I. Princíp proporcionality vo vzťahu k výkonu ZMLUVNÉHO záložného práva

Okrem významnej zmien v § 15 zákona č. 183/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“), ktoré boli zavedené novelou č. 63/2019 Z. z. s účinnosťou od 1. apríla 2019, je viac ako vhodné poukázať na aplikačné rozdiely pri výklade súvisiacich právnych predpisov, ku ktorým dochádza práve pri výkone ako záložného práva zákonného, tak aj záložného práva všeobecne. Na mnohé z nich sme poukázali v predchádzajúcich článkoch a v tomto sa budeme venovať otázke proporcionality (z lat. proportio), čo v doslovnom preklade znamená pomernosť, primeranosť. Možno ju v kontexte s § 15 BytZ vyjadriť ako pomer hodnoty zaťaženého bytu alebo nebytového priestoru k výške zabezpečenej pohľadávky dlžníka. 

Priamo v tomto kontexte je vhodné poukázať na Uznesenie Ústavného súdu SR PL. ÚS 23/2014zo dňa 24. septembra 2014, ktorý sa k otázke proporcionality vyjadril, že „intenzita zásahu do vlastníckeho práva realizovaného v podobe predaja predmetu vlastníctva by nemala byťvo výraznom nepomere k skutočnej alebo aspoň skutočnosti sa čo najviac približujúcej cene toho predmetu vlastníctva“. Uvedená právna veta vychádza z Nálezu Ústavné súdu č. II. ÚS 37/2011zo dňa 14. septembra 2011, predmetom ktorého bolo rozhodovanie o oprávnenosti vydania predbežného (teraz už neodkladného) opatrenia spočívajúceho v zákaze nakladať s predmetom dražby z dôvodu určenia nízkej ceny predmetu dražby znaleckým posudkom. Ako však bude uvedené v druhej časti tohto článku, predmetom analýzy boli vzťahy a otázky v procese výkonu zmluvného záložného práva. Do akej miery je možné právne vety aplikovať vo všeobecnosti, ponechávam na zvážení čitateľa, nakoľko poukážeme na odlišnú judikatúru v tejto veci a to na tom istom Krajskom súde.

II. Princíp proporcionality vo vzťahu k výkonu ZÁKONNÉHO záložného práva

Základom položenia otázky a problému je vzťah medzi splnením formálnej podmienky výšky istiny nad hodnotu 2 000 eur vo vzťahu k hodnote predmetu dražby, teda bytu alebo nebytového priestoru, ktoré sú najmä v regióne Bratislavy vysoké. Je teda možné vykonávať záložné právo na byt s hodnotou napr. 180 000 eur pre nedoplatok vo výške napr. 3 840 eur. Ak je toto správne položená otázka, tak je nutné poukázať aj na skutočnosť, že v opačných regiónoch, ako je napr. Cinobaňa alebo Čierna nad Tisou je možné vykonávať záložné právo pre nedoplatok vo výške 3 840 eur, avšak na byt s trhovou hodnotou 4 200 eur. Nehovoriac o tom, že v mnohých prípadoch presahuje výška nedoplatku celkovú hodnotu predmetu záložného práva.

Prvé rozhodnutie

Vo vzťahu proporcionality k výkonu zákonného záložného práva sa vyjadril Krajský súd v Prešove v uznesení zn. 2Co/91/2015 zo dňa 29.6.2016, v ktorom sa uvádza „odvolací súd predovšetkým konštatuje, že súd prvého stupňa sa v závislosti od týchto zistení správnym spôsobom zaoberal dodržaním princípu proporcionality medzi navrhovaným výkonom záložného práva dobrovoľnou dražbou a otázkou, či je skutočne nevyhnutné so zreteľom na všetky okolnosti veci vykonať záložné právo práve týmto spôsobom, a to aj s prihliadnutím na systematiku zákona č. 182/1993 Zb., ktorý okrem iného v ust. § 11 ods. 5 určuje kompetenciu súdu nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru, ak vlastník bytu porušuje dobré mravy, keď pod tento pojem spadá aj neplatenie preddavkov“.Argumentácia v uznesení ďalej pokračuje: „Súd prvého stupňa na tom základe správne poukázal na nedodržanie princípu proporcionality pri navrhovanom postupe výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou s prihliadnutím na výšku dlhu v tom čase v sume asi 2.200,- eur k hodnote bytu, ktorý je jediným obydlím žalobkyne a jej rodiny. Vlastníci bytov vždy pri rozhodovaní o podaní návrhu na dobrovoľnú dražbu by mali starostlivo zvážiť, či je uvedené opatrenie najmä vzhľadom na výšku pohľadávky a osobu dlžníka primerané, resp., či nie je priestor napr. na dohodu o splátkach dlžnej sumy či prevzatie dlhu inou osobou, prípadne vymáhanie dlžnej sumy súdnou cestou. Podľa odvolacieho súdu princíp proporcionality, vrátane princípu zvýšenej ochrany chránených osôb musia byť zohľadnené ako zákonné podmienky takto navrhovaného postupu už v čase hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov a nie až pri realizácii samotnej dobrovoľnej dražby. Odvolací súd nemá preto pochybnosť o tom, že podmienkou, ktorú musia vlastníci bytov a nebytových priestorov pri hlasovaní o vykonaní dobrovoľnej dražby, ako jej navrhovatelia, posúdiť a zohľadniť je nielen overenie a potvrdenie pravosti, výšky a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva (ako esenciálna podmienka vykonania dražby podľa § 7 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z.), ale aj zohľadnenie aspektu primeranosti a dobrých mravov v súkromnoprávnych vzťahoch v súlade s § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Uvedený záver plynie zo skutočnosti, že nie správca bytového domu, ale vlastníci bytov a nebytových priestorov sú iniciátormi vykonania dobrovoľnej dražby a je to práve hlasovanie vlastníkov, ktoré zakladá právny dôvod a zmocnenie pre ďalší postup správcu podľa zákona č. 527/2002 Z. z. Niet preto pochybností o tom, že hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov je fázou uplatňovania zákonného záložného práva, ktorá implikuje imanentné posúdenie primeranosti dražby a jej súladu s dobrými mravmi a zákonom (§ 3 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z.) – súladný výkon (záložného) práva“.

Za zmienku ale stojí argumentácia jedného z účastníkov tohto konania, v zmysle ktorej „je rozhodnutie Okresného súdu prekonaný novelami právnej úpravy Zákona o dobrovoľných dražbách a Exekučného poriadku, v ktorých sa striktne určuje hranica primeranosti výkonu záložného práva dražbou bytu tým, že tieto zákony obmedzujú možnosť na ich základe návrh na vykonanie dražby nehnuteľnosti, v ktorej má dlžník trvalý pobyt, pokiaľ dlh na istine je menší než 2.000,- eur. Už toto považujú žalovaní za dostatočnú zákonnú úpravu obmedzenia „drastických riešení“

Druhé rozhodnutie