Národná rada SR schválila návrh novely § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. K legislatívnemu návrhu bolo podaných zatiaľ šesť pripomienok, z ktorých jednu zásadnú podalo naše Zruženie pre lepšiu správu bytových domov a zohrala významnú úlohu v rozhodovacom procese. Sme radi, že naše argumenty podporujú kroky smerujúce k efektívnejšiemu výkonu správu bytových domov na Slovensku.

Podstata navrhovanej zmeny spočíva v týchto pozitívnych zmenách:

  • rozšírenie inštitútu zákonného záložného práva výslovne aj o pohľadávky, ktoré vzniknú v budúcnosti
  • zánik nezmyselného ustanovenia o vzniku zákonného záložného práva v prospech SVB a nahradenie jeho vzniku v prospech samotných vlastníkov bytov a nebytových priestorov
  • nahradenie pojmov „vznik a zánik“ zákonného záložného práva pojmom „existencia“
  • vznik nemožnosti výmazu zákonného záložného práva 
    počas existencie predmetu záložného práva (bytu alebo nebytového priestoru)

Zákonom Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa v SR umožnila transformácia bytového fondu a stanovené podmienky dodnes využilo viac ako 80 % nájomcov na získanie vlastníckych práv k týmto bytom.

Cieľom zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1 predmetného zákona je zvýraznenie postavenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri realizácii ich vlastníckeho práva voči dlžníkom spomedzi ich radov. Tento cieľ však nebol splnený najmä s prihliadnutím na nejednoznačnosť aplikačnej praxe, napriek skutočnosti, že záložné právo existuje zo zákona, a teda ide len o jeho deklaráciu v katastri nehnuteľností.

Najčastejším dôvodom odmietnutia vykonania zápisu záložného práva bol výklad, že o zápis je možné požiadať len pri pohľadávkach vzniknutých, teda len tých, ktoré vznikli. Ide o absolútne nelogické zdôvodnenie nezapísania záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, keďže aplikačná prax, ako aj právna veda u daného slovotvaru predpokladá aj smerovanie do budúcnosti, teda nielen tých pohľadávok, ktoré vznikli, ale aj tých, ktoré ešte len vzniknú. Tento výklad plne korešponduje s logickým zameraním záložného práva, ktoré vzniklo zo zákona o vlastníctve bytov a ktoré predpokladá možnosť vzniku pohľadávok voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov zo strany dlžníkov a neplatičov do budúcnosti.

Prijatá novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má za cieľ chrániť prevažnú časť obyvateľov bytových domov pred ich dlžníkmi a neplatičmi tým, že odstraňuje problémy, ktoré vzišli z aplikačnej praxe. Precizuje pojmy dotknutého ustanovenia tak, aby nemohlo dochádzať k rôznym výkladom, ktoré môžu spôsobiť, že pohľadávky zostávajú neuspokojené alebo uspokojené len sčasti, pričom schodky na plneniach spojených s užívaním bytu neplatiča a preddavkových platbách do fondu prevádzky, údržby a opráv hradia zo svojho vrecka.

Vplyvom vývoja na trhu s bytmi, resp. legislatívnych a spoločensko-ekonomických zmien sa však vyskytli ďalšie výrazné bariéry pre plynulý rozvoj a skvalitňovanie procesov prevádzky a údržby bytového fondu, a to hlavne pri realizácii inštitútu zákonného záložného práva voči chronickým neplatičom.

V súvislosti s prijatím ostatnej novely zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) je nutné poukázať na fakt, že zákonné záložné právo sa podľa § 35 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona bude zapisovať na príslušnom katastri nehnuteľností bez toho, aby sa skúmal vznik alebo samotná existencia pohľadávky, pretože vzniká zo zákona.

Touto zmenou sa umožnila aplikácia záložného práva ako prostriedku uplatnenia si spoluvlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré existuje zo zákona, vykonaním zápisu záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, aby neboli zmarené ich práva.

Znenie rozsiahlej pripomienky ZLSBD si môžete prečítať na odkaze

https://www.slov-lex.sk/legislativne-procesy/SK/LP/2019/5/pripomienky/COO-2145-1000-3-3161714