je samostatným zabezpečovacím inštitútom podľa § 544 Občianskeho zákonníka. Hoci má sankčný charakter podobne ako úrok z omeškania, z právneho hľadiska ide o samostatný nárok, ktorý netvorí príslušenstvo istiny. Ak by dražobná spoločnosť vykonala dražbu aj pre zmluvnú pokutu, vystavuje sa riziku napadnutia neplatnosti dražby. Zákonné záložné právo totiž zabezpečuje pohľadávku a jej príslušenstvo, ale keďže zmluvná pokuta nie je príslušenstvom a ZoVB ju výslovne nespomína ako predmet zabezpečenia, nemožno ju cestou zákonného záložného práva vymáhať.

Stanovisko Ministerstva financií SR

Ministerstvo financií SR vo svojom vyjadrení (ktoré pre členov ZLSBD prikladáme v prílohe tohto článku) potvrdilo tento reštriktívny výklad. V skratke:

• Zákonné záložné právo je vymožiteľné len pre tie pohľadávky, ktoré zákon priamo definuje.
• Pretože zmluvná pokuta nie je príslušenstvom pohľadávky (podľa § 121 Občianskeho zákonníka), nemôže byť predmetom výkonu zákonného záložného práva.
• Zmluvnú pokutu je možné od vlastníka naďalej vyžadovať a žalovať ju na súde, avšak nemožno ju uspokojiť z výťažku dražby bytu v rámci prednostného postavenia vlastníkov.

Ministerstvo financií vo svojom výklade zdôrazňuje princíp právnej istoty a ochrany vlastníckeho práva. Zákonné záložné právo je silný zásah do práv vlastníka, pretože vzniká bez jeho súhlasu (priamo zo zákona). Preto sa rozsah pohľadávok, ktoré zabezpečuje, musí vykladať reštriktívne (úzko). MF SR vo svojom vyjadrení jasne uvádza, že výklad zákonného záložného práva musí byť reštriktívny (striedmy). Keďže ide o inštitút, ktorý vzniká automaticky a obmedzuje vlastníka, nemožno ho rozširovať na sankcie, ktoré si zmluvné strany dohodli mimo rámca zákona.

Čo to znamená pre prax správcov a predsedov?

Tento záver má niekoľko zásadných dopadov pre činnosť správcu bytového domu alebo činnosť SVB:

1. Úprava návrhov na dražbu: Pri vyčíslení dlhu pre potreby dražobnej spoločnosti musíte striktne oddeliť istinu a úroky z omeškania od zmluvných pokút. Zmluvná pokuta nesmie byť započítaná do sumy, pre ktorú sa dražba navrhuje.

2. Poradie uspokojenia: Ak sa byt vydraží, z výťažku sa prednostne uspokoja len tie nároky, ktoré sú kryté zákonným záložným právom. Zmluvná pokuta by sa mohla uspokojiť len vtedy, ak by po uspokojení všetkých záložných veriteľov ostal zvyšok výťažku patriaci pôvodnému vlastníkovi – vtedy by však bolo potrebné mať na túto pokutu exekučný titul (rozsudok).

3. Účtovná evidencia: Odporúčam v analytickej evidencii neplatičov viesť zmluvné pokuty oddelene od zákonného príslušenstva, aby nedochádzalo k chybám pri vyčíslení dlhu v rámci súdnych sporov o neplatnosť dražby.

4. Zmluvy o výkone správy: Skontrolujte si znenie vašich zmlúv. Zmluvná pokuta je stále platným sankčným nástrojom, ktorý motivuje k disciplíne. Jej nevýhodou je však práve nemožnosť jej „automatického“ zabezpečenia záložným právom.

5. Zodpovednosť za škodu: Ak je dražba vyhlásená za neplatnú, správca alebo spoločenstvo zodpovedajú za škodu spôsobenú neoprávneným zásahom do vlastníckeho práva.

6. Priorita zápočtu platieb: Ak dlžník uhradí len časť dlhu, prioritne ho započítavajte na istinu a úroky z omeškania (príslušenstvo). Zmluvná pokuta by mala ostať „posledná v rade“, aby sa uvoľnilo krytie pre sumy vymožiteľné dražbou.

Praktický modelový príklad z praxe

Vlastník bytu dlhuje sumu 1 500 € (istina). Dĺžka omeškania je 12 mesiacov. Zmluva o výkone správy určuje zmluvnú pokutu vo výške 0,05 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania.

Z príkladu je vidieť, že hoci dlžník reálne dlhuje viac ako 2 000 €, predmetom výkonu záložného práva cez dražbu môže byť len suma 1 755 €. Sumu 273,75 € (zmluvná pokuta) musí správca vymáhať samostatne, napríklad v rámci bežného súdneho konania o zaplatenie sumy, kde už nefiguruje záložné právo ako prednostný titul.

Judikatúra súdov k zmluvnej pokute pri výkone správy

Judikatúra dodáva tvojim tvrdeniam potrebnú váhu a „právne svaly“. V slovenskom právnom poriadku je ustálený názor, že zmluvná pokuta má odlišný charakter od príslušenstva pohľadávky, a preto nemôže zdieľať rovnaký procesný osud pri výkone záložného práva. Najvyšší súd SR v mnohých svojich rozhodnutiach (napr. sp. zn. 3 Cdo 168/2005 alebo v rámci zbierky stanovísk pod č. R 102/2012) zdôraznil, že výpočet príslušenstva v § 121 ods. 3 Občianskeho zákonníka je taxatívny. To znamená, že je konečný a nemožno ho rozširovať o iné inštitúty, ako je zmluvná pokuta. A teda in conreto „zmluvná pokuta nie je príslušenstvom pohľadávky, ale samostatným nárokom (sankciou), ktorý vzniká na základe dohody strán pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti.“

Záver

Tento právny posun neznamená, že zmluvné pokuty strácajú svoj význam. Stále sú dôležitým preventívnym nástrojom. Musíme však byť profesionálmi, ktorí poznajú limity svojich nástrojov. Dobrovoľná dražba musí prebehnúť „čisto“, aby bola právne nenapadnuteľná. Zatiaľ čo úrok z omeškania vzniká priamo zo zákona ako následok nesplnenia dlhu, zmluvná pokuta je výsledkom súkromnej dohody. Preto ju nemožno postaviť na roveň zákonným nárokom krytým záložným právom v bytovom dome. Ak by ste ju do dražby zahrnuli, riskujete, že súd celú dražbu vyhlási za neplatnú s odkazom na porušenie princípu numerus clausus (uzavretého počtu) zákonných zabezpečovacích inštitútov.