Blogy a články

Vzťahy medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytových domoch sú nepochybne citlivou témou. Pretože každý z vlastníkov je spôsobilý ovplyvniť užívanie nehnuteľností ostatných v oveľa vyššej miere ako je tomu pri vlastníctve iných nehnuteľností, napr. pri vlastníkoch pozemkov alebo obyvateľoch rodinných domov, takéto spolunažívanie sa nezaobíde bez kompromisov, zdravej sebareflexie a primeranej dávky tolerancie. Z praxe však máme vedomosť o tom, že v bytových domoch často zlyhávajú základné pravidlá ,,susedského“ spolunažívania, a tak medzi obyvateľmi dochádza ku konfliktom. Problémy sa však mnohokrát vyskytujú nie len medzi jednotlivými vlastníkmi, ale spôsobujú ich aj osoby, ktoré byt, resp. nebytový priestor, užívajú na základe určitého právneho vzťahu s vlastníkom (napr. nájomná zmluva), resp. iba na základe jeho faktického súhlasu, resp. povolenia.

Či už ide o hlučných študentov, milovníkov domácich zvierat alebo početnú skupinu osôb bez základných hygienických návykov, ostatní vlastníci, ktorých spoluužívacie práva sú v dotknutom smere ohrozené, bývajú často krát bezradní, predovšetkým v situácii, keď sa napriek opakovaným upozorneniam adresovaným problematickým obyvateľom žiadneho zlepšenia nedočkajú.  Je voči nájomníkom, resp. iným osobám, ktoré sa v dome zdržiavajú, avšak nie sú vlastníkmi, možné uplatniť sankcie za porušenie povinností formulovaných v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako ,,BZ“), prípadne v schválenom znení domového poriadku?

V zmysle ust. § 11 ods. 1 BZ je každý z vlastníkov nehnuteľností v bytovom dome povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, ale aj pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome (prípadne jeho časti) nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv. Z tohto ustanovenia BZ nepochybne vyplýva, že zodpovedným subjektom, ktorý má dbať o dodržiavanie ,,základných pravidiel“ bytového domu zo strany nájomníkov, resp. iných osôb, je vždy vlastník bytu, resp. nebytového priestoru, v ktorom sa tieto osoby zdržiavajú. Uvedené závery podporuje aj judikatúra súdov SR. Preto v prípade, ak sú ostatní vlastníci v bytovom dome rušení neprimeranými zásahmi do svojich práv zo strany osôb, ktoré nie sú vlastníkmi nehnuteľnosti (bez ohľadu na existenciu či neexistenciu platnej nájomnej zmluvy), situáciu je nevyhnutné riešiť priamo s majiteľom bytu, resp. nebytového priestoru, v ktorom sa tieto osoby zdržiavajú, či už uplatnením sankcií schválených ostatnými vlastníkmi v internom kódexe bytového domu, najčastejšie v domovom poriadku, svojpomocne, ochranou obce, prípadne aj cestou mediácie.

Pokiaľ ide o vlastníka, ktorý komunikovať odmieta, nemá záujem riešiť problém alebo sa s ním dlhodobo nedarí spojiť, je situácia značne komplikovanejšia. Ak ide o zásahy, ktoré ostatným vlastníkom znemožňujú pokojné a bezpečné užívanie nehnuteľností v takej miere, že od nich naďalej nemožno spravodlivo požadovať, aby ich zo strany susedov trpeli, je na mieste zváženie podania špecifickej žaloby podľa BZ, a to nariadenia predaja bytu. Aktívne legitimovaným subjektom na podanie predmetnej žaloby je spoločenstvo, ale aj ktorýkoľvek z vlastníkov. To situáciu značne zjednodušuje, nakoľko podaniu návrhu nemusí predchádzať úspešné hlasovanie. S ohľadom na aktuálne platnú legislatívu SR nie je na pojednávaní, resp. v rámci vydania rozhodnutia, potrebná ani faktická prítomnosť vlastníka dotknutej nehnuteľnosti.  Podanie predmetného návrhu má spravidla okamžitý efekt v tom zmysle, že sa vlastník v záujme predídenia núteného predaja nehnuteľnosti v jeho vlastníctve rozhodne situáciu vyriešiť v čo najskoršom možnom čase. V prípade, ak žalovaný vlastník takýto záujem napriek podanej žalobe neprejaví, súd vykoná príslušné dôkazy, situáciu vyhodnotí a v prípade zistenia závažného porušenia práv ostatných vlastníkov nariadi predaj bytu. Tým sa problematická situácia v bytovom dome vyrieši síce razantne, ale nepochybne definitívne.