Blogy a články

V každom bytovom dome, ktorý má na svoju správu zriadené spoločenstvo vlastníkov, je pozícia predsedu spoločenstva nepochybne významnou funkciou. V zmysle ust. § 7c ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej iba ako ,,BytZ“) mu totiž patrí právomoc rozhodovať o všetkých záležitostiach spoločenstva, ktoré nie sú BytZ, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva zverené inému orgánu spoločenstva.

Predseda ako štatutárny orgán spoločenstva má tak s ohľadom na vyššie uvedené zákonné ustanovenie v oblasti výkonu správy domu pomerne rozsiahle rozhodovacie a riadiace kompetencie. Málokto si však uvedomuje, že pozícia predsedu nie je len o rozhodovaní vo vzťahu k otázkam správy v bytovom dome, ale je tiež spojená so širokým spektrom právnych povinností uložených zákonom, zmluvou o spoločenstve či stanovami spoločenstva vrátane zodpovednosti predsedu za bezporuchový chod spoločenstva.

Predsedu spoločenstva možno vo všeobecnosti zadefinovať ako fyzickú osobu zvolenú vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, ktorá je oprávnená konať v mene spoločenstva a riadiť jeho činnosť. Možnosť vykonávania funkcie predsedu je tiež podmienená existenciou vlastníckeho alebo spoluvlastníckeho práva aspoň k jednému bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a čistým výpisom z registra trestov – tzv. bezúhonnosťou.

Aké povinnosti má predseda spoločenstva?

Ako sme uviedli vyššie, povinnosti predsedu možno v najvšeobecnejšej rovine rozdeliť na zákonné a tzv. dohodnuté, resp. zmluvné. Čo sa týka zákonných povinností predsedu, tieto sú predmetom úpravy všeobecne záväzných právnych predpisov, pričom nejde len o početné ustanovenia formulované v BytZ,  ale aj o množstvo povinností v zmysle osobitných zákonov, napr. zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi, zákona č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti, zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov atď. Tzv. dohodnuté alebo zmluvné povinnosti predsedu spoločenstvá sú tie, ktoré mu uloží zhromaždenie vlastníkov a ako také sú spravidla obsahom zmluvy o spoločenstve, prípadne aj stanov spoločenstva.

Jednotlivé povinnosti predsedu pritom ani zďaleka nie sú jednoduchými činnosťami. Naopak, aby ich predseda mohol riadne a zodpovedne vykonávať, musí mať prehlaď tak v daňovej, ako aj v právnej, ekonomickej, účtovnej, technickej či inej agende. Optimálny predseda by mal taktiež oplývať komunikačnými a manažérskymi zručnosťami, či schopnosťou riešiť krízové, konfliktné a mimoriadne situácie spojené s výkonom správy bytového domu.

Z čoho uhrádzať náklady na vzdelávanie a členské v ZLSBD?

Kde má však takéto vedomosti získať novozvolený predseda, ktorému bolo odovzdané predsedníctvo bez akéhokoľvek vysvetlenia či zaučenia? Má si hradiť školenia, kurzy a prednášky zo svojich vlastných finančných prostriedkov? Máme totiž za to, že predseda vykonáva svoju funkciu predovšetkým pre samotných vlastníkov, ktorí sú takto oslobodení od povinnosti zabezpečenia správy iným spôsobom (prostredníctvom správcu ako tretieho nezávislého subjektu) a tiež aj od poplatku za výkon externej správy domu. Vzdelanosť a všeobecný odborný prehľad predsedu zároveň spravidla zabezpečia aj právne a fakticky vyhovujúcu správu spoločného majetku vlastníkov.

Fond prevádzky, údržby a opráv má presne určený rámec, na ktorý je možné ho použiť. Ide o ustanovenie § 10 ods. 3 BytZ, v zmysle ktorého nie je možné tieto náklady hradiť z fondu, preto odporúčame uhrádzať poplatok za výkon správy, ktorý v prípade SVB predstavuje skupinu príjmov, z ktorých je možné hradiť bežnú réžiu SVB a teda aj náklady na vzdelávanie ako predsedu, tak aj členov rady. Rovnako je možné z tohto príjmu SVB hradiť napr. členský príspevok v našom združení. Ak sa poplatok na výkon správy spoločenstva vlastníkmi nehradí, resp. sa nerozhodli podľa § 14b ods. 1 písm. d) na jeho hradení, je čerpanie prostriedkov určených na vzdelávacie predsedu, na réžiu chodu SVB a prípadne aj na členské príspevky v združení, hradiť na základe rozhodnutia vlastníkov, ktoré sa vyúčtujú v ročnom vyúčtovaní. Odporúčame však tak uskutočniť až po predchádzajúcej dohode so samotnými vlastníkmi, kde sa určí rozpočet na takéto aktivity. Optimálnym riešením je tiež úprava predmetných záležitostí priamo v Zmluve o spoločenstve.

Z praxe fungovania spoločenstiev je nám tiež známe, že ,,písané“ povinnosti predsedu predstavujú iba zlomok z činností, ktoré v rámci svojej funkcie reálne vykonáva. S jeho činnosťou je totiž nerozlučne spojená aj samotná komunikácia s vlastníkmi, ktorá je častokrát veľmi náročná už len z toho dôvodu, že predseda je taktiež jedným z vlastníkov bytu alebo nebytového priestoru a v bytovom dome väčšinou aj reálne býva.

Nezvyčajnou nie je ani situácia, v rámci ktorej vlastníci vo večerných hodinách zaklopú na dvere predsedu s požiadavkou, aby v danom momente vyriešil ich neodkladný problém, či už zdanlivý alebo ozajstný. Funkcia predsedu je tiež

• o riešení sporov medzi vlastníkmi,
• prípravách na zhromaždenia, ktoré spravidla vedie,
• písomných hlasovaniach,
• investičných akciách nevyhnutných pre bytový dom, získavaní tých najlepších cenových ponúk,
• odpočtoch podružných meračov,
• o čase strávenom s revíznymi technikmi a údržbármi.

Ak by sme sa pokúsili zosumarizovať všetky povinnosti a faktické úkony bežného predsedu spoločenstva, bolo by to možno aj na knihu. Na všetky uvedené činnosti si musia predsedovia navyše vyhradiť čas, a to mnohokrát na úkor svojich súkromných záležitostí, či už je to rodina, práca alebo voľnočasové aktivity.

Zodpovednosť predsedu spoločenstva

Okrem množstva vyššie špecifikovaných činností predsedu nemožno na tomto mieste opomenúť ani jeho zodpovednosť formulovanú ustanovením § 7c ods. 4 BytZ, v zmysle ktorého: ,,Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.“ V zmysle tohto zákonného ustanovenia zodpovedá predseda za škodu spôsobenú tak úmyselne ako aj neúmyselne, a to celým svojím majetkom. Nakoľko zodpovednosť ustanovenú zákonom nie je možné prenášať na iný subjekt, táto sa týka aj tých činností správy domu, ktoré vykonáva externá spoločnosť alebo tretia osoba, najčastejšie na základe mandátnej zmluvy uzatvorenej podľa §566 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (napr. vedenie účtovníctva, vymáhanie pohľadávok atď).

V Združení pre lepšiu správu bytových domov sa venujeme zodpovednosti predsedu spoločenstva, a preto je každé SVB ako člen ZLSBD poistené v oblasti čistej finančnej škody až do výšky 100 000 EUR. S našim partnerom spoločnosťou PREMIUM Insurance Company Limited, pobočka poisťovne z iného členského štátu (PREMIUM IC Ltd.), sme podpísali exkluzívnu dohodu pre našich členov. Pri individuálnom poistení bytového domu cez nášho partnera, môže byť poistená zodpovednosť pri výkone správy predsedu až do výšky 1 000 000 000 EUR. Takéto exkluzívne podmienky viete získať iba v rámci členstva v ZLSBD. 

Ako je to s odmenou predsedu spoločenstva?