Splnil si Váš správca povinnosť predložiť plán opráv na nasledujúci rok?
Tlačová správa Združenia pre lepšiu správu bytových domov
Úlohou každej správcovskej spoločnosti je v spolupráci s vlastníkmi zabezpečovať plynulý chod spravovanej nehnuteľnosti. Plán opráv na nasledujúci rok je podľa § 8b ods. 2 písm. g) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“): „vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok“.
Podkladom pre správne vypracovanie plánu opráv na nasledujúci rok by mala byť dostatočná znalosť správcu o technickom stave domu, jeho spoločných častí a spoločných zariadení, ako aj o finančných možnostiach vlastníkov zohľadnená v mesačnej tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Pri vypracovaní plánu opráv môže správca spolupracovať so zástupcom vlastníkov, aby boli správne odhadnuté predpokladané náklady na údržbu, prípadne rekonštrukciu alebo modernizáciu bytového domu. Je dôležité spomenúť, že do plánu opráv nepatria revízie a odborné prehliadky technických vyhradených zariadení. Správca pri tvorbe plánu opráv nie je viazaný žiadnym zákonným predpisom, nakoľko to, čo má byť obsahom takéhoto plánu, nie je v súčasnosti nikde zadefinované. Z tohto dôvodu správcovia plánu opráv neprikladajú veľkú dôležitosť. Výbornou pomôckou pri tvorbe plánu opráv môže byť pre správcu Technicko-odborný audit bytového domu (TOA). Pomocou ktorého, správca vie efektnejšie určiť potrebné práce a nutné opravy bytového domu.
Netreba zabudnúť na fakt, že plán opráv navrhnutý správcom, nie je pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome záväzný, nakoľko správca môže navrhnúť na schôdzi vlastníkov hlasovať o jeho návrhoch v pláne opráv, avšak každý správca musí mať na zreteli, že musí postupovať podľa ust. § 14 b BytZ.
V súlade s ust. § 8a ods. 4 BytZ správca nemá nárok na platby za správu, ak nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok. Ak teda správca včas nepredloží plán opráv na nasledujúci rok, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome majú právo týmto spôsobom sankcionovať správcu.
Výborná správa.
U nás nebola schôdza vlastníkov (je možné ju neuskutočniť v predpísaných termínoch kvôli COVID-u ?) a nemohli sa preberať spoločné veci.
O pláne opráv nemohla byť žiadna reč.
Za aké obdobie stráca správca nárok na platbu, keď nepredloží spomínaný plán opráv?
Dobrý deň, nárok na odmenu stráca od 1. 12. keďže si túto povinnosť má splniť do konca novembra. Musím ale reagovať aj na otázku ohľadom nemožnosti organizovania schôdzí. Tie sa totiž organizovať môžu, nakoľko majú zo všeobecného zákazu výnimku. Uskutočňujú sa totiž na základe zákona.
V správe o činnosti v rozsahu podľa §8a ods. (2) predkladanej s ročným vyúčtovaním správca nevypracoval správu o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu – ako podklad pre správne vypracovanie plánu opráv. Nespravil tak po prevzatí domu do svojej správy (7 mesiacov), tak chýba základná informácia pre vlastníkov a pre rozhodovanie podľa požiadaviek bytového domu ako stavby. Predložený plán opráv tak nezohľadňuje skutočné požiadavky domu a ich riešenie v nasledujúcom období. Ako si môžu vlastníci zabezpečiť riadnu správu, t.j. prinútiť správcu splniť si informačnú povinnosť?
V zákone č. 182/1993 Z. z. existuje mnoho povinností, ktoré nie sú v praxi vymožiteľné a zákonom ani sankcionované. Je to veľkým legislatívnym nedostatkom a riešením je buď vyžadovať od správcu splnenie tejto povinnosti alebo ho v konečnom dôsledku aj vymeniť…
Máme už asi tri roky zastupujúceho predsedu spoločenstva je to v súlade so zákonom? Spravujú sa dva trojposchodové domy v ktorých je 64 bytov z ktorých má každý vchod svojho zástupcu vlastníkov ktorí sú aj členom výboru.Plán opráv v termíne nebol vôbec predkladaný. Je za to zodpovedný zastupujúci predseda a aj členovia výboru? Schôdza spoločenstva už nebola minimálne dva roky.Je povinnosťou predsedu alebo výboru zo zákona ju zvolať?
Zatiaľ len toľko a vopred ďakujem za Vašu odpoveď.
Ďakujem a s pozdravom
Kováč
Dobrý deň, vo vašom komentári evidujem mnoho nezrovnalostí, ako napr. zástupca vlastníkov v prípade SVB a ako člen výboru? Ale pokiaľ sa pýtate na povinnosť zvolať schôdzu, tak áno, ide o povinosť, ktorú nie je možné opomenúť.
Možno povazovať za splnenie povinnosti, keď správca nezvolal ani jednu schôdzu BD a spolu s vyúčtovanim za rok 2020 poslal vlastnikom do 31.5.2021 A4 s názvom Plán opráv na rok 2022 kde uviedol, že vlastnici v BD neplánujú žiadne opravy , vykonané budú iba tie, co sa vyskytnú počas roka?
Dobrý deň prajem, ďakujeme veľmi pekne za Váš komentár. V zmysle ustanovenia § 8b ods. 1 písm. f) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je správca povinný zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiadajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň štvrtinu hlasov. V prípade, že správca schôdzu v roku 2020 nezvolal, porušil povinnosť vyplývajúcu z odcitovaného ustanovenia. Správca má taktiež povinnosť predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok. V prípade že nenavrhol výšku tvorby FPÚaO a nezohľadnil opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu, nepovažoval by som jeho povinnosť za splnenú.