Blogy a články

Inštitút prehlasovaného vlastníka je na prvý pohľad úplne jasným právom určitej skupiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Upravuje ho paragraf 14a v odseku 8 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“), v zmysle ktorého „Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.“

V praxi sa vedú polemiky o tom, kto má postavenie prehlasovaného vlastníka, napr.:

1. ak by ho mal mať každý vlastník, ktorý sa hlasovania ani len nezúčastnil, tak by to bolo nespravodlivé voči tým vlastníkom, ktorí si plnia právo a povinnosť hlasovaním rozhodovať o veciach,
2. ak by ho mal mať len vlastník, ktorý sa hlasovania zúčastnil, tak by to voči jeho osobe bolo nespravodlivé, nakoľko pri dlhšej dovolenke napr. 16 dní, by sa nemohol oboznámiť s otázkami hlasovania v prípade, ak by sa za miesto v dome obvyklé považovala napr. nástenka v jednotlivých vchodoch a považovať od tejto osoby vyriešiť tento problém prostredníctvom plnej moci nie je postačujúce z viacerých dôvodov,
3. ak by to mal byť vlastník, ktorý hlasoval výslovne „proti“ prijatému rozhodnutiu, tak sa dôvody uvedené v bode dva rozširujú aj dôvod, ktorého podstatou je právo vlastníka byť prítomný na hlasovaní, ale nehlasovať vôbec (čo je okrem iného aj vážny problém v praxi pri výkone písomného hlasovania, nakoľko táto možnosť chýba na hlasovacích listinách) a v takom prípade by takýto vlastník nespadal pod kategóriu prehlasovaného vlastníka.

O jednotlivých bodoch a dôvodoch sa môžete viac dočítať v našom článku po kliknutí na tlačidlo nižšie.

K otázke uplatnenia práva prehlasovaného vlastníka podľa § 14a ods. 8 BytZ vydal dňa 30.07.2021 Najvyšší súd Slovenskej republiky rozsudok sp. zn. 4Cdo/130/2021, ktorého právna veta znie: „Lehota podľa § 14a ods. 8 BytZ je lehotou hmotnoprávnou. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru musí svoj nárok uplatniť žalobou na súde v posledný deň lehoty.“ Predchádzajúcimi rozsudkami na Okresnom súde v Prešove (rozsudok z 11. novembra 2019 č. k. 9 C 16/2019) v spojení s opravným uznesením z 23. marca 2021 č. k. 9 C 16/2019) a Krajskom súde v Prešove (sp. zn. 3 Co 18/2020) bol návrh o určenie neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov a uplatnenie práva prehlasovaného vlastníka zamietnutý. V odôvodnení rozsudku okresného súdu sa uvádza, že „žalobca sa preukázateľne 11. marca 2019 vo vstupnej časti bytového domu oboznámil s výsledkom hlasovania, pričom žalobu podal na poštovú prepravu 9. apríla 2019, ktorá došla na súd 15. apríla 2019, t. j. po márnom uplynutí zákonnej lehoty. Vzhľadom na nižšie uvedený právny názor z dôvodu zániku práva žalobcu, považoval súd prvej inštancie akékoľvek ďalšie dokazovanie za nadbytočné a dôkazné návrhy žalobcu zamietol. Pri svojom rozhodovaní vychádzal z ustanovenia § 14a ods. 8 veta prvá zákona č. 182/1993 Z. z.. Vyslovil názor, že ak sa žalobca o výsledku hlasovania preukázateľne dozvedel 11. marca 2019, žalobu bolo potrebné doručiť na súd najneskôr 10. apríla 2019 (streda). Pretože žaloba bola doručená až 15. apríla 2019, bola podaná oneskorene a z tohto dôvod súd prvej inštancie žalobu zamietol.“ Krajský súd v Prešove na odvolanie žalobcu rozsudok súdu prvej ako vecne správne potvrdil.

Vzhľadom na hmotnoprávny charakter lehoty na podanie žaloby na súd, súd prvej inštancie správne uzavrel, že je rozhodujúce, kedy došla žaloba na súd a nie kedy bola odoslaná na poštovú prepravu.