Blogy a články

Potvrdenie o nedoplatkoch vlastníka ako úplne zbytočný dokument

05. 06. 2022 - JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD

Na Slovensku zrejme nie je správca bytových domov, ktorý by neriešil otázku vydania potvrdenia o nedoplatkoch na určitý byt alebo nebytový priestor. Problematickou otázkou ale stále je, či sa má povrdenie vydať na určitú osobu (teda na konkrétneho vlastníka s jeho identifikačnými údajmi) alebo na kokrétnu nehnuteľnosť (teda len s označením bytu alebo nebytového priestoru bez ohľadu na to, kto je jej aktuálnym vlastníkom).

V zmysle § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) je obligatórnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome“.

V praxi sa objavuje otázka, či je uvedený inštitút oprávnený a legitímny, nakoľko ide o vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, do ktorého správca domu nevstupuje. Napriek tomu sa jeho zásah zdá byť viac ako významný, nakokoľko vydanie potvrdenia o nedoplatkoch má významný psychologický efekt, ktorý vlastníka „núti“ uhradiť všetky nedoplatky za účelom úspešneho prevodu nehnuteľnosti. Napriek všetkému je potrebné si uvedomiť, že v zmyle § 15 BytZ sú pohľadávky vlastníkov v dome priamo zo zákona zabezpečené zákonným záložným právom. Nie je teda pre určenie zodpovednostého vzťahu rozhodujúce kto byt vlastní. Aj zo toho dôvodu sme sa obrátili na Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, aby k otázke zaujal stanovisko.

Otázka vecnopráveho charakateru nedoplatkov k bytu alebo nebytovému priestoru je po právnej stránke z našej strany vyriešená a to aj vzhľadom k samotnému zneniu § 5 ods. 2 BytZ tak, že za úhradu nedoplatkov je vo vzťahu k ostatným vlastníkom zodpovedný aktuálny vlastník. Tak sa k tomu musí postaviť aj správca domu alebo predseda spoločenstva vlastníkov. Uvedené potvrdzuje aj judikatúra slovenských súdov, napr. rozhodnutie okresného súdu Galanta sp. zn. 23C/398/2012, Krajského súdu v Trnave pod sp. zn. 24Co/191/2014, Krajského súdu v Trnave pod sp. zn. 11Co/425/2013, Okresného súdu v Trnave sp. zn. 8C/206/2015, Okresného súdu v Prešove sp. zn. 29C/19/2016, Najvyššieho súdu SR sp. zn. 10Szr/144/2012 alebo Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Cdo/5/2008.

V mene Združenia pre lepšiu správu bytových domov sme však požiadali Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky o zaujatie stanoviska k otázkam: 

  1. Či potvrdenie o tom, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv má byť vystavené na identifikačné údaje aktuálneho vlastníka prevádzanej nehnuteľnosti?
  2. Či potvrdenie o tom, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv má byť vystavené vo vzťahu k bytu alebo nebytovému priestoru bez identifikačných údajov aktuálneho vlastníka prevádzanej nehnuteľnosti?

Úrad k tejto otázke zaujal pozoruhodné, ba až prekvapivé stanovisko, v zmysle ktorého je potvrdenie len obyčajnou listinou či dokumentom, ktorý predstavuje administratívnu zbytočnosť.

Celé znenie stanoviska nájdete na nižšom odkaze

2 komentáre

  1. Stanovisko ÚRADU GEODÉZIE,KARTOGRAFIE A KATASTRA SLOVENSKEJ REPUBLIKY z roku 2004, ak k zmluve o prevode nie je priložená príloha k zmluve.
    Otázka:
    Ako postupuje správa katastra pri rozhodovaní o návrhu na vklad práva
    o prevode bytu alebo nebytového priestoru, ak k zmluve nie je priložené vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa § 5 ods. 2 zákona NR SR č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov?
    Odpoveď:
    Podľa ust. § 5 ods. 2 zákona NR SR č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov
    a nebytových priestorov v znení zákona č. 367/2004 Z. z. prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Predmetné vyhlásenie pre konanie o vklade postačuje predložiť v jednom vyhotovení /1x/. Ak táto príloha zmluvy absentuje, správa katastra preruší konanie podľa § 31a písm. c) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam /katastrálny zákon/ v znení neskorších predpisov a v prípade nedoloženia vyhlásenia konanie zastaví. Aj keď vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, je kladné, to znamená, že vlastník bytu má nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu, podmienka požadovanej prílohy je splnená. Takéto vyhlásenie nemá právne následky pri rozhodovaní o návrhu na vklad práva a v prípade, že sú ostatné podmienky vkladu splnené správa katastra vklad povolí.

    1. Ďakujeme za komentár. V tomto smere sa teda stanovisko Úradu nemení.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Všetky polia sú povinné.



Viac nezobrazovať
Lepšie správy