NR SR schválila novelu zákona č. 182/1993 Z. z.. Významná zmena vo vymáhaní nedoplatkov!
Národná rada SR schválila návrh novely § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. K legislatívnemu návrhu bolo podaných zatiaľ šesť pripomienok, z ktorých jednu zásadnú podalo naše Zruženie pre lepšiu správu bytových domov a zohrala významnú úlohu v rozhodovacom procese. Sme radi, že naše argumenty podporujú kroky smerujúce k efektívnejšiemu výkonu správu bytových domov na Slovensku.
Podstata navrhovanej zmeny spočíva v týchto pozitívnych zmenách:
- rozšírenie inštitútu zákonného záložného práva výslovne aj o pohľadávky, ktoré vzniknú v budúcnosti
- zánik nezmyselného ustanovenia o vzniku zákonného záložného práva v prospech SVB a nahradenie jeho vzniku v prospech samotných vlastníkov bytov a nebytových priestorov
- nahradenie pojmov „vznik a zánik“ zákonného záložného práva pojmom „existencia“
- vznik nemožnosti výmazu zákonného záložného práva
počas existencie predmetu záložného práva (bytu alebo nebytového priestoru)
Zákonom Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa v SR umožnila transformácia bytového fondu a stanovené podmienky dodnes využilo viac ako 80 % nájomcov na získanie vlastníckych práv k týmto bytom.
Cieľom zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1 predmetného zákona je zvýraznenie postavenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri realizácii ich vlastníckeho práva voči dlžníkom spomedzi ich radov. Tento cieľ však nebol splnený najmä s prihliadnutím na nejednoznačnosť aplikačnej praxe, napriek skutočnosti, že záložné právo existuje zo zákona, a teda ide len o jeho deklaráciu v katastri nehnuteľností.
Najčastejším dôvodom odmietnutia vykonania zápisu záložného práva bol výklad, že o zápis je možné požiadať len pri pohľadávkach vzniknutých, teda len tých, ktoré vznikli. Ide o absolútne nelogické zdôvodnenie nezapísania záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, keďže aplikačná prax, ako aj právna veda u daného slovotvaru predpokladá aj smerovanie do budúcnosti, teda nielen tých pohľadávok, ktoré vznikli, ale aj tých, ktoré ešte len vzniknú. Tento výklad plne korešponduje s logickým zameraním záložného práva, ktoré vzniklo zo zákona o vlastníctve bytov a ktoré predpokladá možnosť vzniku pohľadávok voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov zo strany dlžníkov a neplatičov do budúcnosti.
Prijatá novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má za cieľ chrániť prevažnú časť obyvateľov bytových domov pred ich dlžníkmi a neplatičmi tým, že odstraňuje problémy, ktoré vzišli z aplikačnej praxe. Precizuje pojmy dotknutého ustanovenia tak, aby nemohlo dochádzať k rôznym výkladom, ktoré môžu spôsobiť, že pohľadávky zostávajú neuspokojené alebo uspokojené len sčasti, pričom schodky na plneniach spojených s užívaním bytu neplatiča a preddavkových platbách do fondu prevádzky, údržby a opráv hradia zo svojho vrecka.
Vplyvom vývoja na trhu s bytmi, resp. legislatívnych a spoločensko-ekonomických zmien sa však vyskytli ďalšie výrazné bariéry pre plynulý rozvoj a skvalitňovanie procesov prevádzky a údržby bytového fondu, a to hlavne pri realizácii inštitútu zákonného záložného práva voči chronickým neplatičom.
V súvislosti s prijatím ostatnej novely zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) je nutné poukázať na fakt, že zákonné záložné právo sa podľa § 35 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona bude zapisovať na príslušnom katastri nehnuteľností bez toho, aby sa skúmal vznik alebo samotná existencia pohľadávky, pretože vzniká zo zákona.
Touto zmenou sa umožnila aplikácia záložného práva ako prostriedku uplatnenia si spoluvlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré existuje zo zákona, vykonaním zápisu záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, aby neboli zmarené ich práva.
Znenie rozsiahlej pripomienky ZLSBD si môžete prečítať na odkaze
https://www.slov-lex.sk/legislativne-procesy/SK/LP/2019/5/pripomienky/COO-2145-1000-3-3161714
Konecne niejaka pozitivna zmena v tomto zakone!
Sme za každú zmenu v prospech správcov a svb.
Zaujimalo by ma či sa niečo pohlo i v podla mňa protiustavnej klauzule dobrovolných dražieb pre SVB v pripade pohľadavky nad 2000 eur ktore v pripade nizkom „najomnom“ može trvať i roky neplatenia. Nakolko sa v sučasnosti stretavam pri bytoch i s nizkou zostatkovou hodnotou vymahanie nedoplatkov sa v „nizkorozpočtových domoch“ stáva nevymožitelnou pohľadávkou s nasledným „krachom“ a odpajaniu od médii. Nedavno bola aj v čechach medializovaná peticia z dôvodu podobných problemov nevymožitelnosti platieb a „finančneho krachu“ domu s pohladavkou cez 400tisic ČK.
Na toto máme riešenia, ale až v možnom novom zákone o správe bytového fondu. Navrhujeme, aby sa táto suma odvíjala od násobku neuhradených mesačných preddavkov a nebola určená fixne na sumu 2 000 eur.
Správna pripomienka. Len aby prešla „cez parlamentných naj… Slovákov“.
2000 EUR predstavuje sumu, ktorá mala byť postačujúcou ochranou dlžníka, aby nedochádzalo k zbytočným dražbám pri relatívne nízkych pohľadávkach (nedoplatkoch nájomného). Skôr táto suma mala byť legislatívnou povinnosťou SVB dávať zo zákona dlžníkov na výkon záložného práva a nie tlačiť problém veľakrát pred sebou s ďaleko rozsiahlejšími a vyššími sumami. Zákon to myslel dobre… (prax dražobníka)
Legislatívnou povinnosťou? Tak mali napísať pre SVB. Správcom to len komplikuje život a smutné, že ich stavajú do polohy „šmejdov“. Súhlasím s Miroslavom a Marekom nakoľko pri bytovom dome s priemerom 29 m2 na byt a pri 92 vlastníkov, skúste rátať. Koľko to je nezaplatených platieb. A koľkí si to budú držať na 1 900? Ochrana dlžníka? Paráda. Ešte sa pýtam, kto bude chrániť tých ostatných poctivo platiacich a správcov, pred dlžníkmi? Zaujímavé, všetci majú na elektriku, všetci majú na mobily a cigarety. koľko je tých ozaj skutočných čo sa dostanú do prúseru, ktorí sa chcú vlastne slušne dohodnúť. A teraz všetko cez schôdze nielen dražby a to sa rovná písomné hlasovania a to sa rovná materiál, práca a čas. Žiaľ u správcovstva „čas“ nikto neberie za veličinu. A to všetko za tých cca 5 euro na byt. Zabudli dať do zákona, že minimálny poplatok za správu bude 9,60 eur s DPH za byt a mesiac a všetko ostatné nad, nech podlieha trhovému mechanizmu. Sú to smiešne poplatky, za ktoré správcovia túto činnosť vykonávajú.
Zaujíma ma na základe čoho sa do zákona dostal pojem “ Poverená osoba“.
Na bytovom dome nám to komplikuje život, pretože poverenú osobu nechce nikto vykonávať, vzhľadom k tomu, že sa môže dostať do konfliktu s dodávateľmi.Načo sa majú konať schôdze vlastníkov keď váha hlasov vlastníkov je menej ako podpis poverenej osoby?
Veď najvyšším orgánom na BD je schôdza vlastníkov. Tak načo podpis poverenej osoby?
podľa novely zákona č.182/1993 v platnom znení, hlavne jej poslednej novely, je podľa § 14a ods.7 jasne definované:
„zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov, ak ich za vlastníkov bytov v dome podpíše poverená osoba“.