Je možné vykonovať písomné hlasovanie na základe § 5 zákona o mimoriadnych opatreniach počas pandémie?
V rámci súčasného stavu, t. j. v súvislosti s mimoriadnou situáciou vzniknutou z dôvodu vypuknutia pandémie COVID – 19 dochádza pri správe bytových domov k značným obmedzeniam, nakoľko v zmysle príslušných opatrení orgánov štátnej správy sa organizácia zhromaždení, schôdzi vlastníkov ani písomných hlasovaní neodporúča. Nakoľko však vlastníci bytov a nebytových priestorov rozhodujú takmer o všetkých otázkach v súvislosti so správou bytových domov, tento stav je trvalo neudržateľný (správcovia a spoločenstvá majú pri výkone jednotlivých činností správy de facto ,,zviazané ruky“) a preto je nevyhnutné hľadať iné alternatívy, resp. možnosti uskutočnenia hlasovaní vlastníkov.
Na mimoriadnu situáciu v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 reagovala a postupne reaguje aj legislatíva.
Významným je zákon č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (ďalej len „LEX CORONA“), najmä jeho § 5, v zmysle ktorého:
„Kolektívne orgány právnických osôb založených podľa predpisov občianskeho práva alebo obchodného práva môžu v čase mimoriadnej situácie alebo núdzového stavu používať korešpondenčné hlasovanie alebo umožniť účasť ich členov na zasadnutí takéhoto orgánu prostredníctvom elektronických prostriedkov, aj keď to nevyplýva z ich vnútorných predpisov alebo stanov. Ustanovenia § 190a až §190d Obchodného zákonníka sa použijú primerane.“
Cieľom tohto opatrenia je minimalizovať nutnosť zhromažďovania sa väčšieho počtu osôb na jednom mieste.
V zmysle dôvodovej správy je cieľom návrhu zákona v prípade § 5 umožniť právnickým osobám založeným podľa predpisov občianskeho práva a obchodného práva, aby ich kolektívne orgány mohli prijímať svoje rozhodnutia aj per rollam, čím sa minimalizuje nutnosť zhromažďovania sa väčšieho počtu osôb na jednom mieste. Návrh zákona využíva v tomto prípade už existujúcu infraštruktúru ustanovení § 190a až §190d Obchodného zákonníka, ktoré sa týchto prípadoch použijú primerane. Právna úprava je v tomto prípade naviazaná na stav mimoriadnej situácie a núdzový stav, pričom sa bude aplikovať v takom rozsahu z hľadiska územnej pôsobnosti v akom je vyhlásená mimoriadna situácia alebo núdzový stav.
Vyššie citované zákonné ustanovenie sa javí ako určité východisko zo situácie v tých bytových domoch, v ktorých sa na správu zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré je v zmysle ust. § 7 ods. 1 BZ (t. j. predpisu občianskeho práva) právnickou osobou. Kolektívnym orgánom spoločenstva s rozhodovacou právomocou je práve zhromaždenie tvorené všetkými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. V rámci uvedených argumentov máme teda za to, že podmienky § 5 LEX CORONA na využitie alternatívnych foriem hlasovania vlastníkov sú v danej situácii splnené.
Komplikovanejším prípadom sú však bytové domy pod správou správcovských spoločností a správcov – fyzických osôb, v ktorých sa na správu domu žiadna právnická osoba s kolektívnymi orgánmi nezriaďuje. Analógiu medzi schôdzou vlastníkov a zhromaždením však pripúšťa samotný BZ, a to v ust. § 14 ods. 2, v zmysle ktorého: ,,Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie.“
Ide však o rozporuplný výklad, ktorý v rovine výkonu správy nie je v praxi úplne vykonateľný vzhľadom na vysoký počet možných hlasujúcich a nízku možnosť hlasovania ako prostredníctvom e-mailu, tak aj prostredníctvom sociálnych sietí alebo elektronických aplikácií.
K možnosti vykonávať písomné hlasovania v bytových domoch sa vyjadril aj Úrad verejného zdravotníctva negatívne tak, že „V momentálnej situácii a na základe aktuálnych opatrení by ste písomne hlasovanie za vami uvedenými možnosťami nemali vykonať“.
Oficiálne stanovisko ÚVZ zverejníme hneď po jeho doručení.
Ministerstvo spravodlivosti SR ako vecne príslušný orgán štátnej správy sme požiadali o stanovisko k otázke možnosti:
- aplikácie ust. § 5 zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii (ďalej iba ako ,,LEX CORONA“) v kontexte hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej iba ako ,,BZ“) v bytových domoch, v ktorých sa na správu domu zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
- uplatnenia analógie režimu hlasovania podľa otázky č. 1 aj v bytových domoch, ktoré spravuje správcovská spoločnosť alebo správca – fyzická osoba,
- zvolenia si formy hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domov, ktorá nie je v rozpore s opatreniami prijatými v rámci mimoriadnej situácie ani s ust. § 5 LEX CORONA.
Odpoveď Ministerstva spravodlivosti SR si môžete prečítať po prihlásení
Zamknutý obsah
Tento text je prístupný iba pre registrovaných členov ZLSBD.
Ak ste členom Združenia pre lepšiu správu bytových domov, môžete sa prihlásiť.
Ak nie ste registrovaným členom, môžete sa zaregistrovať.
Dobry den prajem.chcela by som sa opytat Spolocenstvo vlastnikov bytov a rozhodovanie o vstavbe noveho /teraz neexistujuceho vytahu/-je tu potrebne oboznamenie clenov SVB s ponukami,ich vyhodnotenim a detailnym sposobom financovania a dopadov na zvysenie nakladov pre obyvatelov BD formou elektornickeho prenosu alebo inym sposobom? Aj o samotnom pisomnom hlasovani sa podla zakona rozhoduje na schodzi SVB.nerozhoduje organ SVB.
Ako moze prebehnut hlasovanie o vstavbe vytahu a ostatnych suvisiacich veciach?
Dakujem za pomoc.
Dobrý deň, písomné hlasovanie je rovnocenné so zhromaždením. nie je v tomto smere určená priorita. Môžete teda priamo riešiť otázku písomného hlasovania.
Dakujem za odpoved.staci teda ak vypracujeme pisomne info so suhrnom vyhodnotenia ponuk a dopadom alternativ financovania vytahu na vlastnikov bytov-to im dame kazdemu do schranky/mailom a nasledne uz bude pisomne hlasovanie?musi tu byt ale komisia ktora s hlasovanim obehne vsetkych vlastnikov a kazde hlasovanie musi byt podpisane 2 clenmi komisie/svedkami?
Nie je mi jasne ako sa maju odsuhlasit znenia otazok do hlasovania.vdaka za pomoc
Eva
V žiadnom prípade si nemôžete prispôsobovať pravidlá hlasovania, tie sú jasne dané v bytovom zákone. Nie sú too svedkovia, ale overovatelia a komisia nie je orgánom, ktorý vlastníkov „obehá“. Striktne sa. prosím držte zákonných priavidiel.
Ako to je s poctami ucastnikov na domovej schodzi pocas nudzoveho stavu konanu v interieri.
Dobrý deň, stačí dodržiavať potrebné hygienické opatrenia, ktoré nájdete na našej podstránke https://lepsiasprava.sk/vsetky-informacie-pre-spravcov-a-svb-pocas-koronakrizy/
Tomáš. Dobrý deň prajem. Pred pár mesiacmi sme s priateľkou kupili byt v bytovom dome kde nieje žiadne združenie majiteľov bytov a nebytových priestorov a ani žiadny spoločný fond opráv. Následne bolo rozhodnuté o rekonštrukcii strechy, ale predtým to rozhodnutím neprebehla žiadna schôdza a už vôbec žiadne hlasovanie. Navrh na rekonštrukciu podala majiteľka bytu nejaká právnička meno si nepamätám. Nechala vypracovat 3 rôzne cenové ponuky ale u toho istého zhotoviteľa následne sa vybrala stredná cenová ponuka a prebehla rekonštrukcia. Samozrejme zasa neprebehla žiadna schôdza. Následne nam bolo po susede odkázané suma ktorú musíme zaplatiť a to je 1700 eur. A že ak nemáme hotovosť máme si dohodnúť splátkový kalendár o firmy ktorá realizovala rekonštrukciu. Problém je v tom že nebola schôdza nieje žiadny zápis a ani neprebehlo žiadne hlasovanie či písomne alebo akékoľvek iné. Bolo iba oznámené na nastenke čo a kedy by sa malo začať robit a ešte sa opierala o zákon v ktorom podtrhla to že ak sa nedohodneme môže o tejto veci rozhodnúť súd. Ako píšem nikdy či už mne alebo priateľke nebolo doručené žiadne oznámenie. Ako mám v tejto veci postupovať? Za odpoveď na moju emailovu adresu vopred ďakujem. S pozdravom Tomáš.
Dobrý deň pán Perdík, poprosím odpoveď na nasledujúcu otázku.
BD je v správe SVB. V BD prebehlo písomné hlasovanie. Jeden z vlastníkov požaduje na vývesky zverejniť menovite – po bytoch výsledky hlasovania, čiže kto a ako hlasoval? Je zákonné, aby SVB tento údaj na jeho žiadosť zverejnila? Zákon ukladá povinnosť oznámiť výsledky hlasovania, ale nie menovite kto a ako hlasoval…
Vopred ďakujem za Vašu odpoveď
Milan
Dobrý deň, takýto vlastník má právo nahliadnuť do dokladov bytového domu, ktorej súčasťou je samozrejme aj zápisnica o piebehu písomného hlasovania. Zverejniť však presné odpovede vlastníkov písomného hlasovania nemusíte. Úplne je postačujúce a v súlade so zákonom, ak zverejníte len výsledok hlasovania.
Dobrý deň pán Perdík, na našom BD máme strechu v havarijnom stave. Zástupca vlastníkov aj správca sú nečinní. Dal som vypracovať jednu cenovú ponuku na zhotovenie aj cenovú ponuku na financovanie. Požiadal som správcu o zvolanie písomného hlasovania a po mesiaci mi bolo povedané, že ČAKAJÚ na ďalšie 2 cenové ponuky. Je niekde v zákone uvedené, že MUSIA byť vypracované aspoň 3 cenové ponuky? Mne to príde iba ako zbytočné naťahovanie času. Ďakujem za odpoveď.
Dobrý deň, vychádzajúc z ustanovenia§ 8b ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z, podla ktorého „Pri obstarávaní služieb a tovaru je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa, ak nejde o zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok technického zariadenia, ktoré je správca povinný vykonávať pri správe domu.“ je správne, ak sa predložia aspoň tri cenové ponuky. Je to transparentnejšie.
Dobrý deň, v prvom rade veľmi ďakujem, že túto poradcovskú službu robíte 🙂
Rekonštruujem byt a chcela by som vybúrať dvere do nosnej steny. Mám pozitívny posudok statika, viem ale, že pre stavebné povolenie potrebujem súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov v BD. Náš dom má správcu, posledná schôdza bola v septembri, aktuálne sa nič neplánuje (aj kvôli covidu). Bolo mi odporúčené (od správcu) zorganizovať písomné hlasovanie. Aký je v tomto prípade postup? Aké náležitosti musia byť splnené, aby bolo hlasovanie platné? Ďakujem za pomoc.
Dobrý deň, proces písomného hlasovania rieši podrobne zákon č. 182/1993 Z. z. a nie je možné ho zhrnúť v jedom komentári. Na tieto účely sme spracovali Manuál písomného hlasovania, ktorý nájdete na našej stránke v hornej časti „e-shop“ a ktorý si môžete objednať.
Dobrý deň.
U nás počas pandémie prebehli 3 písomné hlasovania, máme správu BD ,ktorá ich vyhlásila. Podpisy na hl. listine v jednotlivých vchodoch overoval iba 1 overovateľ a potom 2 overovateľ and blok podpísal hl. listinu po hlasovaní. Preto sa Vás chcem opýtať, kto poučuje overovateľov podpisov ?
A ako v takom prípade postupovať ? Svedkovia sú všetci majitelia bytov, ktorí sa písomného hlasovania zúčastnili a potvrdili mi iba fyzicky prítomného samého 1 overovateľa prítomného pri hlasovaní. Ďakujem.
Dobrý deň, žiaľ takéto hlasovanie nie je možné považovať za platné.
Dobrý deň , k téme a otázke a Vašej odpovedi z 24.1.2021, že správca nemusí zverejniť samotné hlasovacie lístky z písomného hlasovania. V PRAKTIKUM SPRÁVY BYTOVÝCH DOMOV píše JUDr. Valachovič v otázke č. 48 opak ako tvrdíte Vy – Hlasovacie lístky sú súčasťou Zápisnice a majú byť spoločne zverejnené. Prikláňam sa k jeho názoru, že príloha je integrálnou súčasťou Zápisnice a teda má byť neoddeliteľne spoluzverejnená. Môžete prosím potvrdiť, že hlasovacie lístky nepodliehajú zverejneniu ako prílohy k zápisnici?
Dobrý deň, neviem si predstaviť ako by sa zverejňovali jednotlivé hlasovacie listiny v bytových domoch s viac ako 50 vlastníkmi. Navyše by Ste museli všetky listiny mať min. v jednej duplicite nakoľko predpokladám, že by Ste všetky svoje originály nezverejnili spolu so zápisnicou. Preto aj keď zákon operuje hlasovacou listinou ako prílohou zápisnice, myslím že to nie je v každom príipade možné.