Blogy a články

Vecné práva možno vo všeobecnosti charakterizovať ako tzv. statické práva, ktoré zabezpečujú trvalé priradenie určitej veci k určitému subjektu. V najširšom kontexte ich pritom môžeme rozdeliť do dvoch základných skupín, a to tzv. absolútne vecné práva, kam zaraďujeme vlastnícke právo zabezpečujúce absolútne panstvo nad určitou vecou a tzv. vecné práva k cudzej veci zabezpečujúce obmedzené panstvo nad určitou vecou, pričom do tejto skupiny patria zádržné práva, záložné práva a tiež vecné bremená. Vo vzťahu k priľahlým pozemkom bytových domov, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, sa pritom v praxi najčastejšie vyskytuje otázka, akým spôsobom je možné dosiahnuť zánik, resp. vysporiadanie vyššie špecifikovaných vecných práv.

Zánik spoluvlastníckeho práva k priľahlému pozemku bytového domu prevodom

Predstavme si situáciu bytového domu X, ku ktorému prislúcha priľahlý pozemok nadštandardných rozmerov, pričom vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome X tento pozemok na komfortné užívanie svojich nehnuteľností v plnej miere nevyužívajú. Oproti tomuto bytovému domu je vyčlenený stavebný pozemok susediaci s priľahlým pozemkom bytového domu X, určený na výstavbu  bytového domu Y, ku ktorému však potrebný priľahlý pozemok neprislúcha. V záujme stavebníka bytového domu Y je preto kúpa časti priľahlého pozemku bytového domu X. Je prevod vlastníckeho práva k časti priľahlého pozemku bytového domu X do podielového spoluvlastníctva budúcich vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu Y možný? Odpoveď znie síce áno, praktické vyriešenie predmetnej otázky je však po faktickej stránke pomerne komplikované.

V právnej praxi sa stretávame s troma druhmi prevodu vlastníckych práv, a to s predajom (odplatný prevod vlastníckeho práva), so zámenou (odplatný prevod vlastníckeho práva, pričom odplatou je nadobudnutie vlastníckeho práva k inej veci) a s darovaním (bezodplatný prevod vlastníckeho práva). Pokiaľ sa vlastníci rozhodnú pre zánik svojho spoluvlastníckeho práva k priľahlému pozemku, resp. jeho časti, prevodom vlastníckeho práva, či už ide o predaj, zámenu alebo darovanie, toto rozhodnutie musia učiniť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v tom ktorom bytovom dome. Uvedené je v súlade s uts. § 14b ods. 1 písm. a) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej iba ako ,,Bytový zákon“), v zmysle ktorého: ,,Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.