Blogy a články

Problematika údržby, opráv a výmeny technických zariadení je pravidelnou súčasťou odborných vzdelávacích podujatí týkajúcich sa správy bytových domov. Jej podstatou zväčša bývajú otázky, ktoré súvisia s povinnosťami správcov bytových domov a predsedov spoločenstiev vlastníkov bytov (ďalej len „SVB“), pokiaľ ide o otázky prevencie vzniku havárií týchto technických zariadení, bezpečnosťou ich prevádzky, údržbou a výmenou týchto technických zariadení.

Vzhľadom k tomu, že bezpečná prevádzka týchto zariadení sa týka ochrany života a zdravia ľudí – vlastníkov bytov, právna úprava kladie mimoriadny dôraz na zodpovednosť, svedomitosť pri vykonávaní pracovných činností s týmito technickými zariadeniami, a to pri maximálnom dodržiavaní bezpečnostných predpisov, technologických postupov a ďalších noriem. Vo vzťahu k činnosti správcov bytových domov a predsedov SVB je mimoriadne dôležité, z pohľadu prevencií, dodržiavanie príslušných noriem, najmä pokiaľ ide o výkon kontrolnej a revíznej činnosti týchto technických zariadení.

Akákoľvek nedbalosť, či už vedomá alebo zavinená rutinou pri výkone správy bytového domu v tejto oblasti,  môže priamo ohroziť život a zdravie vlastníkov bytov.

Správca bytového domu je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia

Vyššie uvedenému musí zodpovedať aj príslušná právna úprava v oblasti správy bytových domov. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov (ďalej len zákon o vlastníctve bytov) v tomto smere v ustanovení § 9 ods. 4 veta prvá ukladá správcovi bytového domu alebo predsedovi SVB povinnosť zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zároveň pri tomto ustanovení je vnútorný odkaz na ďalšie právne predpisy; predovšetkým zákon č. 264/1999 Z. z. o technických požiadavkách na výrobky a o posudzovaní zhody, zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi, zákon č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a zákon č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia, ku ktorým je zároveň správca bytového domu povinný prihliadať.

Je povinnosťou správcov bytových domov a predsedov SVB dôsledne vyberať dodávateľov montážnych, opravárenských a údržbárskych prác na technických zariadeniach, pričom pri ich výbere by hlavným kritériom nemala byť len cena dodávateľských prác

K právnej úprave z oblasti správy bytových domov pristupujú aj normy trestného práva; najmä ustanovenie § 28 ods. 1 Trestného zákona upravujúce okolnosť vylučujúcu trestnosť činu – výkon práv a povinnosti. Podľa tohto ustanovenia čin inak trestný (správcu bytového domu, predsedu SVB) nie je trestným činom, ak ide o výkon práva alebo povinnosti vyplývajúcich zo všeobecne záväzného právneho predpisu (týmto je aj zákon o vlastníctve bytov), z rozhodnutia súdu alebo iného orgánu verejnej moci, z plnenia pracovných či iných úloh alebo zo zmluvy, ktorá neodporuje všeobecne záväznému právnemu predpisu ani ho neobchádza. Zároveň spôsob samotného výkonu práv a povinností nesmie odporovať všeobecne záväznému právnemu predpisu (napr. správca bytového domu zistenú poruchu technického zariadenia nesmie dať odstrániť osobe bez odbornej kvalifikácie a praxe).

„Správca bytového domu, alebo predseda SVB sa zbavia trestnej zodpovednosti za následok trestného činu – úraz vlastníka bytu v bytovom dome spôsobenom prevádzkou technického zariadenia, ak pri nakladaní s týmto technickým zariadením v bytovom dome dodržal samotný zákon o vlastníctve bytov a vyššie citované právne predpisy, na ktoré odkazuje tento zákon.“

Z praktického hľadiska tak správca musí zabezpečovať pravidelné kontroly a revízie týchto zariadení, ich údržbu, opravy a výmeny len odborne zdatnými osobami. Práve tieto odborne kvalifikované osoby zabezpečujú dodržiavanie príslušných noriem a pracovných postupov, pri údržbe a výmene týchto technických zariadení.

Správca má zabezpečiť výmenu výťahu, ktorý ohrozuje život alebo zdravie obyvateľov a má právo od vlastníkov požadovať zaplatenie týchto nákladov

Na vyššie uvedenú činnosť nie je v žiadnom prípade možné z hľadiska trestného práva aplikovať okolnosť vylučujúcu protiprávnosť činu – súhlas poškodených podľa § 29 ods. 1 Trestného zákona, podľa ktorého čin inak trestný, nie je trestným činom, ak bol vykonaný so súhlasom poškodeného a nesmeruje proti jeho životu alebo zdraviu. Vzhľadom k tomu, že poruchou technických zariadení je ohrozený život a zdravie osôb predovšetkým vlastníkov bytov, nemôžu vlastníci bytov v žiadnom prípade zakázať správcovi bytového domu výmenu starého technického zariadenia, napr. výťahu, ktorými je ohrozený život a zdravie tých vlastníkov, ktorí bývajú v bytom dome, resp. vchode do bytového domu v ktorom sa takýto výťah používa.

V prípade, že správca bytového domu takúto výmenu aj realizuje, má právo od vlastníkov bytov a nebytových priestorov požadovať zaplatenie nákladov za výmenu technického zariadenia. Do úvahy by prichádzalo aj odstavenie technického zariadenia (napr. výťahu), ak je to z hľadiska prevádzky bytového domu možné.

Správca má zabezpečiť 4x ročne odbornú prehliadku výťahu, 1x za 3 roky odbornú skúšku výťahu a 1x za 6 rokov opakovanú úradnú skúšku