Top ponuky od našich partnerov

Zabezpečíme vám komplexnú technickú a energetickú starostlivosť o bytový dom

Majitelia bytov sú viazaní rôznymi bezpečnostnými predpismi. Z fondu opráv, do ktorého mesačne prispievajú pravidelnými platbami, musia hradiť aj pravidelné prehliadky elektrických, plynových zariadení aj rozvodov, bleskozvodov, revízie výťahov, ako aj pravidelné overovanie vodomerov a preventívne protipožiarne prehliadky ako aj nevyhnutné opravy závad a nedostatkov spoločných priestorov.

Ako správca, tak aj predseda SVB má pri zabezpečovaní plynulého a bezproblémového chodu bytových domov práce viac než dosť. Sledovať termíny povinných revízií, či mať prehľad o technickom stave všetkých technických zariadení v bytovom dome nie je jednoduché. Na tieto aktivity správca vynakladá množstvo času a rovnako aj financií, ktoré v konečnom dôsledku zaťažujú vlastníkov.

V prípade záujmu o nižšie uvedené produkty či viac informácií nás kontaktujte na tel. č. 0911 230 012 alebo e-mailom na sovic@lepsiasprava.sk.

ZABEZPEČÍME VÁM:

1. TECHNICKO-ODBORNÝ AUDIT BYTOVÉHO DOMU (TOA)
2. ENERGETICKÝ CERTIFIKÁT BYTOVÉHO DOMU
3. ENERGETICKÝ CERTIFIKÁT BYTU/SAMOSTATNEJ ČASTI
4. ENERGETICKÝ AUDIT ROZVODOV TEPLA A TEPLEJ VODY
5. DIAGNOSTIKU, ČISTENIE A DEZINFEKCIU VETRACÍCH POTRUBÍ

Pre viac informácií o jednotlivých produktoch rolujte nižšie.

---

TECHNICKO-ODBORNÝ AUDIT BYTOVÉHO DOMU (TOA)

Technicko-odborný audit bytového domu je komplexný odborne spracovaný dokument, ktorého cieľom a úlohou je celkové zhodnotenie technického a energetického stavu bytového domu a jeho technických zariadení. Jeho prílohu tvorí plán nutných a odporúčaných opráv. Tento dokument vám pomôže splniť si svoju povinnosť voči vlastníkom, a to predložiť plán opráv na nasledujúce obdobie podložený výstupmi odzrkadľujúcimi reálny technický a energetický stav bytového domu, ako aj jeho technických zariadení. Rovnako vám pomôže pri tvorbe či úprave výšky preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. V konečnom dôsledku vám vypracovanie takéhoto dokumentu ušetrí čas a vynaložené finančné prostriedky na zabezpečovanie rôznych revízií niekoľkými revíznymi spoločnosťami.

Technicko-odborný audit bytového domu (TOA) slúži na zistenie požadovaných informácií o aktuálnom stave danej  budovy – bytového domu. Takéto komplexné  zhodnotenie nehnuteľnosti vykonávame pomocou našich kvalifikovaných odborníkov z daných oblastí  a slúži predovšetkým ako podklad  k plánu opráv a revízií danej nehnuteľnosti.  Výstupom je úzko špecifikovaný Harmonogram prác a nutných opráv a taktiež  revíznych správ a dokumentov potrebných k správnemu užívaniu objektu. Pri bytovom dome sa jedná o spoločne všetkými vlastníkmi bytového domu užívané časti bytového domu, ktoré sú posudzované a hodnotené.

TOA bytového domu je jedinečný produkt presne šitý na mieru pre správcov bytových domov a predsedov spoločenstiev vlastníkov, vytvorený ako pomôcka a podklad pre ich ročný plán opráv, ktorý musia vyhotoviť každoročne, keďže  podľa zákona č. 182/1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) § 8b ods. 1) písm. g) je „Správca bytového domu povinný  vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok.“

Plán obsahuje legislatívou stanovené odborné, technické, revízne prehliadky a práce na odstránenie nedostatkov z revíznych správ a práce schválenej na bytových schôdzach na základe žiadostí vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V priebehu roka sa môžu na bytovom dome vyskytnúť závady, ktoré neboli zahrnuté do ročného plánu opráv.

Podkladom pre správne vypracovanie plánu opráv na nasledujúci rok by mala byť dostatočná znalosť správcu o technickom stave domu, jeho spoločných častí a spoločných zariadení, ako aj o finančných možnostiach vlastníkov zohľadnená v mesačnej tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Pri vypracovaní plánu opráv môže správca spolupracovať so zástupcom vlastníkov, aby boli správne odhadnuté predpokladané náklady na údržbu, prípadne rekonštrukciu alebo modernizáciu bytového domu. Treba brať v úvahu skutočnosť,  že podľa   § 8a ods. 4 BytZ správca nemá nárok na platby za správu, ak nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok. Ak teda správca včas nepredloží plán opráv na nasledujúci rok, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome majú právo týmto spôsobom sankcionovať správcu.

TECHNICKO-ODBORNÝ AUDIT SA ZAMERIAVA NA:

• Vyhradené technické zariadenie v zmysle Vyhlášky č. 508/2009 Z.z. (,,ďalej len VTZ“) ako sú VTZ plynové, tlakové, elektrické, zdvíhacie a požiarne technické zariadenia v zmysle Zákona č. 314/2001 Z.z.  V bytových domoch sa nachádzajú spoločné zariadenia  v zmysle (§ 2 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. ),  ktorými sú zariadenia,  určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky. Tieto zariadenia si z hľadiska bezpečnosti, prevádzkyschopnosti alebo spoľahlivosti vyžadujú vykonávanie pravidelných odborných prehliadok, revízií, skúšok a overovaní.
• Popis základnej stavebnej konštrukcie nehnuteľnosti ako hodnotenie  vonkajších stavebných konštrukcií a statiky a to najmä  obvodové konštrukcie bytového domu – nosné steny, obvodové steny, stav omietok, sokel, dlažby, strecha,  strešná krytina, povala, technické podlažie, pivničné priestory. Ďalej sa zameriava na otvorové konštrukcie spoločných priestorov, okná, dvere. Vnútorné konštrukcie spoločných priestorov – vnútorné omietky, dlažby, schodisko, zábradlie, výťah. Taktiež sledujeme stav kanalizačného potrubia, stav vetracieho potrubia, ktoré vieme podľa potreby vyčistiť a dezinfikovať.  Je možné podľa požiadavky dať vyhotoviť analýzu stavu vody v bytovom dome.
• Plnenie platnej legislatívy v oblasti energetiky podľa zákona 555/2005 Z.z. a 321/2014 Z.z. 

Vypracovanie Harmonogramu na nasledujúce obdobie  sleduje možnosť, aby každý vlastník  presne vedel, kedy je potrebné zabezpečiť nutné stavebné úpravy a opravy a revízne správy vyhradených  technických zariadení. Našim cieľom  je splnenie legislatívnych povinností, dlhodobé zníženie prevádzkových nákladov, predĺženie životnosti nehnuteľností,  zabezpečenie ochrany a bezpečnosti osôb, odhaľovanie nedostatkov a optimalizácia    nákladov.

– TOA je komplexná správa dokumentujúca reálny technický a energetický stav BD
– slúži ako podklad pre vypracovanie plánu opráv
– správcovi ušetrí čas a finančné prostriedky
– pomôže nastaviť platby do fondu údržby a opráv
– obsahuje harmonogram nutných a odporúčaných revízií a opráv na BD

---

ENERGETICKÝ CERTIFIKÁT BYTOVÉHO DOMU

Energetický certifikát je doklad o kvalitatívnych energetických vlastnostiach budovy, ktorý určuje do akej miery je dom energeticky hospodárny. Hospodárnosť domu sa určuje výpočtom, ktorý vyjadruje množstvo energie potrebné na splnenie všetkých energetických potrieb súvisiacich s užívaním domu, najmä množstvo energie potrebnej na vykurovanie a prípravu teplej vody. Platnosť takéhoto energetického certifikátu je maximálne 10 rokov, preto pozor na certifikáty vydané v rokoch 2008-2012, ktorým skončila platnosť. Po uplynutí tejto doby je povinné vyhotoviť nový certifikát. V prípade ak sa aj počas doby platnosti certifikátu na budove vykoná významná obnova, je potrebné opätovné vyhotovenie.

LEGISLATÍVNA POVINNOSŤ

V zmysle § 5 ods. 2 zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov je vlastník, resp. správca alebo predseda zastupujúci vlastníkov povinný vykonať energetickú certifikáciu budov.

„Energetická certifikácia je povinná:
a) pre budovy alebo samostatné časti, ktoré sa predávajú alebo prenajímajú novému nájomcovi,
b) pre budovy, v ktorých viac ako 250 m² celkovej podlahovej plochy užíva orgán verejnej moci a verejnosť ich často navštevuje,
c) pri dokončení novej budovy alebo významnej obnovy existujúcej budovy; inak je dobrovoľná.“

Energetický certifikát budovy je vlastník, resp. správca povinný:

• uchovávať po celý čas jeho platnosti
• preukázať pri kolaudácii budovy
• odovzdať pri predaji a prenájme budovy
• uviesť ukazovateľ energetickej hospodárnosti v inzercii
• v prípade rekonštrukcie po 1.1.2008 dodatočne zabezpečiť

ENERGETICKÝM CERTIFIKÁTOM ZÍSKATE:

• informáciu o technickom stave a o predpokladanej spotrebe energie budovy
• zaradenie budovy do tried energetickej hospodárnosti (A0 – G)
• návrh optimálnych opatrení na zvýšenie energetickej efektívnosti
• rozhodujúci doklad pre kontrolný orgán (SOI)

– energetický certifikát je povinný v prípade prenájmu alebo predaja budovy, bytu alebo inej samostatnej časti
– jeho platnosť je 10 rokov
– recertifikát je nutný aj v prípade platnosti certifikátu, ak prišlo k významnej obnove bytového domu
– za nesplnenie povinnosti hrozí pokuta vo výške od 500 – 3000 eur

---

Energetické certifikáty bytov a nebytových priestorov

Energetickým certifikátom sa hodnotí stavebná konštrukcia bytu, jeho systém vykurovania, zásobovania teplou vodou a poloha bytu. Energetická náročnosť bytu je radená do niekoľkých úrovní, každá úroveň má pridelený farebný piktogram:

Platnosť energetického certifikátu je maximálne 10 rokov.

LEGISLATÍVNA POVINNOSŤ

Energetická certifikácia bytov alebo samostatných častí budov, ktoré sa predávajú alebo prenajímajú, sa zavádza vyhláškou MDVRR SR c. 324/2016 Z. z. z 30.11.2016, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška MDVRR SR č. 364/2012 Z. z. Účinnosť nadobudla 1. januára 2017.

Energetický certifikát bytovej jednotky je povinný v prípade:

• predaja
• prenájmu bytu/samostatných častí budov

STANOVISKO MINISTERSTVA DOPRAVY A VÝSTAVBY SR

Vo vzťahu k problematike povinnosti energetickej certifikácie sme o stanovisko požiadali Ministerstvo dopravy a výstavby SR s otázkou, či je vypracovanie energetického certifikátu povinné pre byty, nebytové priestory a spoločné časti v bytovom dome (kočikáreň, sušiareň a pod.). Stanovisko si môžete prečítať po kliknutí na tlačidlo nižšie.

ENERGETICKÝM CERTIFIKÁTOM ZÍSKATE:

• zhodnotenie technického stavu a pridelenie výsledného hodnotenia formou piktogramov
• návrh optimálnych opatrení na zvýšenie energetickej efektívnosti
• rozhodujúci doklad pre kontrolný orgán (Slovenská obchodná inšpekcia)

– zabezpečenie energetického certifikátu bytu/samostatnej časti budovy je povinnosťou vlastníka ku dňu uzatvorenia zmluvy o predaji alebo nájm
– byt alebo nebytový priestor JE samostatnou časťou

---

Energetický audit rozvodov tepla a teplej vody

Povinnosť vyhotovenia energetického auditu rozvodov tepla a teplej vody vyplýva zo zákona č. 321/2014 Z.z. o energetickej efektívnosti. Podľa § 11 písm. 1 ods. d) je vlastník budovy s celkovou podlahovou plochou väčšou ako 1000 m² s ústredným teplovodným vykurovaním alebo so spoločnou prípravou teplej vody povinný vybaviť rozvody tepla a teplej vody vhodnou tepelnou izoláciou. Táto povinnosť sa však podľa § 11 ods. 7 písmena d) nevzťahuje na rozvody tepla alebo rozvody teplej vody „ak sa preukáže energetickým auditom, že vybaviť rozvody tepla alebo rozvody teplej vody vhodnou tepelnou izoláciou nie je technicky možné, nákladovo primerané a vzhľadom na dlhodobý potenciál úspory tepla efektívne“.

KTO JE ZODPOVEDNÝ?

Podľa § 11 ods. 4 zákona za splnenie povinností podľa odsekov 1 až 3 v bytovom dome zodpovedá spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome je povinný umožniť spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo správcovi splniť povinnosti podľa odsekov 1 až 3, inak zodpovedá za vzniknutú škodu.

JE AUDIT ROZVODOV TEPLA A TEPLEJ VODY POVINNÝ?

ÁNO, ak vlastník budovy, resp. v našom prípade správca či predseda spoločenstva podľa Zákona č. 321/2014 Z. z., § 11 ods. 1 písm. d) realizoval výmenu alebo rekonštrukciu rozvodov tepla alebo teplej vody pred termínom, kedy vstúpila do platnosti Vyhláška č. 14/2016 Z. z. MH zo dňa 7. 12. 2015, ktorá upravuje technické požiadavky na tepelnú izoláciu rozvodov tepla a teplej vody. V tomto prípade nemá správca či predseda ako preukázať, že izolácia rozvodov spĺňa technické požiadavky a parametre tejto vyhlášky, resp. že inštalácia tepelnej izolácie nie je technicky možná, nákladovo primeraná a vzhľadom na dlhodobý potenciál úspory tepla nie je efektívna.

V prípade kontroly je správca či predseda povinný predložiť relevantný doklad o splnení tejto povinnosti podľa Zákona č. 321/2014 Z. z., § 11 ods. 1 písm. d), ktorým je v tomto prípade energetický audit tepelných rozvodov.

NIE, ak vlastník budovy podľa Zákona č. 321/2014 Z. z., ods. 1, realizoval výmenu alebo rekonštrukciu rozvodov tepla alebo teplej vody po termíne, kedy vstúpila do platnosti Vyhláška č. 14/2016 Z. z. MH, kedy sa predpokladá, že pri realizácií, prípadne rekonštrukcii rozvodov, boli požiadavky na izoláciu rozvodov riešené priamo v realizačnom projekte.

ČO VÁM HROZÍ PRI NESPLNENÍ SI POVINNOSTI?

Za nesplnenie povinností vyplývajúcich zo zákona č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti hrozí správcovi alebo predsedovi pokuta vo výškke od 300 – 1000 eur, ktorú môže uložiť Slovenská obchodná inšpekcia pod záštitou Slovenskej inovačnej a energetickej agentúry.

ENERGETICKÝM AUDITOM ZÍSKATE:

• istotu, že ste splnili povinnosti vyplývajúce zo zákona o energetickkej efektívnosti
• preverenie reálneho technického stavu rozvodov tepla a teplej vody, čím zároveň získate informáciu o nutnosti zateplenia rozvodov
• slúži aj ako doklad pre kontrolnný orgán SOI

– bytové domy, ktoré mali audit rozvodov vyhotovený pred 7. 12. 2015 sú povinné vykonať reaudit
– audit rozvodov tepla a teplej vody je povinné vykonať aspon 1x
– odborníci odporúčajú audit vykonávať aspoň každé 4 roky

---

Diagnostika, čistenie a dezinfekcia vetracích potrubí

Vetracie potrubia vo vašom bytovom dome sú rozhodujúcou súčasťou systému HVAC (skratka pre vykurovanie, vetranie a klimatizáciu). Vzduch nevidíme, no práve vzduchom sa šíria  nebezpečné vírusy, baktérie, plesne, ale aj alergény, ktoré spôsobujú nepríjemné a závažné zdravotné problémy. 

VETRACIE POTRUBIE V BYTOVOM DOME

Mnohé vetracie potrubia v panelových domoch sú bez údržby niekedy viac ako 30 rokov. Rôzne nečistoty sa dokážu v priebehu rokov namnožiť, až do kritických rozmerov. Negatívne tak vplývajú na kvalitu vnútorného prostredia, dokonca aj na zdravie obyvateľov.

Zlý technický stav vetracích potrubí

Často väčším problémom ako samotné znečistenie vetracieho potrubia sú neodborné rekonštrukčné práce a zásahy do šachty a jej statiky. Je to druhý najčastejší zásah, ktorý sa objavuje pri diagnostike vetracieho potrubia. Majitelia si svojpomocne a najmä neodborne vykonajú úpravu svojich bytových jadier, čím sa znemožní funkčnosť samotného odsávania nečistôt zo všetkých bytov, a to hlavne tých, ktoré sa nachádzajú na nižších poschodiach. Jedným z najčastejších a nie veru pozitívnych sú rôzne káble, ktoré si majitelia naťahajú cez šachtu, čím hrozí vysoké riziko vzniku požiaru a jeho šírenie.

Neodborná montáž, nepoužitie protipožiarnych krytiek, prerábka vetracieho potrubia na odkladací priestor môžu spôsobiť veľké nepríjemnosti.

Nefunkčný odťah vetracích potrubí

Pri nefunkčnom odvetraní, sú ľudia nútení vetrať častejšie aj v zime, pričom môže dôjsť k úniku tepla. Vetranie v bytových domoch je dôležitou súčasťou.  Slúži na odvod nadmernej vlhkosti, CO2 a iných škodlivín z bytu. Pri nevhodnej rekonštrukcii, keď dochádza k úplnému utesneniu objektu, sa zníži intenzita vetrania a nedodrží sa hygienicky nevyhnutná výmena vzduchu. Výsledkom je nielen nezdravé vnútorné prostredie, ale často aj poškodenie stavebných konštrukcií vplyvom vlhkosti či plesní.

Hygiena a zdravotné riziká vetracích potrubí

• Nepríjemný zápach častý vo vnútornom prostredí budov – mikroskopické vláknité huby môžu byť v prostredí vlhkých bytov pôvodcami nepríjemného zápachu.
• V ďalšom prípade sa často krát potrubím množí hmyz (mravce, ploštice), uhynuté zvieratá
• Vo vetracích hlaviciach si zvyknú holuby stavať hniezdo, v hniezde sa nachádza veľké množstvo exkrementov, pomocou ktorých sa šíria do vzduchu rôzne baktérie
• V priestoroch kúpeľní, toaliet a kuchyne sa darí väčšine plesniam a jednej najviac jedovatej považovanej za najväčšiu hrozbu pre ľudstvo – zeleno čierna pleseň Stachybotrys. Toxické látky z plesní sa môžu stať aerosólom a uvoľňovať sa do bytov.

AKO SA SPRÁVNE POSTARAŤ O VETRACIE POTRUBIE

Cez digestor, kúpeľňu, či toaletu sa odsávaním dostáva do priestoru šácht mastnota, vlhkosť, rôznorodé pachy a v neposlednom rade obrovské množstvo prachu. Veľa ventilátorov a digestorov nemá filtre, ktoré by ich zadržali,  dokonca nemajú ani spätnú klapku. Či chceme alebo nie, cez nefunkčnú vetraciu šachtu sa do našich bytov dostávajú pachy, baktérie, vírusy a plesne z celého bytového domu. Všetko to a mnoho ďalšieho po našich bytoch koluje už celé roky. Častokrát ani netušíte, že pôvod vašich akútnych zdravotných problémov pochádza priamo z vetracieho potrubia vo vašom byte. Čistenie si vyžaduje nie len skúsenosti, ale aj špeciálne nástroje.

Prevencia

Odporúča sa vykonávať diagnostika v pravidelných intervaloch, kontrolovať technický stav vetracieho potrubia, preventívne zabrániť vtáctvu v hniezdení na miestach, ktoré nie sú na to určené, je ideálne vo vhodnom čase osadiť na ventilačné potrubie mrežu, ktorá zabráni holubom v hniezdení aj k hniezdeniu iných, chránených druhov vtákov, napríklad sokol, myšiar, drozdy, sýkorky, vrabce.

Montáž vetracích hlavíc

Ventilačné hlavice tvoria časť vetracieho systému. Prúdenie vzduchu poháňa rotačnú hlavicu ventilačnej turbíny, ktorá svojim jednostranným točivým pohybom vytvára plynulý ťah tzv. sací efekt. Tento ťah vysáva teplo a vlhkosť. Výkon ventilačnej hlavice závisí od rýchlosti vetra a priemeru sacieho hrdla a veľkosti rotačnej hlavice. ktoré svojou rotáciou spôsobenou voľným prúdením vzduchu bez potreby napájania elektrickým prúdom. Spätné klapky, ktoré sa montujú do prípojových potrubí z bytov, slúžia na zabránenie návratu nežiadúcich pachov a studeného vzduchu späť do miestnosti.

Diagnostika, čistenie a dezinfekcia vetracích potrubí

Pri čistení sa používa výkonný ventilátor, ktorý nečistoty po uvoľnení ihneď odsaje. Vlhkosť je pre baktérie prospešná a aj preto sa toto čistenie vykonáva nasucho (používajú sa rôzne profesionálne rotačné kefy, ktoré čistený povrch nepoškodia). Čistenie sa preto odporúča aj z hľadiska prevencie proti požiarom v intervale minimálne 1x za dva roky. Čistenie sa vykonáva priamo zo strechy, takže nie je potrebné  vstupovať do bytov.

POSTUP ČISTENIA A DEZINFEKCIE VETRACÍCH POTRUBÍ

1. Diagnostika súčasného stavu: pomocou inšpekčnej kamery sa zistí miera znečistenia potrubia a vyhotoví sa záznam. V budovách, v ktorých je vysoká požiadavka na kvalitu vzduchu sa odoberie vzorka z potrubia a v skúšobnom laboratóriu sa zistí jej zloženie.
2. Čistenie: na základe revízie nasleduje druhá fáza – čistenie vetracieho potrubia modernou technológiu. Ide o suché čistenie rotačnými kefami. Na odsatie nečistôt sa použije výkonný ventilátor. Práca je ukončená až keď sa pomocou inšpekčnej kamery zistí, či bolo potrubie správne vyčistené. Tak ako pred čistením, aj po čistení sa vyhotoví záznam a odovzdá sa zákazníkovi ako dôkaz.
3. Dezinfekcia: po vyčistení potrubia sa hmlovou tryskou nanesie na povrch potrubia po celej dĺžke vrstva dezinfekcie, ktorá zabraňuje na určitý čas šíreniu a množeniu baktérií a plesní.

V prípade záujmu o ktorýkoľvek z vyššie uvedených produktov nás kontaktujte na tel. č. 0911 230 012 alebo e-mailom na sovic@lepsiasprava.sk.