Blogy a články

Kedy zmeniť správcu bytového domu

Vyzerá to na ľahkú a jednoducho zodpovedateľnú otázku. Lenže tam, kde sa stretávajú bytostné záujmy viacerých ľudí, nič nie je ľahké ani jednoduché. Ľahko a jednoducho sa ľudia môžu akurát tak povadiť a rozhádať. Ale presný opak je pri správe bytového domu potrebný. Uvažovať o zmene správcu by sa podľa mňa malo začať, keď doterajšia správa prestáva byť dostatočne funkčná alebo kvalitná. Problém však spôsobuje to slovíčko „dostatočne“. Pretože kritériá na to, čo je z hľadiska funkčnosti alebo kvality správy domu ešte dostatočné a čo už nie, majú rôzni vlastníci bytov rôzne. A sú rôznym spôsobom akční a (ne)spolupracujúci. Čo jednému vadí, to je druhému jedno a ak sa vždy nájde niekto, kto sa o spoločné veci postará, tak priamo nezainteresovaní ľudia dôvod na zmenu nevidia. Zmeny v oblasti správy bytového domu zrejme vždy iniciujú a podporujú zástupcovia vlastníkov. Či už volení alebo aj nevolení – ide aj o tých niekoľko vlastníkov, ktorí sú či už z vlastnej iniciatívy alebo z titulu priateľstva s volenými zástupcami vlastníkov zapojení do priamej komunikácie a spolupráce so správcom. Tí o kvalite, aktivite a spôsobe výkonu práce správcov najviac vedia. 

Otvorenie sa možnostiam

V našom dome sme teraz začali o zmene vo výkone správy uvažovať. Nazvali sme si to otvorenie sa novým možnostiam v tejto oblasti. Chceme zistiť, či je na trhu správca bytových domov, ktorý by nám ponúkol viac ako ten súčasný. Či by nám stálo za to urobiť zmenu a čo by nás to stálo. Nie sme v kríze, základná funkčnosť správe nášho bytového domu nechýba. Ale ku kvalite výkonu správy nášho domu máme určité výhrady a nie sme si istí, či náš súčasný správca má potenciál a ochotu významne svoj spôsob práce zmeniť. Uvedomujeme si, že porovnávanie potenciálu rôznych správcov nebude jednoduché, ale rozhodnutie ísť do tohto porovnávania a vyhodnocovania možností je pevné. Nepotrebujeme „prevrat“ za každú cenu. To je vždy najdrahšia a najbolestnejšia možnosť. Takisto chceme byť fér, dať možnosť aj súčasnému správcovi zabojovať o nás ako o svojich klientov. Jedným z variantov je pre nás určite aj pokračovanie už fungujúcej spolupráce. Ako je však u nás v dome zvykom, chceme aj v tomto smere podnikať kroky transparentné, rešpektujúce záujmy a potreby všetkých zainteresovaných strán. Pritom je pre mňa osobne dôležité aby bol celý proces prehodnocovania správy nášho domu dôveryhodný a presvedčivý pre našich vlastníkov. Aby nám väčšina do očí povedala, že rozumie našej aktivite ako ceste k zvýšeniu kvality ich bývania. 

Vytvoriť pracovnú skupinu 

Na začiatku je vtiahnutie rozumného počtu vlastníkov do diania. Rozumným tu nazývam taký počet ľudí, ktorý dokáže na jednom stretnutí navzájom komunikovať, teda organizovane hovoriť a počúvať sa a dohodnúť sa zrozumiteľnom výstupe. Štandardne ide o počet okolo 12 ľudí. Je to vyskúšané praxou. Stačí ak si spomeniete na stretnutia alebo školenia v práci, pri väčšom počte ľudí na jednom mieste už prestáva byť debata k jednej téme efektívna a začína sa „hara vara“ bez možnosti dospieť k zmysluplnej dohode. Aj pri najlepšom moderátorovi diskusie. Pripomínam, že má ísť o debatu, v ktorej každý niečo povie a je vypočutý, nemá ísť o monológ najsilnejšieho alebo najhlučnejšieho v skupine. Ideálne je mať v takomto tíme na stretávanie sa okolo 15-18 ľudí, lebo málokedy sa môžu v rovnakom termíne stretnúť všetci naraz. Je fakt, že v menších bytových domoch môže ísť prakticky o všetkých vlastníkov bytov v dome, čo môže byť ich výhodou. Vo väčších bytových domoch je však potrebné vybrať pracovnú skupinu mienkotvorných ľudí. Jej vytvorenie a hlavne vzájomné počúvanie sa v nej má veľkú výhodu testera myšlienky na zmenu. Do toho, na čom sa táto skupina vlastníkov dohodne, má význam ísť a neskôr to podporovať pri hlasovaní všetkých vlastníkov. 

Vidieť realitu a prijať zodpovednosť

Nefungujeme vždy ako racionálne bytosti. Mnohé vedecké štúdie správania sa ľudí pri rozhodovaní preukázali javy, ktoré je užitočné brať do úvahy. Ako ľudia usudzujeme na základe toho čo vnímame a často to považujeme za celú pravdu o svete. Príkladom môže byť posudzovanie výkonu správy vlastníkmi bytov podľa jedného, maximálne dvoch kritérií. Napríklad podľa ceny za výkon správy a fyzickej dostupnosti kancelárie správcu. Viac niektorí neriešia, bolo by to pre nich komplikované. Je tiež odpozorované, že ak si ľudia „svoju pravdu“, teda svoj názor na realitu vytvoria, hľadajú fakty, ktoré ju podporujú a nezhromažďujú ďalej relevantné informácie, aby svoj názor podrobili skúškam správnosti, čo je praktika kritického myslenia. Teda myslenia, pri ktorom dokážeme byť kritický aj k svojim názorom, nielen k názorom iných. Potrebujem tu však povedať aj to, že nekritické myslenie je absolútne pochopiteľné. Je ľudsky prirodzené nekomplikovať si život. Ani myslením. Vidím čo vidím a zariadim sa podľa toho. Aby som prežil a mal sa čo najlepšie v rámci možností, o ktorých viem. Tak sa správajú – od prírody – všetky tvory na Zemi. Preto praktiky vychádzajúce z našej najhlbšej prirodzenosti a inštinktov sú pochopiteľné a azda aj akceptovateľné u jednotlivcov, keď robia rozhodnutia o sebe a pre seba. Ale u ľudí, ktorí vedú iných a ktorí prijali zodpovednosť za konanie a rozhodnutia týkajúce sa kvality života iných ľudí v bytovom dome, takéto správanie a rozhodovanie vedie len k problémom. Preto zodpovední ľudia (aj za iných) zhromažďujú a vyhodnocujú fakty zo všetkých relevantných uhlov pohľadu k tomu o čom majú rozhodnúť.

Kriticky myslieť a pracovať v tíme 

Kritické myslenie je potrebné, aby sme si svojimi rozhodnutiami (aj) v bytovom dome skutočne pomáhali. Informácií, ktorým sme vystavovaní, je veľa. A príliš veľa je aj faktorov v našom okolí (za ktorými sú záujmy ďalších ľudí), ktorých účelom je intenzívne ovplyvňovať naše rozhodnutia. Každý deň v každej oblasti života. A toto ovplyvňovanie sa deje využívaním už spomenutých poznatkov vedy o našom rozhodovaní, pričom si nerobím ilúzie, že v ňom ide o napĺňanie záujmov a potrieb tých, ktorých rozhodnutia majú byť ovplyvnené. Preto v sebaobrane navrhujem využívať tie isté poznatky, ale pre dobro ľudí, ktorých v nejakom ohľade vediem. Druhým vedeckým poznatkom, ktorého využitie tu má svoje miesto, je fakt, že najsilnejšími a najvplyvnejšími bytosťami na Zemi sme sa stali kvôli vzájomnej spolupráci, schopnosti spájať sa, komunikovať a využívať rôznorodé vedomosti a pohľady ľudí na svet vo veľkých skupinách. Nič nie je silnejšie ako tímová spolupráca ľudí slúžiaca naplneniu ich spoločnej predstavy o svojom fungovaní v budúcnosti. Preto je veľmi dôležité zistiť, akú predstavu majú mienkotvorní ľudia v bytovom dome o fungovaní správy domu teraz a popísať spolu s nimi aj predstavu o fungovaní a správe ich domu v budúcnosti. Čo najkomplexnejšie a na základe faktov. Aby bol viditeľný rozdiel medzi tým, čo máme a čo chceme. Realisticky, s pokrytím všetkých oblastí, ktoré pracovná skupina pomenovala, považuje ich za dôležité a teda na ktorých skutočne pri posudzovaní správy domu záleží. Ak je rozdiel medzi súčasnou realitou a tým, čo od správy domu pracovná skupina chce veľký, je to podľa mňa dôvod ďalej sa zmenou správcu bytového domu vážne zaoberať a konať vo veci. Ak nie je, škoda času a energie ľudí v dome na riešenie nepotrebného. Detaily môžu vylepšiť lepšou spoluprácou ich zástupcovia a súčasný správca bytového domu. (Seba)kritické myslenie ma núti tu napísať, že realistický a komplexný pohľad na správu domu cez fakty môže ukázať aj potrebu výmeny zástupcov vlastníkov alebo zmeny v ich spolupráci so súčasným správcom. Aj to môže byť variant ktorý vie byť veľmi efektívny. 

Naše kritériá na správu bytového domu

Sme v začiatkoch procesu, ktorý popisujem a pre ilustráciu sa s vami podelím o prvé výstupy zo stretnutí našej pracovnej skupiny. V debatách o tom, čo vlastne chceme, sme spísali tieto kritériá, podľa ktorých plánujeme posudzovať prácu súčasného správcu a ponuky potenciálnych kandidátov na správu nášho domu:

Zmluvné vzťahy 

• zmluva o výkone správy, jej obsah, zrozumiteľnosť a pokrytie potrieb
• zmluvy s dodávateľmi služieb pre vlastníkov bytov (remeselníci, havarijná služba, revízie, dezinsekcia, deratizácia, servis výťahov, odpočty meračov, poistenie domu, odvoz smetí, atď.)
• zmluvy s dodávateľmi komodít (voda, teplo, energie) 
• zmluvy / úprava vzťahu a platieb s vlastníkmi bytov pracujúcich pre dom

Servis vlastníkom 

• reakcia správcu po nahlásení problému od vlastníka bytu., dostupnosť pomoci, rýchlosť, riešenie
• skúsenosti so správou rovnakých alebo podobných bytových domov ako sme my
• kapacita naberať nové bytové domy do správy, počet pracovníkov na kontakt s vlastníkmi bytov 
• skúsenosti so stavaním stojiska na kontajnery

Komunikácia s vlastníkmi

• komunikácia s vlastníkmi bytov, aplikácie, komunikácia individuálna / hromadná
• komunikácia a spolupráca so zástupcami vlastníkov
• sídlo správcu, dostupnosť kancelárií v našom meste
• dostupnosť osobného kontaktu, otváracie hodiny kancelárie pre vlastníkov

Financie domu 

• cena za výkon správy 
• výška celkových nákladov na prevádzku a investície porovnateľných domov ako je náš 
• systém práce s neplatičmi
• vyúčtovanie nákladov domu a bytov pre vlastníkov – kvalita a prehľadnosť spracovania

Poriadok a bezpečnosť

• domový poriadok, vymožiteľnosť práv vlastníkov, práca s neprispôsobivými obyvateľmi domu 
• spolupráca s mestskou časťou, magistrátom pri riešení problémov domu a v jeho v okolí 
• riešenie otázky holubov, špiny, ktorú prinášajú, skúsenosti s riešením výskytu obťažujúceho hmyzu
• protipožiarne opatrenia a schopnosť zabezpečiť ich kvalitu v dome, kontrola statiky domu

Zvyšovanie kvality bývania

• znižovanie energetickej náročnosti domu – nástroje, kontakty, realizované projekty
• skúsenosti s využívaním eurofondov, štátnych aj komerčných finančných zdrojov na rozvoj bývania
• iné v praxi osvedčené a realizovateľné návrhy na zvyšovanie kvality bývania

Na všetky vyššie uvedené kritériá sa chceme, samozrejme, pozerať z pohľadu výhodnosti pre vlastníkov bytov v dome. Do úvahy chceme brať jednak informácie od správcov samotných, ako aj získané referencie, skúsenosti a zážitky vlastníkov bytov v domoch, ktoré spravujú.

Hľadá sa kvalitný vzťah

Hľadanie vhodného správcu bytového domu z pohľadu vlastníkov bytov je hľadanie vhodného partnera. Podobné, ako je tomu vo vzťahoch ľudí ako individualít medzi sebou. Uvedomujeme si, že tak, ako nie každý správca vyhovuje konkrétnemu bytovému domu, tak aj nie každému správcovi vyhovuje ten – ktorý bytový dom. Správcovia nás nemusia chcieť, samozrejme. Na základe debát a mnohými správcami o problémovom správaní sa vlastníkov bytov viem, že zďaleka nie o každý bytový dom správcovia stoja. Aj vzdialenosť kancelárií správcu od bytového domu, ktorý má daný správca spravovať, tu hrá úlohu. Ako v každom biznise – niektorých klientov je lepšie nemať. Myslím si, že správca to má pri rozhodovaní sa o tom, či do nového vzťahu v oblasti správy bytového domu pôjde, jednoduchšie. Presne vie čo chce a čo nie. U vlastníkov bytových domov je to však, ako sme už na začiatku tohoto článku spomínali, zložitejšie. Jeden vlastník by si prial počtom bytov „veľkého“ správcu, u ktorého (ako si osobne myslí) je predpoklad vyjednania lepších cien pri nákupoch komodít a služieb, druhý chce počtom spravovaných domov „menšieho“ správcu s osobnejším prístupom k vlastníkom, tretí má známeho u správcu, ktorý garantuje …, štvrtý preferuje … a tak ďalej. Preto si myslím, že úvodné kroky ako sú kritické myslenie pri komplexnom posudzovaní súčasného stavu a práca v skupine pri formovaní predstavy o budúcnosti a pomenovaní všetkých dôležitých kritérií pre rozhodovanie o tom, aká zmena v správe domu je pre dom užitočná, sú v bytových domoch pri uvažovaní o zmene v oblasti ich správy veľmi dôležité. Pre vznik dohody na postupe krokov k potenciálnym zlepšeniam a jej akceptovateľnosť z pohľadu všetkých alebo aspoň výraznej väčšiny vlastníkov bytového domu. Pevne však verím, že pohľad vlastníka bytu a zástupcu vlastníkov bytov na proces potenciálnych zmien v správe bytových domov bude vnímaný aj z pohľadu správcov ako ilustrácia reality a pomôcka, ktorá im môže pomôcť lepšie predať svoje služby tým vlastníkom bytových domov, o ktorých spravovanie stoja. 

Pokračovanie príbehu nášho domu, ak budete mať záujem, nabudúce 😊