Blogy a články

Slovenský zväz bytových družstiev (ďalej ako „SZBD“) oznámil v roku 2018 legislatívny zámer zriadenia komory správcov širšej verejnosti. Ide síce o aktivitu SZBD, no týka sa každého správcu zapísaného v zozname správcov. Správa bytových domov sa však vo svojej všeobecnosti netýka len družstiev, len správcov, ale aj veľkej skupiny spoločenstiev vlastníkov bytov, ktorých je na Slovenku aktívne registrovaných viac ako desať tisíc. Na tento fakt poukazujeme najmä z dôvodu, že dôvodom zámeru SZBD je hlavne presadzovanie a ochrana záujmov správcov bytových domov. Pokiaľ sa však záujmy správcov týkajú správy bytových domov všeobecne, bez vzťahu k spoločenstvám vlastníkov bytov a nebytových priestorov nie je možné realizovať akýkoľvek proces. Pokiaľ legislatívny zámer nebude zohľadňovať aj záujmy tejto skupiny, nebude možné ho zo strany Združenia pre lepšiu správu bytových domov podporiť.

Ďalším hmotnoprávnym dôvodom nášho nesúhlasného stanoviska, teda dôvodom prečo by komora správcov nemala vôbec vzniknúť, nie ešte to aby sme uvažovali nad tým ako má fungovať, je opodstatnenosť ďalších dôvodov jej existencie vôbec. Týmto máme na mysli otázku “Existuje ešte nejaký iný dôvod pre vznik komory správcov okrem presadzovania záujmov správcov, ktorý je pre dosahovanie lepšej správy bytových domov neúplný?“

Za dôležitú otázku považujeme aj zbytočnú tvorbu tretieho samostatného predpisu o komore správcov bytových domov. Je oveľa elegantnejšie novelizovať už existujúce právne predpisy, a to zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch a zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tretí právny predpis je zbytočným krokom a čo je na škodu veci, samotný text návrhu z dielne SZBD počíta s rozdelením úpravy podmienok výkonu činnosti správcov na skupinu upravenú v zákone o komore správcov a skupinu upravenú mimo tohto zákona, čo nepovažujeme za správne.

Za nesprávne považujeme aj zriadenie komory priamo zákonom. Obhajoba takéhoto postupu analógiou s komorou súdnych exekútorov a komorou advokátov, je účelovým tvrdením. Nie je možné porovnávať subjekty, na ktoré je prenesený určitý výkon verejnej a súdnej moci, so subjektami, ktoré svoju činnosť vykonávajú na základe získaného živnostenského oprávnenia a získaním odbornej spôsobilosti absolvovaním ďalšieho odborného vzdelávania v akreditovanom vzdelávacom programe v rozsahu 90 hodín. Nechceme týmto znevažovať činnosť správcov bytových domov, ale je nevyhnutné brať do úvahy fakt, že štátny znak v pečiatke používať nemôžu.

Na tento moment priamo nadväzuje ďalšia neopodstatnená zmena, ktorou je rozhodovanie o zápise správcu do zoznamu a výmaze správcu zo zoznamu správcov, ktorý dnes vedie Ministerstvo dopravy a výstavby Slovenskej republiky (ďalej ako „MDaV SR“). Návrh SZBD obsahuje v článku II. zrušenie tých ustanovení zákona o správcoch, ktoré upravujú kompetencie MDaV SR pri zapisovaní subjektov do zoznamu správcov. Rovnako mení aj tie ustanovenia, ktoré upravujú práva a povinnosti subjektov voči MDaV SR tak, že prejdú na komoru správcov. Týka sa to samozrejme aj výmazu zo zoznamu správcov. S takýto návrhom nie je možné súhlasiť, nakoľko dochádza k preberaniu kompetencií ministerstva ako ústredného orgánu štátnej správy. Takáto úprava nie je napr. ani vo vzťahu k súdnymi exekútorom, ktorých zoznam vedie Ministerstvo spravodlivosti SR, ani k notárom, ktorí skladajú sľub do rúk ministra, alebo advokátom, ktorí musia vykonávať svoju činnosť v určitých sporoch povinne. Výrazným spôsobom sa tak na základe návrhu obmedzujú kompetencie MDaV SR len na výkon dohľadu, pri výkone ktorého je podľa návrhu túto činnosť povinné vykonávať v spolupráci s komorou správcov, čo tiež nie je v súlade s úpravou iných stavovských organizácií, v ktorých je táto súčinnosť v rovine možnosti a nie v rovine nutnosti.

Výrazným zásahom do činnosti správcov je navrhovaná úprava disciplinárnej zodpovednosti správcov bytových domov. Zodpovednosť správcov za výkon činnosti je už dnes veľmi široká a okrem všeobecnej povinnosti hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových predpisov, trestnoprávnej zodpovednosti pri správe cudzieho majetku, zodpovednosti podľa predpisov v oblasti ochrany spotrebiteľa, im podľa návrhu SZBD pribúda aj zodpovednosť za disciplinárne previnenie, ktorým sa rozumie „zavinené porušenie povinností správcu podľa zákona o komore, zákona o správcoch, alebo predpisov komory“  a závažné disciplinárne previnenie, ktorým sa podľa návrhu rozumie „disciplinárne previnenie, ktorého škodlivosť je vzhľadom na povahu porušenej povinnosti, spôsob konania, mieru zavinenia, jeho opakovanie alebo iné priťažujúce okolnosti zvýšená”.

Výpočet disciplinárnych previnení je príkladným zoznamom tých porušení právnych predpisov z oblasti správy bytových domov, za ktoré udeľuje sankcie Slovenská obchodná inšpekcia (ďalej ako ”SOI”). Vzhľadom na to, že SOI začne kontrolnú činnosť na základe podnetu, je viac ako pravdepodobné, že podnet na začatie konania bude podaný aj komore správcov. Ide teda o znásobenie zodpovednosti správcov s následným možným pokutovaním. V tejto súvislosti je nutné poukázať na paradox, že o začatí konania o disciplinárnom previnení správcu rozhoduje predsedníctvo komory alebo MDaV SR. Ak totiž výpočet disciplinárnych previnení, hoci aj demonštratívny, je zoznamom porušení, za ktoré SOI udeľuje pokuty, nebolo by v súlade so všeobecnou zodpovednosťou správcov, ak by za takého porušenie predpisu nezačala disciplinárne konanie komora. Ak teda bude podnet zo strany tretej osoby podaný viacerým kompetentným orgánom, bude správca sankcionovaný všetkými týmito orgánmi. Len účelovo je možné tvrdiť, že komora neudelí sankciu za porušenie takej povinnosti, za ktorú SOI ako orgán výkonu dozoru a kontroly sankciu udelí. Pokiaľ by sa malo konanie začať aj bez podnetu tretej osoby, teda z vlastnej iniciatívy komory, je ťažko obhájiteľná argumentácia dôvodu jej vzniku, ktorým je ochrana záujmov jej členov.

SZBD odôvodňuje novú koncepciu zodpovednosti správcov aj tým, že aktuálne má MDaV SR jedine právomoc pri určitej zodpovednosti správcu, ho priamo vyčiarknuť alebo nevyčiarknuť zo zoznamu správcov. Toto však nie je pravdivé tvrdenie, a to vzhľadom na § 11 odsek 4 a 5, prípadne § 3 odseku 6 zákona o správcoch. Zodpovednosť správcov považujeme v nadväznosti na predchádzajúci bod podľa aktuálne účinných právnych predpisov za postačujúcu.

V zmysle § 13 ods. 2 zákona č. 575/2001 Z. z. o organizácii činnosti vlády a organizácii ústredných orgánov štátnej správy (kompetenčný zákon) je len Ministerstvo spravodlivosti SR kompetentné pri tvorbe legislatívy z oblasti civilného práva. Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky podľa tohto ustanovenia pripravuje právnu úpravu v oblasti ústavného práva, trestného práva, občianskeho práva, obchodného práva, rodinného práva, konkurzného práva a medzinárodného práva súkromného. Do dnešného dňa nám nie je jasné, ako sa legislatívny zámer SZBD vyrovnal s týmto textom zákona a či kompetentné ústredné orgány štátnej správy boli o tomto zámere informované. Existuje síce možnosť podania poslaneckého návrhu v procese tvorby právnych predpisov, proces však nie je možné vykonávať bez kontaktu s výkonnou mocou, a teda aj z dôvodu priamych zmien práv a povinností týchto orgánov je viac ako len vhodná ich priama účasť.

Navrhovanou novinkou je inštitút dočasných správcov, ktorí majú byť zapisovaní do osobitného zoznamu dočasných správcov. Dočasný správca má zabezpečovať správu bytového domu ak správca, ktorý vykonáva správu bytového domu, bol vyčiarknutý zo zoznamu správcov. Takýto návrh je nekomplexný, neefektívny a účelový.

• Nekomplexnosť návrhu odôvodňujeme tým, že dočasný správca vykonáva svoju činnosť len v prípade, ak správca, ktorý vykonáva správu bytového domu, bol vyčiarknutý zo zoznamu správcov. Nerieši sa problematika dočasnej nemožnosti výkonu činnosti, napr. na dobu viac ako 30 dní. Správca nemusí nevykonávať činnosť len z dôvodu vyčiarknutia zo zoznamu, ale aj z iných mnohých objektívnych dôvodov, ktoré tento legislatívny zámer opomenul.
• Neefektívnosť odôvodňujeme tým, že bez racionálnej argumentácie je navrhované, aby o dočasnom správcovi rozhodovalo predsedníctvo komory. Tento postup považujeme za viac ako nešťastný, a to hneď z viacerých dôvodov: predsedníctvo nemôže poznať každého správcu natoľko, aby dokázalo určiť, ktorý správca je tým najideálnejším na zabezpečenie kontinuity činnosti toho ktorého vyčiarknutého správcu. O tomto by mal vedieť rozhodnúť samotný správca, ktorý si sám určí svojho “zástupcu”. Týmto spôsobom by bola kontinuita výkonu správy zabezpečená oveľa jednoduchšie. Je úplne irelevantné, že podľa návrhu predsedníctvo pri ustanovení dočasného správcu prihliada na zásadu hospodárnosti a územnej dostupnosti poskytovania služieb. Len správca dokáže presne určiť, kto je jeho najlepším zástupcom, ak s tým samozrejme bude zástupca súhlasiť.
• Účelovosť navrhovaného znenia spočíva v tom, že ide o proces zameraný na zabránenie možnosti vzniku spoločenstva vlastníkov bytov v prípade, ak dôjde k vyčiarknutiu správcu zo zoznamu. Jedinou možnosťou vzniku spoločenstva bude záujem vlastníkov bytov a nebytových priestorov v konkrétnom bytovom dome ho zriadiť. Vypúšťa sa možnosť jeho zriadenia podľa § 8a ods. 10 písmena b). Považujeme však za oveľa väčšiu chybu návrhu vyššie uvedené dôvody podporujúce nekomplexnosť a neefektívnosť.

SZBD nevenovalo pozornosť podstatnému momentu, ktorým je výška členského príspevku. Členstvo v komore je síce povinné, no pokiaľ nebude jasná výška členského, otázka ekonomického fungovania komory odsudzuje zámer k zániku. Pokiaľ má byť výška príspevkov nízka, finančne to na chod komory stačiť nebude. Pokiaľ má byť vysoká, poplatok bude “menších” správcov obmedzovať v samotnej výkone činnosti a fungovaní celkovo. Ak by mala byť otázka členského príspevku riešená v priamej súvislosti s počtom spravovaných bytov a nebytových priestorov, opäť je riešenie odsúdené na zánik a to z nasledovných dôvodov:

• počet spravovaných bytov a nebytových priestorov je variabilnou zložkou a preukazovanie komore, ktorý správca má koľko bytov a nebytových priestorov aktuálne v správe, je viac ako nerozumné
• nie je žiadna možnosť kontroly stavu vyššie uvedeného počtu aktuálne spravovaných bytov a nebytových priestorov u konkrétneho správcu
• nie je vyriešená otázka hlasovacích práv tých subjektov, ktorí majú väčšinu svojej agendy založenú na princípe mandátnej zmluvy
• úzky okruh správcov s vysokým počtom spravovaných bytov a nebytových priestorov dokáže rozhodnúť o otázke odlišne ako vysoký počet zvyšných členov, čo je v rozpore so zásadou majority a uprednostňuje sa ekonomická sila pred právnou subjektivitou

Na otázku hlasovania a výšky členského príspevku z pohľadu správcu vykonávajúceho činnosť na základe mandátnych zmlúv, nadväzuje otázka “hybridnej správy” všeobecne. Kto je správcom bytového domu reálne? Kto spravuje byty a nebytové priestory na základe zmluvy o výkone správy reálne? Alebo je ním aj subjekt, ktorý síce spĺňa podmienky dané zákonom, avšak nemá uzavretú ani jednu zmluvu o výkone správy, ale len mandátne zmluvy so spoločenstvami vlastníkov bytov? Koho bude tento subjekt reprezentovať v komore správcov? Otázka správcov fungujúcich na tomto základe nie je vo vzťahu ku komore vôbec vyriešená a aj z toho dôvodu nie je možné zámer zo strany nášho združenia podporiť.

Zavádzajúcim inštitútom v navrhovanom znení je aj (ne)členstvo združení, tak záujmových, ako aj občianskych. Keďže by malo byť členstvo v komore povinné a v iných združeniach naďalej dobrovoľné, úmysel dvojitého plateného členstva vyhráva jednoznačne v prospech povinne plateného. To by až taký problém nebol, pokiaľ zámer SZBD nepočítal aj s možnosťou účasti iných združení na internom dianí komory, napr. hlasovaní. Podľa navrhovaného znenia môže správca svoje práva a povinnosti ako člena komory vykonávať aj ako člen právnickej osoby združujúcej správcov. Kameňom úrazu je tiež moment, kedy je jeden subjekt členom dvoch združení a výkon svojich práv a povinností bude môcť realizovať len prostredníctvom jedného. Ak vôbec túto vôľu mať bude, čo je samozrejme situáciou, ktorá navrhovateľovi očividne vyhovuje. Tento fakt podporuje aj argument, že nám ako združeniu nebol zo strany SZBD podaný materiál v textovom znení návrhu, ako ani pozvánka na rokovanie alebo diskusiu ohľadom daného návrhu. Snaha o eliminovanie názorov iných subjektov však nie je tou správnou cestou k dosiahnutiu spoločenského konsenzu a dôkazom toho sú aj žiadosti samotných členov SZBD, ktoré sa pravidelne nechajú počuť.

Striktne negatívne sa chceme vyjadriť k zámeru komory rozhodovať o nariadení ďalšieho odborného vzdelávania. Je to nepochopiteľný krok, ktorým je sledovaný cieľ navrhovateľa korigovať počet správcov bytových domov. Proti tomuto zámeru budeme až do momentu, pokiaľ sa návrh nezmení na povinnosť komory nariaďovať ďalšie odborné vzdelávanie aspoň dva krát ročne.

Nedostatkom návrhu je aj možnosť zriadenia Stáleho rozhodcovského súdu pri Komore správcov bytových domov. Návrh v tomto svojom ustanovení odkazuje na zákon č. 244/2002 Z. z. o rozhodcovskom konaní v znení neskorších predpisov (ZoRK), avšak nezohľadnil skutočnosť spotrebiteľského charakteru zmluvy o výkone správy. Podľa § 1 ods. 4 ZoRK “nemožno v rozhodcovskom konaní podľa tohto zákona rozhodovať spory medzi dodávateľom a spotrebiteľom vyplývajúce zo spotrebiteľskej zmluvy alebo súvisiace so spotrebiteľskou zmluvou, ktoré možno rozhodovať v spotrebiteľskom rozhodcovskom konaní”.Autor návrhu nesprávne navrhuje zriadiť takýto súd podľa ZoRK a mal by svoj nesprávny návrh upraviť na zriadenie súdu podľa zákona č. 335/2014 Z. z. o spotrebiteľskom rozhodcovskom konaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

Podobných hmotnoprávnych argumentov týkajúcich sa neopodstatnenia zriadenia komory správcov, ako aj procesných chýb v samotnom znení návrhu, je mnoho. Nehovoriac o terminologických a systematických nedostatkoch. Tiež je potrebné autorovi vytknúť zrejmú nedbanlivosť pri sledovaní novelizovaných ustanovení napr. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorého aktuálne účinné znenie nie je v návrhu SZBD zohľadnené. Vysoký počet chýb, nepresností a samotná neodôvodnenosť návrhu predstavujú skupinu negatív, pre ktorú v tomto momente nie je možné zo strany Združenía pre lepšiu správu bytových domov predmetný návrh podporiť.