Zmluva o výkone správy je alfou a omegou právneho vzťahu medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov na jednej strane a správcom bytového domu na strane druhej. Jej uzatvorením vzniká na neurčitý čas širokospektrálny spotrebiteľsko-dodávateľský vzťah medzi správcom ako poskytovateľom plnení a vlastníkmi ako subjektom požívajúcim tieto plnenia. Nakoľko sa jedná o zmluvný vzťah uzatvorený na dobu neurčitú, tento trvá až dokým jedna zo zmluvných strán nerozhodne o jeho zrušení zákonom aprobovaným spôsobom. Základným spôsobom zrušenia platnosti a účinnosti zmluvy o výkone správy je v zmysle bytového zákona práve jej vypovedanie.

Bytový zákon oprávňuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov vypovedať zmluvu o výkone správy. Vychádzať je nutné z ustanovenia § 8a ods. 6 bytového zákona, v zmysle ktorého „Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e)“. Zmluvu o výkone správy však vlastníci môžu vypovedať len spoločne. Jednotlivo túto možnosť nemajú, nakoľko § 8a ods. 1 BZ jasne ustanovuje, že „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať“.

Kedy môžu vlastníci vypovedať zmluvu o výkone správy?

V praxi je inštitút výpovede zmluvy o výkone správy využívaný najmä v tých prípadoch, kedy vlastníci nie sú s aktuálnym správcom spokojní. Nespokojnosť s výkonom správy bytového domu môže prameniť z mnohých dôvodov. Správca sústavne porušuje svoje povinnosti, ignoruje žiadosti a návrhy vlastníkov, nerieši ich podnety, neumožňuje vlastníkom vykonávať svoje práva, neumožňuje vlastníkom nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu, účtuje si neprimerane vysoké poplatky, prípadne nevykonáva predmet svojej činnosti v súlade s predstavami a požiadavkami vlastníkov. Vlastníci však môžu zmluvu o výkone správy vypovedať aj bez udania či samotnej existencie dôvodu, napríklad ak sa rozhodnú, že iný správca im kvalitatívne a osobnostne vyhovuje viac ako ten súčasný.

Vypovedanie zmluvy o výkone správy však nie je v praxi také jednoduché, ako sa na prvý pohľad môže javiť. Lusknutie prstov alebo subjektívny prejav vôle niektorého z vlastníkov nestačí. Aj keď je možné zmluvu vypovedať aj bez udania dôvodu, bytový zákon určuje určité prekážky, ktoré musia byť prekonané, aby bola výpoveď platná a účinná.

Súhlas vlastníkov v zmysle § 14b ods. 1 písm. e) BZ

Tak, ako o skoro každej podstatnej otázke týkajúcej sa bytového domu ako celku, aj o vypovedaní zmluvy o výkone správy sa rozhoduje demokratickým spôsobom a to rozhodovaním vlastníkov buď na schôdzi, alebo formou písomného hlasovania. Na prijatie rozhodnutia o vypovedaní zmluvy o výkone správy sa vyžaduje prijatie rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. V bytovom dome s 39 vlastníkmi sa teda vyžaduje súhlasný prejav vôle aspoň 20-tich. Či je toto zákonom stanovené kvórum vzhľadom na rozsiahlosť zásahu do samotného výkonu správy bytového domu dostačujúce alebo nie, to je skôr otázka na zákonodarcu. Samotné prijatie rozhodnutia však na účely nastúpenia právnych účinkov výpovede nie je dostačujúce. Po prijatí rozhodnutia a spísaní zápisnice sa ešte vyžaduje doručenie tohto prejavu vôle správcovi.