Blogy a články

V bytových domoch sa často stretávame s kreativitou vlastníkov bytových a nebytových priestorov, ktorí sa snažia  „spríjemniť si“ pohľad na neútulné spoločné časti bytového domu umiestnením rôznych dekorácií a kvetináčov. Pod týmto milým úmyslom vlastníkov, sa však skrýva priam život ohrozujúce nebezpečenstvo v prípade požiaru a s tým súvisiaceho urýchleného opustenia budovy v sťažených podmienkach. Takto nešťastne umiestnené rastliny a iné dekoračné predmety v spoločných častiach domu, sťažujú nielen opustenie budovy, ale aj zásah záchranných zložiek. V zmysle ustanovenia § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „BytZ“) „je správca alebo predseda bytového spoločenstva povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok“.

Pojem bezprostredného ohrozenia

Pod týmto ustanovením zákona si na prvý pohľad človek predstaví rôzne technické zariadenia akými sú prípojky plynu, vody alebo elektrické rozvody. Otázka však znie, kedy nastáva situácia „bezprostredne ohrozujúca život, zdravie alebo majetok“, aby správca mal povinnosť v zmysle zákona vykonať opatrenia na zabránenie bezprostredného ohrozenia života, majetku či zdravia, aj bez súhlasu ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Nakoľko zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, sa vo svojom texte nevenuje samotnej definícii tohto pojmu, prišlo nám príznačné v rámci lepšieho pochopenia znenia samotného zákonu ozrejmiť význam a účel pojmu „bezprostredné ohrozenie“ v zmysle výkonu správy bytového domu.

Z dôvodu nedostatočnej právnej úpravy predmetného pojmu naprieč inými právnymi predpismi sme pristúpili k výkladu z pohľadu významu slova. Slovník súčasného slovenského jazyka uvádza výklad príslovky „bezprostredne“, ktorým označuje okamih, „vo veľmi malej priestorovej alebo časovej vzdialenosti; v ktorého kontexte je možné použiť synonymá „priamo, blízko, tesne“. V prípade podstatného mena „ohrozenie“ sme postupovali podobne a najprv sa snažili nájsť jeho jazykový výklad, ktorý : „označuje potencionálne nebezpečenstvo, ktoré môže, ale tiež nemusí nastať“.  Z uvedeného jazykového výkladu vyplýva, že pod pojmom „bezprostredné ohrozenie“ je možné hovoriť o situácií, ktorá „priamo, tesne alebo blízko môže, ale nemusí nastať“. Preto je nevyhnutné tento pojem vykladať v kontexte s určitou situáciou, ktorá už bližšie predpokladá, že nastane „taký stav, ktorý je vyvolaný najmä nepredvídateľnou alebo neodvrátiteľnou udalosťou nezávislou od ľudskej vôle, s ktorou sa spájajú následky týkajúce sa ohrozenia zdravia alebo života človeka alebo hrozby vzniku značnej škody na majetku“, tak ako tento pojem definuje aj Vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 24/2003 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 543/2002 Z. z. o ochrane prírody a krajiny. Po definícii pojmu v tomto zákone sme siahli z dôvodu, že pre účely BytZ sa nám zdá najvhodnejšia pre potreby a účel BytZ.

Bezprostredné ohrozenie vo vzťahu k požiarom

Samotný text ustanovenia § 9 ods. 4 BytZ, odkazuje ďalej v poznámkach pod čiarou spolu s inými právnymi predpismi na zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov, ktorý určuje vlastníkovi bytového domu, spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ako aj správcovi bytového domu povinnosť zabezpečiť pri správe bytového domu plnenie úloh spojených s ochranou pred požiarmi. Tieto povinnosti sa týkajú spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu akými sú chodby, nebytové priestory, schodiská a iné spoločné časti. Medzi jednotlivými povinnosťami spojenými s protipožiarnou ochranou, chceme poukázať hlavne na povinnosť uvedenú v § 5 zákona o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov, ktorou  je: „povinnosť právnickej osoby alebo fyzickej osoby podnikateľa  na účely zabezpečenia podmienok na účinné zdolávanie požiarov, ak tento zákon neustanovuje inak,  označovať a udržiavať trvale voľné únikové cesty, únikové východy a zásahové cesty, nástupné plochy a prístup k nim, ako aj prístup k uzáverom rozvodných zariadení elektrickej energie, plynu, vody a k požiarnym zariadeniam“. Pod trvalo voľnou únikovou cestou sa v zmysle vyhlášky MV SR č. 94/2004 Z. z. ktorou sa ustanovujú technické požiadavky na protipožiarnu bezpečnosť pri výstavbe a pri užívaní stavieb sa považuje: „trvalo voľná komunikácia alebo priestor v stavbe alebo na nej, ktorá umožňuje bezpečnú evakuáciu osôb zo stavby alebo z požiarneho úseku ohrozeného požiarom na voľné priestranstvo alebo do priestoru, ktorý nie je ohrozený požiarom.“

V prípade nedodržania povinnosti označenia a priechodnosti únikových ciest v bytovom dome, uzáverov rozvodných zariadení elektrickej energie, plynu alebo vody, či požiarnym  zariadeniam, je krajské alebo okresné riaditeľstvo hasičského zboru v zmysle § 59 ods. 2 písm. d) zákona č. 314/2001 Z. z. zákona o ochrane pred požiarmi, oprávnené uložiť pokutu za nerešpektovanie povinnosti až do výšky 16 596 Eur, avšak len právnickej alebo fyzickej osobe – podnikateľovi, ktorá danú povinnosť ustanovenú zákonom porušila, teda presnejšie povedané  v tomto prípade správcovi bytového domu a nie vlastníkom.

Vlastníci nepočúvajú a zodpovedný je správca?

V mnohých prípadoch nastáva problém, keď aj napriek opakovaným upozornenia zo strany správcu bytového domu vlastníci nereflektujú na jeho odporúčania odpratania spomínaných predmetov zo spoločných častí bytových domov. Je tomu tak najmä v prípadoch, keď vlastníci nerešpektujú odporúčania správcu vykonať revíziu alebo kompletne vymeniť ako hasiace prístroje, tak aj hydranty. Na základe vykonanej kontroly Okresným riaditeľstvom hasičského a záchranného zboru v Prešove bola uložená pokuta vo výške 1 200 Eur správcovi bytového domu za porušenie povinnosti podľa  § 5 písm. a) zákona č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov a  §12 ods. 1 písm. b) bod 2, 4 a 5 Vyhlášky MV SR  č. 699/2004 Z. z. o zabezpečení stavieb vodou na hasenie požiarov rozhodnutím č. ORHZPO1-991005/2016 zo dňa 07.09.2016. Správca bytového domu následne na zaplatenie predmetnej pokuty použil finančné prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu, nakoľko sa v dobrej viere domnieval, že zodpovednými za neuposlúchnutie jeho odporúčaní na odpratanie predmetov z chodieb a nákupu hydrantov, sú práve vlastníci bytov a nebytových priestorov a teda táto pokuta prináleží im.

S výkladom správcu SOI nebola stotožnená, nakoľko: „podľa  § 6a zákona č. 314/2001 Z. z. správca bytového dom je povinný zabezpečiť pri správe bytového domu plnenie úloh ochrany pred požiarmi, ktoré sa týkajú spoločných častí bytového domu a spoločných zariadení bytového domu, podľa § 4 písm. a) až c), g) až i) a k) až p), § 5 písm. a) až c), i) a j) a § 8 písm. f)“. V rozhodnutí SOI, správny orgán taktiež kritizoval rozhodnutie správcu použiť finančné prostriedky na úhradu pokuty z fondu prevádzky, údržby a opráv: „Účastník konania teda za daných skutočností nemal  v tomto prípade bez súhlasu vlastníkov nehnuteľností bytového domu … použiť finančné prostriedky  fondu prevádzky, údržby a opráv tohto bytového domu na úhradu pokuty, čím boli porušené ekonomické záujmy spotrebiteľov.“ V rozhodnutí SOI sa uvádza: „správca takýmto konaním zneužil svoje postavenie a prístup k finančným prostriedkom bytového domu.“, začo dostal správca pokutu vo výške až 15 000 Eur, práve z dôvodu porušenia ochrany spotrebiteľa tým, že využil svoje postavenie a prístup k finančným prostriedkom ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. V prípade ak by namiesto správcu figurovalo spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „SVB“), SOI by nemala oprávnenie na udelenie takejto pokuty nakoľko by týmto konaním nebola narušená ochrana spotrebiteľa napriek tomu, že pokutované v tejto rovine môžu byť právnické osoby, ktorou SVB samozrejme je. V tomto momente sa prejavuje odlišnosť v rovnakom princípe „konať v mene a na účet vlastníkov“ medzi správcami a SVB.

Domový poriadok dokáže vyriešiť veľa

Je mimoriadne dôležité, nielen z dôvodu hroziacej pokuty, aby boli všetky prístupové cesty priechodné nielen pre obyvateľov bytového domu v prípade nutnosti urýchleného opustenia bytového domu, ale najmä pre jednotky rýchlej lekárskej pomoci, hasičské jednotky a iné zložky záchrannej služby, aby boli jednotlivé chodby čo najviac priechodné a neboli zbytočne zužované dekoračnými predmetmi ako sú rastliny, kvetináče, stolčeky či dokonca kreslá a rôzne iné predmety, ktoré do spoločných častí bytového domu nepatria. Ideálnym riešením otázky odstraňovania predmetov zo spoločných častí bytových domov, je samotná úprava v domovom poriadku, v ktorom si vlastníci bytov a nebytových priestorov jednoznačne stanovia pod hrozbou sankcie, čo môže byť umiestnené v spoločných častiach a kde presne a čo naopak nie. To by sa však riešenie opieralo o súhlas vlastníkov v rovine rozhodovania o domovom poriadku a nie právo správcu konať a zasiahnuť bez udeleného súhlasu.

Bezprostredným ohrozením je aj potenciálna hrozba

V tomto ponímaní už náš viackrát spomínaný kvetináč či kreslo v spoločných častiach bytového domu nepredstavujú bezprostredné ohrozenie za predpokladu, že sú umiestnené mimo trvalo voľnej únikovej chodby, nezužujú priestor chodby alebo schodiska, neblokujú žiaden hydrant alebo hlavný uzáver a ich umiestnenie je v súlade so všetkými normami a odporúčaniami protipožiarnej ochrany a bezpečnosti. No len ťažko je možné si takéto miesto predstaviť. O bezprostrednom ohrození je však možné v súvislosti s  nevhodne umiestnenými dekoračnými predmetmi v spoločných častiach bytových domov hovoriť v prípade nepredpokladanej situácie ohrozujúcej život neustále, nakoľko niet pochýb, že aj potencionálna hrozba, môže vyústiť do bezprostredného ohrozenia života, zdravia a majetku. Pojem bezprostredné ohrozenie je preto bez pochýb nevyhnutné chápať z pohľadu možnosti, že takáto situácia nastane a treba byť na ňu pripravený, preto je opodstatnené konať v takomto prípade bez zdĺhavého súhlasu ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Práve ustanovenie § 9 ods. 4  BytZ dáva správcovi právo  a súčasne aj povinnosť na konať bez súhlasu ostatných vlastníkov. Treba však podotknúť, že za účelom dojednania čo najvýhodnejších podmienok by bolo minimálne primerané a účelné vyhlásiť výberové konanie na firmy zastrešujúce technické revízie v dostatočnom predstihu, aby v prípade potreby ich bolo možné okamžite kontaktovať na pokyn správcu bytového domu, bez zbytočných prieťahov.

Správcovi nemôže byť na jednej strane zákonom vymedzená povinnosť robiť rozhodnutia v prípade bezprostredného ohrozenia na vlastné náklady, ktorých náhradu si môže v budúcnosti uplatňovať jedine ako náhradu spôsobenej škody prostredníctvom súdneho konania proti vlastníkom bytov a nebytových priestorov a na druhej strane hazardovať s ľudskými životmi. Ustanovenie § 9 ods. 4 BytZ nie je napísané práve najšťastnejšie a zjavne pri jeho písaní zákonodarca nebral do úvahy praktické možnosti a nezamýšľal sa nad jeho jednotlivými dôsledkami v rôznych situáciách. Ako konkrétny prípad by sme mohli uviesť potrebu pravidelnej dezinfekcie spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytových domov v období krízovej situácie počas pandémie COVID-19, nakoľko aj toto môžeme považovať za bezprostredné ohrozenie života a zdravia. Máme za to, že správca je z dikcie zákona povinný zabezpečiť vykonanie dezinfekcie aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. V tomto prípade súhlas vlastníkov, ani nepripadal do úvahy, nakoľko nebolo možné zvolať schôdzu a nebol priestor mrhať časom, nakoľko bez zabezpečenia pravidelnej dezinfekcie bol výskyt ochorenia COVID-19 a možnosť nákazy týmto vírusom znásobená.