Vypovedanie zmluvy o výkone správy
Zmluva o výkone správy je alfou a omegou právneho vzťahu medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov na jednej strane a správcom bytového domu na strane druhej. Jej uzatvorením vzniká na neurčitý čas širokospektrálny spotrebiteľsko-dodávateľský vzťah medzi správcom ako poskytovateľom plnení a vlastníkmi ako subjektom požívajúcim tieto plnenia. Nakoľko sa jedná o zmluvný vzťah uzatvorený na dobu neurčitú, tento trvá až dokým jedna zo zmluvných strán nerozhodne o jeho zrušení zákonom aprobovaným spôsobom. Základným spôsobom zrušenia platnosti a účinnosti zmluvy o výkone správy je v zmysle bytového zákona práve jej vypovedanie.
Bytový zákon oprávňuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov vypovedať zmluvu o výkone správy. Vychádzať je nutné z ustanovenia § 8a ods. 6 bytového zákona, v zmysle ktorého „Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e)“. Zmluvu o výkone správy však vlastníci môžu vypovedať len spoločne. Jednotlivo túto možnosť nemajú, nakoľko § 8a ods. 1 BZ jasne ustanovuje, že „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať“.
Kedy môžu vlastníci vypovedať zmluvu o výkone správy?
V praxi je inštitút výpovede zmluvy o výkone správy využívaný najmä v tých prípadoch, kedy vlastníci nie sú s aktuálnym správcom spokojní. Nespokojnosť s výkonom správy bytového domu môže prameniť z mnohých dôvodov. Správca sústavne porušuje svoje povinnosti, ignoruje žiadosti a návrhy vlastníkov, nerieši ich podnety, neumožňuje vlastníkom vykonávať svoje práva, neumožňuje vlastníkom nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu, účtuje si neprimerane vysoké poplatky, prípadne nevykonáva predmet svojej činnosti v súlade s predstavami a požiadavkami vlastníkov. Vlastníci však môžu zmluvu o výkone správy vypovedať aj bez udania či samotnej existencie dôvodu, napríklad ak sa rozhodnú, že iný správca im kvalitatívne a osobnostne vyhovuje viac ako ten súčasný.
Vypovedanie zmluvy o výkone správy však nie je v praxi také jednoduché, ako sa na prvý pohľad môže javiť. Lusknutie prstov alebo subjektívny prejav vôle niektorého z vlastníkov nestačí. Aj keď je možné zmluvu vypovedať aj bez udania dôvodu, bytový zákon určuje určité prekážky, ktoré musia byť prekonané, aby bola výpoveď platná a účinná.
Súhlas vlastníkov v zmysle § 14b ods. 1 písm. e) BZ
Tak, ako o skoro každej podstatnej otázke týkajúcej sa bytového domu ako celku, aj o vypovedaní zmluvy o výkone správy sa rozhoduje demokratickým spôsobom a to rozhodovaním vlastníkov buď na schôdzi, alebo formou písomného hlasovania. Na prijatie rozhodnutia o vypovedaní zmluvy o výkone správy sa vyžaduje prijatie rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. V bytovom dome s 39 vlastníkmi sa teda vyžaduje súhlasný prejav vôle aspoň 20-tich. Či je toto zákonom stanovené kvórum vzhľadom na rozsiahlosť zásahu do samotného výkonu správy bytového domu dostačujúce alebo nie, to je skôr otázka na zákonodarcu. Samotné prijatie rozhodnutia však na účely nastúpenia právnych účinkov výpovede nie je dostačujúce. Po prijatí rozhodnutia a spísaní zápisnice sa ešte vyžaduje doručenie tohto prejavu vôle správcovi.
Zamknutý obsah
Tento text je prístupný iba pre registrovaných členov ZLSBD.
Ak ste členom Združenia pre lepšiu správu bytových domov, môžete sa prihlásiť.
Ak nie ste registrovaným členom, môžete sa zaregistrovať.
Prosím o vyjadrenie, ako to funguje v prípade, že SVB má mandatára, s ktorým je uzatvorená zmluva podľa obchodného zákona, je aj v takomto prípade nutný súhlas vlastníkov bytov?
Ďakujem za odpoveď
Dobrý deň, ak máte na mysli vypovedanie mandátnej zmluvy, tak nie je potrebný súhlas vlastníkov.
Nevieme ukončiť zmluvný vzťah so správcom, ktorý úmyselne neoznamil vlastníkom ukončenie zmlúv k 30.6.2018 z dôvodu nedodržania podmienky zápisu do zoznamu správcov. Oklamal nas že nové zmluvy podpisujeme iba kvôli GDPR. Tieto nám podstrčil na podpis 10 mesiacov od vypracovania antidatované. Dokonca 1 mesiac bolo prerušenie zmluvného vzťahu kvôli tomu ze nebol zapísaný v zozname správcov ale poplatky za správu si ponechal aj za mesiac kedy sme nemali uzavretú zmluvu. V takto získaných zmluvách urobil vážnu chybu v označení bytového domu ktoré nie je v súlade s LV. Ignoruje zvolávanie schôdzi. Akceptuje zástupcov vlastníkov, ktorí nie sú vlastníkmi bytov. Ignoruje aj novelu zákona 183/1993. Na schôdzi zvolanej vlastníkmi zmaril hlasovanie s tým ze keď vlastníci zmluvu považujú za neplatnú, netreba o výpovedi hlasovať. Znova sme sa nechali zmanipulovať a nikam sme sa neposunuli. On sa bytového domu kde ma 14 bytov vo vlastníctve nechce vzdať a vlastníci ktory chcú zmenu majú problém so získaním hlasov nadolovicnej väčšiny aby sme prešli pod inú správu. Podala som aj žalobu na určenie neplatnosti zmlúv kvôli nechapavym vlastníkom ale všetko sa naťahuje. Ako môže takýto správca ešte fungovať. Prečo ministerstvo nerieši aj takýchto ignorantov a klamarov tým ze im odoberie licenciu? Keby sme mali platnú zmluvu tak postup je jasný. Co ale so správcom ktorý má vlastné zákony?
Aj z tohto dôvodu je potrebné byť obozretný pri výkone správy. Neostáva Vám nič iné ako zmeniť správcu bytového domu na niekoho relevantného.
ako mohli vlastníci vedieť, že správca nebol zapísaný do zoznamu správcov? Ako sme mohli zabrániť tomu že nám vykonával správu 10 mesiacov bez zmlúv?
Dovolím si v tejto veci oponovať jednoduchým spôsobom, a to jedine aktivitou vlastníkov. Zoznam spráávcov je verejným zoznamom a kto je a kto nie je správcom, je verejne dostupným údajom.
Viete prosim poslat link kde sa to dá overiť? Ďakujem
Dobrý deň, čo tým myslíte „overiť“?
dobrý deň, poraďte, prosím, ako donútiť správcu, aby pravidelne zverejňoval zápisnice a informoval nás o čerpaní FO. Nie je ochotný to urobiť ani v ročnom vyúčtovaní.Ďakujem
Dobrý deň, no v prvom rade ho odporúčame vymeniť, ak to čo popisujete, naozaj nerobí.
Dobrý deň,
prosím Vás, je potrebné v samotnej (písomnej) výpovedi zmluvy o výkone správy oznamovať „starému“ správcovi, kto bude novým správcom ?
Osobne si myslím, že nie. Na výber nového správcu je postačujúci čas, kedy plynie výpovedná lehota výpovede. Myslím si, že nový správca osloví sám priamo „starého správcu“, hneď potom, čo s vlastníkmi bytov uzavrie zmluvu o výkone správy.
Ani zákon niečo takéto (informovanie „starého“ správcu o novom správcovi) explicitne nedefinuje.
Prosím o potvrdenie, resp. o nepotvrdenie mojej úvahy.
Ďakujem
Dobrý deň, presne ako píšete. Sám ste si na otázku aj správne odpovedali.
Dobrý večer,
plánujeme zmeniť správcovskú spoločnosť. Nikdy na schôdzach sa nerobila zápisnica, podpísala sa prezenčka a to bolo všetko. Dnes na schôdzi sme sa rozhodli vymeniť správcu, ale na prezenčke je len 50% vlastníkov.
Keďže nie je dostatok hlasov a neexistuje zápis o tomto rozhodnutí, je nutné požiadať správcu o zvolanie ďalšej schôdze, na ktorej by sa hlasovalo za zmenu správcu? Musíme do žiadosti uviesť dôvod schôdze – odvolanie správcu? Alebo je možné obísť vlastníkov po bytoch nech písomne zahlasujú s tým, že každý hlasovací lístok by overili dvaja vybraní vlastníci? Alebo hlasovanie musí byť výhradne na schôdzi? Súčasný zástupca vlastníkov je v blízkom vzťahu so správcovskou spoločnosťou, takže bude daný čin sabotovať. Môže niekto iný koordinovať zmenu správcu a osloviť iné správcovské spoločnosti?
ďakujem
Chcem sa spýtať, či ak sa vlastníci na schôdzi dohodnú v zmysle zákona nadpolovičnou väčšinou o výpovedi správcovi, nastáva problém, kto je oprávnený výpoveď podpísať, aby bola výpoveď ako úkon platná a účinná: je to táto nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov alebo to môže byť len oprávnená osoba, ktorú si na schôdzi vlastníci musia stanoviť? Súčasný správca namieta túto skutočnosť a tvrdí, že vlastníci nemôžu platne podpísať výpoveď správcovi a odvoláva sa na ustanovenie § 8a ods. 1 zákona.
Dobrý deň, zvoľte si osobu, ktorá bude ako poverená oprávnená podať a podpísať výpoveď. Potom už správca nemôže mať námietky.
Dobrý deň. Členovia SVB sa rozhodli vypovedať zmluvu momentálnemu Správcovi. Písomne podpisom tak urobila nadpolovičná väćšina. Kedže zmluva podpísaná v minulosti nemá žiadnu ochrannú ani výpovednú lehotu, môžeme dať prostredníctvom predsedu SVB Správcovi do Výpovede /Zrušenia zmluvy termín – okamžitá výpoveď bez nejakéj časovej lehoty, napr.dva mesiace? Môžete mi prosím dať link na nejaký vzor, ako má táto výpoveď vyzerať? Ďakujem prajem pekný deň
Dobrý deň, vo vašom prípade nejde o výpoveď zmluvy o výkone správy, nakolko SVB nemôže mať takúto zmluvu uzavretú. Môže ísť jedine napr. o mandátnu zmluvu, ktorú ale nie je možné vypovedať podpísaním výpovede nadpolovičnou väčšinou vlastníkov, ale rozhodnuťim hlasovaním. Preto by som vám odporučil nás kontaktovať buš e-mailom alebo telefonicky za účelom objasnenia situácie.