Blogy a články

Zapisovanie zákonného záložného práva ,,po novom“

28. 03. 2018 - Mgr. Silvia Valichnáčová

Ustanovenia zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam („katastrálny zákon“) sú v súčasnosti predmetom nových diskusií. Dôvodom je legislatívna iniciatíva zo strany ústredného orgánu štátnej správy – Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, premietnutá do pomerne široko koncipovaného znenia novely katastrálneho zákona.

Dôvodová správa k pripravovanej novele formuluje viaceré dôvody prijatia požadovanej reformy, pričom jedným z nich je vytvorenie legislatívnych podmienok na zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností so zohľadnením potrieb aplikačnej praxe s výrazným dopadom pre výkon práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Uvedená požiadavka sa odráža predovšetkým v zmene ustanovenia § 35 ods. 2. katastrálneho zákona.

Aktuálne znenie predmetného ustanovenia, ktoré je zo strany viacerých okresných úradov – katastrálnych odborov, vykladané striktne gramaticky, formuluje požiadavku pripojenia verejnej listiny alebo inej listiny, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ku každému návrhu na vykonanie záznamu, t. j. aj v prípade, ak ide o návrh spoločenstva, resp. vlastníkov zastúpených správcom na zapísanie zákonného záložného práva v zmysle ustanovenia § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov („bytový zákon“).

V rámci uvedeného možno konštatovať, že postup okresného úradu – katastrálneho odboru, v rámci ktorého pri zápise zákonného záložného práva vyžaduje doloženie listiny preukazujúcej existenciu pohľadávky spoločenstva, resp. vlastníkov, je treba považovať za nesprávny, nakoľko je vznik a trvanie takejto pohľadávky relevantne preukázané samotnou existenciou vlastníckeho práva k bytu alebo nebytového priestoru.

Zaujímavosťou však je, že rozdiel medzi chápaním ,,pohľadávky“ a ,,dlhu ako takého“ zo strany okresných úradov, katastrálnych odborov, je v prípade zápisu zmluvných záložných práv aplikovaný bezproblémovo. Napríklad pri zápise zmluvného záložného práva na návrh banky sa nikdy nevyžaduje preukázanie reálneho omeškania dlžníka s plnením veriteľovi. Okresný úrad, katastrálny odbor spája vznik záložného práva banky (na rozdiel od vzniku zákonného záložného práva v prospech spoločenstva, resp. vlastníkov)  jedine s momentom povolenia vkladu do katastra nehnuteľností, pričom otázkou, v ktorom období prestal byť hypotekárny úver zo strany dlžníka reálne uhrádzaný ( t. j. vznikol dlh ,,ako taký“) sa kataster nezaoberá.

Preukazovaniu vzniku pohľadávky spoločenstva/vlastníkov zabezpečenej zákonným záložným právom, však v prípade prijatia predmetnej novely katastrálneho zákona definitívne odzvoní. Zatiaľ čo doterajšia právna úprava vyžaduje dokladovanie práva k nehnuteľnosti, ktoré sa má záznamom zapísať, verejnou alebo inou listinou (čo v prípade žiadosti spoločenstva/ostatných vlastníkov často krát znamená dokladovanie existencie pohľadávky okresnému úradu – katastrálnemu odboru, chápanej ako debet, resp. dlh), navrhovaná zmena výslovne ustanovuje: ,,Ak ide o zápis záložného práva, ktoré vzniká zo zákona, listinu preukazujúcu existenciu pohľadávky nie je potrebné prikladať.“

Aj keď všeobecne záväzné právne predpisy s vykonaním záznamu o zákonnom záložnom práve, ktorý má len deklaratórny charakter, žiadne právne účinky nespájajú, v praxi jeho zápis na príslušnom liste vlastníctva predsa len nachádza svoje opodstatnenie. Najčastejšie sa vyskytujúcou situáciou, kedy absencia záznamu o zákonnom záložnom práve spôsobuje problémy, je rozdeľovanie výťažku z notárskej úschovy v prípade dražby bytu alebo nebytového priestoru, kedy notár berie do úvahy iba ťarchy uvedené v časti ,,C“ listu vlastníctva, pričom zabúda na existenciu zákonného záložného práva, ktoré bez ohľadu na jeho zápis vo forme záznamu vzniká už v momente nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu/nebytovému priestoru prvým vlastníkom a automaticky zabezpečí všetky pohľadávky vzniknuté z právnych úkonov týkajúcich sa toho ktorého bytu, resp. nebytového priestoru. Aj uvedená situácia zvykne byť dôvodom, ktorý spoločenstvo, resp. vlastníkov k zápisu zákonného záložného práva na príslušný list vlastníctva motivuje, pričom v prípade prijatia  avizovanej novely bude na okresných úradoch, katastrálnych odboroch, ktoré preferujú striktne gramatický výklad jednotlivých zákonných ustanovení, uvedený proces pre spoločenstvo, resp. vlastníkov, podstatne zjednodušený.

5 komentárov

  1. Postup notára upravuje § 151ma O.z. :

    (3) Pri výkone záložného práva záložným veriteľom, ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé (ďalej len „prednostný záložný veriteľ“), sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov. Ak výťažok z predaja zálohu prevyšuje pohľadávku zabezpečenú v prospech prednostného záložného veriteľa, ostatní záložní veritelia majú právo, aby ich pohľadávky zabezpečené záložným právom k prevádzanému zálohu boli po odpočítaní nevyhnutne a účelne vynaložených nákladov prednostným záložným veriteľom v súvislosti s výkonom záložného práva uspokojené z výťažku z predaja zálohu podľa poradia rozhodujúceho na uspokojenie záložných práv.

    1. Áno, toto je úplne v poriadku. Ale koľko notárov pozná inštitút zákonného záložného práva a skutočnosť, že zákonné záložné právo podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. sa neviaze na poradie zapísaných záložných práv?

  2. Iura novit notamus. Notár pozná právo. Notár je orgán justičného typu, orgán verejnej moci a nositeľ časti verejnej moci zverenej mu zákonom, takisto je verejný činiteľ so všetkými s tým súvisiacimi právnymi dôsledkami.

    Prezumuje sa, že každý notár pozná právo rovnako ako pri sudcovi. Samozrejme, ak svojím protiprávnym úradným postupom spôsobí škodu, je ju povinný nahradiť štát, ktorý má voči notárovi regresný nárok. Na strane štátu a notára ide o objektívnu zodpovednosť.

    1. Pán kolega, presne z toho dôvodu sme začali túto tému prednášať a myslím, že každý správca bytového domu už dnes chápe a rozumie tomu, prečo je práve zákonné záložné právo v zmysle § 15 bytového zákona stále práve v poradí.

      Ratio legis Vami uvedenej reformy záložných práv sa týka záložných práv, ktoré vznikajú ich zápisom na liste vlatníctva. Netýka sa zákonných záložných práv a je tomu naklonená aj judikatúra Najvyššieho súdu.

      Na záver len dodám, že tento výklad podporuje aj novela č. 63/2019 Z. z.

  3. A ešte Vám chcem napísať, že absolútne nesúhlasím s Vašim názorom, že zákonné záložné právo sa neviaže na poradie záložných práv v KN, v časti C ťarchy LV.

    Reforma záložného práva (z.č. 527/2002 Z.z.) mala za cieľ odstrániť prioritu záložného práva, ktoré vznikalo napríklad dňom právoplatnosti rozhodnutia daňového úradu, ktoré v minulosti predbehlo napríklad zapísané záložné právo zmluvného záložného veriteľa v KN, aj keď toto daňové záložné právo vzniklo neskôr.

    Základnou myšlienkou reformy záložného práva bolo zaviesť rovnosť všetkých druhov záložných práv (zmluvného, zákonného, daňového, exekučného a pod.). T. zn., bez ohľadu na titul zriadenia záložného práva (zmluva, zákon, rozhodnutie súdu alebo správneho orgánu), je pre uspokojenie z výťažku predaja zálohu vždy rozhodné poradie zápisov týchto typov záložných práv do registra, katastra alebo inej evidencie záložných práv.

    Každý záložný veriteľ má rovnakú šancu si svoje poradie dať včas zapísať. Medzi záložnými veriteľmi existuje v istom zmysle konkurencia.

    Právo patrí bdelým.

    Ak zákonné záložné právo napríklad k bytu, aj napriek tomu, že sa zriadilo a vzniklo zo zákona (podľa Vášho tvrdenia), nie je zapísané v poradí pred, alebo za záložným veriteľom, ktorý vykonal svoje záložné právo, z výťažku dražby ho notár nebude uspokojovať.

    Nevidím žiadny dôvod, aby mal takýto nezapísaný zákonný záložný veriteľ výhodu a prednosť pred ostatnými záložnými veriteľ pri uspokojovaní z výťažku predaja zálohu.

    Odporúčam Vám prečítať si ratio legis reformy záložného práva.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Všetky polia sú povinné.



Viac nezobrazovať
Lepšie správy