Poškodzujú banky práva a záujmy vlastníkov bytov a nebytových priestorov v domoch?
Tlačová správa Združenia pre lepšiu správu bytových domov
Vlastníci bytov či nebytových priestorov si častokrát kladú otázku, či vedia kontrolovať pohyby na spoločnom účte bytového domu, aby získali väčší prehľad o hospodárení s ich financiami. V zmysle § 6 ods. 2 písm. c) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) je elementárnou súčasťou správy domu aj vedenie účtu domu v banke. Majiteľmi bankového účtu bytového domu sú však v zmysle § 7b ods. 4 a § 8 ods. 2 BytZ vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a spoločenstvo vlastníkov alebo správca sú oprávnení s týmto účtom len disponovať.
Aj keď výpis z bankového účtu patrí medzi doklady domu a správca a spoločenstvo sú v zmysle § 9 ods. 5 písm. d) BytZ povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie, nie každý správca túto možnosť vlastníka aplikuje v praxi. Práve na kontrolu správcu alebo všeobecnú kontrolu finančných tokov na účte domu slúži právo vlastníka získať výpis z účtu domu a získať tak potrebné informácie.
Hlavným problémom je, že napriek skutočnosti, že vlastníkmi účtu sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, tak majú prístup k informáciám len v limitovanom rozsahu. Napriek tomu, že ide o rovnaké vlastníctvo ako v prípade akéhokoľvek vlastníctva osoby k jeho účtu.
Vlastníci totiž majú právo sa len oboznámiť s debetmi a kreditmi na účte domu v zmysle § 38 ods. 10 zákona č. 492/2009 Z. Z. o platobných službách. Nejde však o výpis z bankového účtu. V zmysle uvedeného „poskytovateľ platobných služieb (banka), ktorý vedie platobný účet správcu alebo spoločenstva vlastníkov, pričom na tomto platobnom účte sú vedené finančné prostriedky súvisiace so správou bytového domu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, je povinný aj bez súhlasu správcu alebo spoločenstva vlastníkov podľa osobitného predpisu raz ročne bezplatne písomne poskytnúť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru na základe jeho žiadosti, po preukázaní jeho totožnosti a výpisu z listu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ktorý nie je starší ako tri mesiace a ktorý nemusí byť určený na právne účely, informáciu o aktuálnej výške zostatku použiteľných finančných prostriedkov a platobných operáciách uskutočnených na tomto platobnom účte za obdobie predchádzajúcich šiestich kalendárnych mesiacov súvisiacich s odpísaním sumy platobnej operácie z tohto platobného účtu. Poskytovateľ platobných služieb môže vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru poskytnúť informáciu podľa prvej vety aj opakovane, pričom za každé ďalšie poskytnutie takej informácie môže poskytovateľ platobných služieb účtovať poplatok, ktorý musí byť primeraný a v súlade so skutočnými nákladmi poskytovateľa platobných služieb.“ Ide však o to, že banka nevedie účet správcu alebo SVB, ale účet vlastníkov, a teda majú nielen právo, ale hlavne právny nárok na poskytnutie výpisu z tohto účtu.
Výpis z účty a jeho poskytnutie by vyriešil ten problém, kedy správca alebo spoločenstvo neposkytne informácie vlastníkovi, ktorý má v zmysle § 9 ods. 5 písm. d) BytZ „právo na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu“. Vlastník tak nielenže má právo nahliadnuť do výpisov zo spoločného bankového účtu, ale správca alebo spoločenstvo má zároveň povinnosť mu vyhovieť a umožniť mu nahliadnutie na požiadanie. Koniec koncov, vlastník nahliada predsa na „svoj vlastný“ účet, na ktorý uhrádza zálohové platby za plnenia spojené s užívaním bytu. Toto sa však v praxi deje len u tých správcov, ktorí nemajú problém s transparentným hospodárením s majetkom vlastníkov.
Prečo by nemal mať vlastník napr. pasívny prístup k spoločnému účtu domu?
Najefektívnejšie a najtransparentnejšie je, ak majú vlastníci pasívny prístup k spoločnému účtu alebo majú jednoduchý prístup k výpisom z tohto účtu. V prospech správcu alebo predsedu sa tak zvyšuje dôvera zo strany vlastníkov ohľadom hospodárenia s ich finančnými prostriedkami. Česť výnimkám v okruhu bánk, ktoré umožnia takýto prístup aj bez súčinnosti so správcom domu.
Nedostatočná legislatíva umožňuje určitému okruhu subjektov vykonať činnosti alebo úkony, ktoré nie sú úplne v súlade s konaním v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Nie je možné všetkých „hádzať do jedného vreca“, ale je podľa nás správne, aby boli eliminované tie činnosti, ktoré poškodzujú nielen samotných správcov, ale hlavne samotných vlastníkov.
