Blogy a články

Od začiatku svojho vzniku je jednou z hlavných cieľov ZLSBD spracovanie nového zákona o správe bytového fondu alebo správe bytových domov. Neskrývame túto aktivitu a nechceme na našich cieľov pracovať tajne a bez kontaktu s tými, ktorých sa celá činnosť nášho združenia týka. Naopak, v zmysle zásady verejnosti a záujmu o spoluprácu sme otvoreným listom k tejto činnosti prizvali ostatné združenia a subjekty, ktoré sa snažia pomáhať riešiť problémy pri výkone správy. Naša iniciatíva sa však neujala, a to napriek opakujúcim sa vyjadreniam a názorom o potrebe nového právneho predpisu v oblasti výkonu správy. 

V polovici decembra sme začali vo vlastných radoch pracovať na úvodných tézach zákona. Naša aktivita je prejavom dnes už celospoločenskej požiadavky a je potrebné urobiť prvý reálny krok, nielen o ňom hovoriť. Na ôsmych krajských zhromaždeniach, ktoré sa konali počas roka 2019 a na ktorých boli volení delegáti do najvyššieho orgánu ZLSBD, boli volení v zmysle § 12 stanov aj členovia odborného legislatívneho kolégia. Jej členmi sú :

1. predseda ZLSBD JUDr. Mgr. Marek Perdík
2. JUDr. Monika Ladovičová z Okresného stavebného bytového družstva v Senici
3. Ing. František Meton zo Správcovskej spoločnosti PROGRES, s. r. o.
4. Miroslav Kantner, prezident Asociácie vlastníkov bytov
5. Ing. Vilma Bergová z Prima SBD s. r. o.
6. Juliana Michaláčová, Heura s. r. o.

Účelom odborného kolégia je spolupracovať na tvorbe nového právneho predpisu a pomôcť hlavne vlastnými skúsenosťami k dosiahnutiu pragmatického výsledku. Koncom roka 2019 spísalo odborné kolégium “50 téz nového zákona”. Ide o všeobecné pravidlá, princípy, inštitúty, ktoré máme ako Združenie záujem hájiť v kontakte s legislatívnou mocou a orgánmi verejnej moci. Vyjadrovať sa, komentovať a prezentovať svoj pozitívny alebo negatívny názor na tézy môžete verejne alebo anonymne aj na našej webovej stránke www.lepsiasprava.sk na podstránke “tézy nového zákona”. Prípadne nám môžete váš názor alebo podnet poslať na adresu zakon@lepsiasprava.sk.

Zoznam téz nepredstavuje kompletnú základnú stavbu nového právneho predpisu, ani jeho organizačnú štruktúru. Ide o zhrnutie hlavných myšlienok predstavujúcich iný pohľad na správu bytových domov a sú prejavom základných nami navrhovaných zmien, ktoré by mali byť súčasťou komplexnejšej novej úpravy.

Nie je pravdou, že by Národná rada Slovenskej republiky nepočúvala alebo nechcela riešiť problémy pri výkone správy. Dôkazom je napríklad ostatná novela bytového zákona č. 476/2019 Z. z., ktorá síce predstavuje menšiu zmenu, no napriek tomu ide o pozitívny krok. Navyše bol uvedený zákon prijatý aj napriek negatívnym stanoviskám orgánov verejnej moci, čo je však paradox, nakoľko uvedenú zmenu správcovia a spoločenstvá vlastníkov bytov a neb. priestorov vnímajú tiež pozitívne. Objavuje sa otázka „Prečo majú orgány verejnej moci, najmä ministerstvá, odlišný názor od osôb priamo z praxe?“ Aj toto sú dôvody na základe ktorých sme sa rozhodli spracovať alebo spolupracovať v tejto aktivite systémom „zdola“ a nie „od stola“. Problémy sa totiž vždy riešia v praxi a preto je pre dosahovanie efektívneho výsledku nevyhnutná priama účasť v tomto procese vás ako správcov a spoločenstiev vlastníkov. Jedine tak je možné zistiť, pomenovať a definovať problém, nájsť riešenie a spracovať ho do legislatívno-technickej podoby tak, aby správne zapadalo do štruktúry aj ostatných právnych predpisov. Legislatívne kolégium bude pokračovať vo svojej činnosti a pracovať na textovom znení možného nového zákona a vy môžete byť pri tom. Pridajte sa k našej legislatívnej iniciatíve  a v roku 2020, ktorý je z hľadiska možností veľmi dôležitý, budeme o vašu energiu silnejší a budeme ju tak môcť pretaviť do politických kruhov. 

1. komentujte jednotlivé tézy
2. vyjadrite svoj pozitívny alebo negatívny názor k téze jednoduchým kliknutím na „páčika alebo nepáčika“
3. pridajte vlastný podnet a získajte spätnú väzbu od ostatných alebo nám ho napíšte na adresu zakon@lepsiasprava.sk

Zoznam všetkých 50 téz nového zákona:

1. Odstrániť rozlišovanie medzi bytovým domom a budovami, ktoré nemajú charakter bytového domu a zaviesť pojem “DOM S VÝKONOM SPRÁVY”.
2. Určiť, že „dom s výkonom správy“ má mať priradené IČO.
3. Zavedenie vedenia účtovníctva a inštitútu účtovnej závierky pre dom s výkonom správy.
4. Pretransformovať spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov na “domy s výkonom správy” s IČOM.
5. Zrušenie inštitútu kvór pri rozhodovaní vlastníkov hlasovaním s výnimkou taxatívne určených otázok vyššieho právneho významu (napr. úver, zmena správcu alebo zmena formy správy, predaj spoločného majetku, a pod.).
6. Nová legislatívno-technická úprava zodpovednosti vlastníkov za záväzky voči tretím osobám vzniknutých pri správe domu.
7. Upresnenie pasívnej a aktívnej legitimácie v súdnych sporoch.
8. Legislatívno-technicky upraviť definovanie rozsah pojmu „fond prevádzky, údržby a opráv“.
9. Pozitívne a negatívne vymedzenie nákladov hradených z fondu prevádzky, údržby a opráv.
10. Presné vymedzenie povinného obsahu ročného vyúčtovania.
11. Definovať vlastníka domu ako vlastníkov bytov a neb. priestorov v dome.
12. Definovať spoločný majetok ako majetok v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a neb. priestorov v dome a vymedziť jeho rozsah (časti, zariadenia, príslušenstvo a pozemok).
13. Definovať bankový účet ako spoločný majetok s presnými pravidlami preplatkov a zálohových platieb.
14. Vymedzenie práv a povinnosti zástupcu vlastníkov s obmedzením počtu “domov s výkonom správy” v ktorých môže vykonávať činnosť bez ohľadu na vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome.
15. Zavedenie elektronického hlasovania ako tretieho rovnocenného spôsobu rozhodovania hlasovaním.
16. Povinná digitalizácia dokladov a dokumentov bytového domu.
17. Zavedenie inštitútu podpredsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako zastupujúcej osoby v prípade nevykonávania činnosti predsedu s presným určením rozsahu práv a povinností. Podpredseda musí byť vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome s výkonom správy.
18. Zavedenie inštitútu dočasnej správy domu s výkonom správy v prípade ak správa nie je vykonávaná aspoň 3 mesiace.
19. Zakotvenie sankcií v podobe zániku právneho nároku na odmenu v prípade porušenia povinnosti pri výkone správy.
20. Systematická zmena legislatívy v časti povinných revizií v bytoch a nielen spoločného majetku.
21. Presné vymedzenie vzťahu volených orgánov v súvislosti s evidenciou domu s výkonom správy s IČOM tak, že sa na tieto vzťahy nevzťahujú ustanovenia osobitných predpisov (Zákonník práce).
22. Povinné poistenie predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov zodpovednosti za škodu.
23. Určenie rozsahu mandátneho vzťahu medzi spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov a mandatárom v pozitívnom smere a v negatívnom smere.
24. Určiť Ministerstvo dopravy a výstavby ako gestora “zákona o správe bytového fondu”.
25. Vytvorenie jednotného registra správcov bytových domov a spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov v gescii Ministerstva dopravy a výstavby ako gestora “zákona o správe bytového fondu”.
26. Podrobnejšie upraviť rozhodovanie vlastníkov hlasovaním formou vykonávacieho predpisu.
27. Určiť vzory dokumentov v súvislosti s rozhodovaním vlastníkov na schôdzi a písomným hlasovaním (zápisnice, pozvánky, hlasovacie listiny, výsledok z hlasovania a pod.).
28. Zrušenie rady ako orgánu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov a jej nahradenie jedným kontrolórom s vymedzením práv a povinností.
29. Zavedenie inštitútu povinného vzdelávania predsedov spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcov bytových domov bodovým systémom.
30. Zavedenie inštitútu mediácie za účelom znižovania počtu súdnych sporov na súdoch a zvýšenia efektivity rozhodovania sporov so špecifickým predmetom pri výkone správy a susedských právach.
31. Určenie právneho nároku zástupcu vlastníkov, predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcu na odmenu.
32. Legislatívno-technické zjednotenie pojmov “schôdza” a “zhromaždenie”.
33. Odstránenie účtovania úhrad za plnenie podľa osôb, prípadne presnejšie určenie pravidiel.
34. Určiť právo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov namiesto rady (kontrolóra) a zástupcu vlastníkov zvolať schôdzu. 
35. Doplniť do rozsahu ochrany osobných údajov aj podpis vlastníka bytu alebo nebytového priestoru.
36. Určenie preddavku ako vzniknutej pohľadávky a že nevzniká až ročným vyúčtovaním.
37. Legislatívno-technické zjednotenie pojmov príspevok a preddavok.
38. Legislatívno-technické zjednotenie pojmov odoslať, predložiť a doručiť.
39. Vypustenie povinnosti zapísať zákonné záložné právo do katastra nehnuteľností.
40. Určenie povinnosti správcu a spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov zvolať schôdzu v súlade s návrhom 1/4 vlastníkov.
41. Právo skupiny vlastníkov disponujúcich aspoň 50 hlasmi zvolať schôdzu v dome s výkonom správy s počtom bytov a nebytových priestorov viac ako 200.
42. Zrušenie povinnosti podávať daňové priznanie v prípade ak “dom v výkonom správy“ nemá iný príjem ako od vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
43. Legislatívno-technicky upraviť vzťah nájmu a dohody o užívaní.
44. Zavedenie odplaty v dohode o užívaní spoločného majetku jedným z vlastníkov.
45. Povinnosť Ministerstva dopravy a výstavby zapísať každú pokutu uloženú Slovenskou obchodnou inšpekciou, Slovenskou inšpekciou životného prostredia, Úradom na ochranu osobných údajov, prípadne iným relevantným orgánom verejnej moci.
46. Zavedenie inštitútu nepretržitého poistenia správcu a pravidelného preukazovania splnenia tejto povinnosti každý rok.
47. Zrušenie poplatku za výkon správy v súvislosti so správou formou spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
48. Určenie nezlučiteľnosti funkcií (zástupca, overovateľ, poverená osoba, zapisovateľ, overovateľ a pod.).
49. Odstránenie inštitútu zohľadnenia miery užívania a určenie povinnosti vlastníkov platiť do fondu prevádzky, údržby a opráv výhradne len podľa výšky spoluvlastníckeho podielu.
50. Určenie existencie zákonného záložného práva aj bez zápisu na liste vlastníctva.