Blogy a články

Bolestivá spolupráca vlastníkov bytov v bytových domoch

06. 01. 2022 - Ing. Miloslav Frečka, kouč a zástupca vlastníkov

Máme v našom bytovom dome dohodnuté, že o niektorých úpravách bytov ich vlastníci informujú svojich najbližších susedov, zástupcov vlastníkov bytov a samozrejme aj správcu bytového domu. Toto pravidlo, ktoré sme si svojho času na schôdzi vlastníkov odsúhlasili, má viacero rozmerov. Ide najmä o prerábky v bytoch, ktoré môžu nejakým spôsobom ovplyvniť život ostatných vlastníkov alebo užívateľov bytu. Pri odsúhlasovaní tejto praktiky sme sa v dome s viacerými mienkotvornými vlastníkmi rozprávali o tom, prečo je dobré mať takýto komunikačný mechanizmus zavedený. Hovorili sme si vtedy, že fyzicky nie je možné konzultovať ani odsúhlasovať plány jednotlivých vlastníkov o úpravách v bytoch vždy s celým domom vtedy, keď to potrebujú. Najmä ak sa v dome nachádzajú desiatky bytov s majiteľmi roztrúsenými po celom Slovensku aj v zahraničí. Spomínali sme vtedy potrebu slušnosti a ohľaduplnosti v medziľudských vzťahoch. Práce pri prerábkach v bytoch bývajú hlučné aj prašné, ľudia sú v bytoch aj cez deň, niektorí na dôchodku, niektorí pracujú z domu, niektorí sú na materských alebo otcovských „dovolenkách“. Proste ak sa ľudia na práce u suseda duševne a fyzicky pripravia, ľahšie ich znášajú.  Niektoré prerábky môžu taktiež ovplyvniť statiku domu, neodborne urobené podlahy, rozvody vody, elektriky alebo kúrenie môže natrvalo znepríjemniť život nielen najbližším susedom. Kto býva dlhšie v bytovom dome, vie o tom svoje. Náš dom je starý a viacerí vlastníci, ktorí v ňom bývajú viac ako 60 rokov, vyjadrovali na schôdzach obavy o jeho stav. Tak sme sa na jednej schôdzi dohovorili, ako som už spomínal, že staré hriechy, ktoré sa v bytoch možno v minulosti udiali, už zrejme nenapravíme, ale keďže dom ako celok zatiaľ vyzerá byť relatívne v poriadku, tak by nám mohlo stačiť mať pod kontrolou aspoň úpravy, ktoré sa v bytoch budú diať v budúcnosti. Ale ako to dosiahnuť?

Transparentná komunikácia

Vymysleli sme si a na schôdzi reálnou väčšinou vlastníkov v dome aj odsúhlasili už vyššie uvedené pravidlo, že všetky práce, ktoré podliehajú aspoň ohlasovacej povinnosti na stavebnom úrade, prejdú ešte „jedným sitom“. Musia sa k nim vyjadriť priami susedia („nad“, „pod“ aj „vedľa“ bývajúci), zástupcovia vlastníkov bytov a technik domu u nášho správcu. Týmto ľuďom vlastník prerábajúceho sa bytu dá vedieť všetky dôležité informácie o tom, čo konkrétne ide v byte robiť, kto to bude robiť, aké sú záruky kvality realizácie, ak je to dôležité (napríklad pri klimatizáciách) aj parametre prístrojov, ktoré bude využívať. Informuje aj o tom, odkedy a dokedy budú práce trvať a dá na seba týmto ľuďom kontakt, aby sa s ním mohli spojiť, ak by v priebehu prác bolo potrebné niečo s ním riešiť. Účelom je hlavne transparentnosť procesu úpravy bytov do tej miery, do akej je to možné a predídenie prípadným závažným problémom tak technického, ale aj vzťahového charakteru. Jasné, že hlavné slovo má stavebný úrad a technik domu u nášho správcu. Tieto stanoviská potrebujeme mať všetci zainteresovaní k dispozícii. Ale danie možnosti viacerým priamo zainteresovaným susedom klásť otázky a vyjadrovať sa k plánovaným prácam u suseda, vytvára príležitosť pozrieť sa na vec z rôznych relevantných uhlov pohľadu. Do určitej miery to pre našich vlastníkov bytov supluje účinok v danom momente nerealizovateľného hlasovania vlastníkov celého domu o veciach, ktoré aj tak v drvivej väčšine prípadov trápia len najbližších susedov upravovaného bytu. 

Viac hláv, viac rozumu

Držíme sa starej múdrosti, podľa ktorej viac hláv znamená aj viac rozumu. Ja k tomu dodávam, že len vtedy, ak je proces využívania kolektívneho rozumu transparentný a ak sú vyjasnené právomoci každej zo „zainteresovaných hláv“. To sa snažíme zabezpečiť a preto sme si na schôdzi tento proces popísali, prediskutovali a odhlasovali (aj tak si ho musíme vždy znova a znova vysvetľovať, ale o tom je život v práci s ľuďmi :). V praxi pri vzájomnom vyjadrovaní sa susedov k prácam vo vedľajšom byte potom dochádza k užitočným zisteniam, že to, čo pre jedného problém nie je, pre iného môže byť a ďalší si uvedomia, že aj im môže v budúcnosti prekážať niečo, na čo spočiatku nepomysleli (a niekto iný to pripomenul). Komunikácia medzi zainteresovanými v takýchto prípadoch prebieha aj osobne, ale aj e-mailmi v kópii na všetkých zainteresovaných, čo pomáha transparentnosti celého procesu. Dochádza pritom k vyjasňovaniu si stanovísk, právomocí zainteresovaných a čo je osobitne dôležité, často aj k úprave pôvodného plánu prác v prospech väčšinového názoru, ak sa ukáže ako zmysluplné ho poslúchnuť.

Tento komunikačný proces väčšina vlastníkov bytov v našom dome akceptuje, majú ho radi hlavne tí, ktorí chcú mať – ako mi všetci povedali – „pokoj s ľuďmi“ v dome, chcú mať splnené povinnosti voči ostatným a predísť zbytočným problémom v budúcnosti. Nie je pre nikoho hlavne vo veľkých bytových domoch jednoduché dosiahnuť takýto stav vo vzťahoch. Ale väčšina ľudí ho taký chce mať. A vnímam svoju rolu zástupcu vlastníkov bytov ako nápomocnú v týchto veciach. V spolupráci so správcom domu je moja práca pomáhať vzniku a nastaveniu takých pravidiel v medziľudských vzťahoch a procesoch riešenia problémov medzi vlastníkmi, aby sme v našom bytovom dome mali vo vzťahoch pokoj a poriadok. Legislatíva ani orgány či už štátnej správy alebo výkonnej moci to často nemajú ako zabezpečiť, ako je možné vidieť aj z nasledujúceho príkladu z nášho domu.

Rôzne vyjadrenia vlastníkov a čo môže za nimi byť

Najnovšie, v čase vysokých teplôt v lete, prichádzajú hlavne vekom mladší vlastníci bytov s požiadavkami riešiť umiestnenie klimatizácií vo svojich bytoch. Nie vždy je jednoduché dohovoriť sa na tom ako to urobiť k spokojnosti všetkých, vrátane susedov. Hlavne kvôli umiestneniu a fungovaniu ich vonkajších jednotiek. Oslovil ma teda bývalý sused, ktorý vlastní byt v našom dome, ale sám už s rodinou u nás nebýva. Svoj byt prenajíma a chcel do neho umiestniť klimatizáciu. Všimol som si, že jednou zo stabilných úloh zástupcu vlastníkov bytov, zrejme tak, ako aj predsedu spoločenstva vlastníkov, alebo kontaktnej osoby u správcu domu je úloha permanentného komunikátora toho, čo bolo dohodnuté na schôdzach. Veľká väčšina ľudí si neodkladá a spätne nečíta zápisnice zo schôdzí. Ako ľudia vo funkciách v oblasti správy domu sme pre vlastníkov bytov zosobnením uzavretých dohôd na schôdzach. Na nás sa stále obracajú, keď chcú vedieť ako svoje záležitosti riešiť, aby „mali veci v poriadku“. Susedovi som teda v duchu dohovorov väčšiny vlastníkov poradil, aby všetkým svojim priamym susedom („nad“, „pod“ aj „vedľa“), technikovi domu u nášho správcu a obom zástupcom vlastníkov bytov v našom dome poslal písomne informáciu o tom, čo chce urobiť, vrátane technických špecifikácií a požiadal nás všetkých o vyjadrenie. Potom bude riešiť pripomienky. Tak to urobil.

Dostal od väčšiny priamych susedov kladné vyjadrenia, od technika domu inštrukcie ako to urobiť správne a limity, ktoré by mali byť dodržané. Ja som mu, samozrejme, napísal, že ak dodrží inštrukcie správcu, splní si legislatívne povinnosti a dosiahne dohodu s priamymi susedmi, nemám „nič proti“. Ako neodborník vo veci ako takej, ale ako človek spoluzodpovedný za dodržiavanie pravidiel ťažko môžem z pozície zástupcu vlastníkov bytov (vzhľadom k tomu, čo mám v zmluve o výkone tejto činnosti) urobiť viac, myslím si. Ale nejde teraz o mňa. Zaujímavejšie boli zamietavé reakcie dvoch susedov. Jeden z nich nesúhlasil kvôli tomu, že „jeho byt je permanentne znevýhodňovaný“ tým, že v jeho priamom okolí sa umiestňujú zariadenia, ktoré negatívne ovplyvňujú život ľudí v tomto byte. Hlavný problém na jeho strane s kladným stanoviskom k umiestneniu klimatizácie u suseda nad jeho bytom teraz bolo umiestnenie dnes už nefunkčných strojných zariadení v blízkosti jeho bytu pred desiatkami (!) rokov. Že túto starú záležitosť vníma ako nedoriešenú krivdu a že pre neho predstavuje stále nedoriešený problém, som sa dozvedel až teraz. Robím „zástupcu“ len 12 rokov. Ale pokiaľ nekomunikujeme, nevieme. Ako som sa pri debate s týmto vlastníkom neskôr dozvedel, jeho negatívne stanovisko ku klimatizácii suseda vlastne nebolo o aktuálne umiestňovanej klimatizácii, ale o permanentnej frustrácii z nevyriešeného problému z minulosti. Keď sme sa dohodli, že problém (ak s ním príde) môžeme začať riešiť na najbližšej schôdzi vlastníkov a získal nádej, že sa nebude „ako obvykle na jeho stanovisko kašľať“, súhlasil aj s klimatizáciou u suseda. Takže problém s klimatizáciou bol vlastne zástupným problémom niečoho iného, pre tohto suseda omnoho dôležitejšieho.

Ďalšie zaujímavé stanovisko vlastníka

Druhé zaujímavé stanovisko prezentoval vlastník bytu, ktorý od začiatku dával jasne najavo, že získať od neho akceptáciu návrhu suseda nebude z princípu jednoduché. Nebol som pri jeho jednaniach vo veci so susedmi, ale keďže v mailovej komunikácii, ktorá k veci vznikla, bolo toho napísaného dosť, jeho prístup k celej záležitosti bolo možné prečítať. Napríklad mu vadilo, že pôvodný mail (požiadavka na vyjadrenie) mu bol zaslaný cez víkend. Vraj to ruší jeho rodinnú víkendovú pohodu a považuje to za nevhodné obťažovanie. Potom sa chvíľu hral na nechápavého. Nechal si dva krát písomne v mailoch vysvetliť, čo vlastne sused potrebuje, hoci s ním hovoril aj osobne. V komunikácii od neho zaznelo aj to, že vlastník umiestňujúci klimatizáciu do bytu v ňom nebýva, „byt má len na kšeft“ preto ho nezaujímajú ľudia, ktorí v dome reálne bývajú. Toto povedal o človeku, ktorý za ním prišiel vypýtať si jeho vyjadrenie, spoznať jeho názor a vyjsť mu v maximálne možnej miere v ústrety. Vlastník, ktorý mal dať svoje stanovisko, je sčítaný, vzdelaný, s kultivovaným prejavom. Len mu, ako to vnímam na základe dlhoročného susedstva v jednom dome, chýba pozornosť a láskavosť iných, pre neho blízkych alebo dôležitých ľudí. Takéto deficity sa niekedy prejavujú tým, čo ja sám pre seba nazývam „hranou zlobou z princípu“. Krásne to napísal Hjalmar Soderberg v básni Dr. Glas:

Chceme byť milovaní,
ak sa nám to nepodarí, chceme byť obdivovaní,
ak sa nám ani to nepodarí, chceme byť obávaní,
ak sa nám ani to nepodarí, chceme byť nenávidení a opovrhovaní.
Jednoducho chceme v druhých vzbudiť nejaké emócie
lebo duša sa trasie pred prázdnotou
a túži po kontakte za každú cenu.

V praxi to potom vyzeralo tak, že aj keď začínalo byť jasné, že sused montujúci klimatizáciu chce splniť všetky požiadavky, ktoré bolo potrebné splniť a klimatizácia, ktorú ľudia v bytoch potrebujú len pár dní v roku život nikomu nijako strpčovať nebude, tento vlastník potreboval nájsť niečo, čo by pritiahlo pozornosť ostatných na neho, aj keby to susedovi skomplikovalo život. Schoval sa pritom za legislatívu. Poslal riaditeľovi našej správcovskej spoločnosti a všetkým zainteresovaným siahodlhý mail, v ktorom mu zjavne niekto, kto má znenia zákonov naštudované, z nich citoval úryvky, hodiace sa k celkovému vyzneniu tohto mailu, ktorý vykresľoval montáž klimatizácie ako „znehodnocovanie spoločného majetku všetkých vlastníkov“. Ani raz vo svojom siahodlhom maile nenapísal, že ak je vonkajšia jednotka klimatizácie na podlahe balkóna zvonku prakticky neviditeľná, ak je kondenz odvedený tak ako má byť, hlučnosť je v norme a prieraz steny, plášťa budovy je urobený kvalitne, tak je možné byť aj ústretovým. Všetko vyššie uvedené sa dá skontrolovať a samozrejme, že sused montujúci klimatizáciu osobnú kontrolu realizácie každému zo zainteresovaných ponúkal. Veľakrát som už vyzdvihoval dôležitosť dodržiavania pravidiel. A vyzdvihujem ju stále. Lenže legislatíva nemôže a podľa mňa ani nemá ambíciu riešiť všetky situácie pri správe bytových domov. Legislatíva prichádza „k slovu“ keď sa ľudia nevedia dohodnúť.

Riešenia problémov si vyžadujú ústretovosť a dohovory zainteresovaných

Čítal som raz, že v Poľsku v jednej fabrike „štrajkovali“ robotníci zaujímavým spôsobom. Aby dosiahli svoje a pritom ich nebolo možné postihnúť, začali dodržiavať „do písmenka“ každý predpis, ktorý bol k ich práci relevantný. Fabrika zastala. Žiadať od suseda vytváranie projektu diplomovaným projektantom, niekoľkostupňové schvaľovanie od správcu cez stavebný úrad až po útvar hlavného architekta mesta a organizovanie schôdze vlastníkov v „covidovskej dobe“ pri montáži jednej klimatizačnej jednotky v jednom byte, pri absolútne transparentnom prístupe iniciátora tejto montáže, presnom popise budúcej realizácie a možnosti kontroly všetkého, čo sa skontrolovať dá, sa mi zdá prehnané. Pápežskejšie ako pápež, ako sa hovorí. Preto sme si zriadili a v zázname z jednej z našich schôdzí ukotvili vyššie spomínané pravidlá, aby v medziobdobí medzi schôdzami vlastníkov neboli rozhodovacie procesy v našom dome paralyzované. Myslím, že hlavne transparentnosť procesu a tolerancia ostatných zainteresovaných susedov presvedčila aj tohoto legislatívou sa oháňajúceho vlastníka, aby po prejavení svojho názoru viac celú záležitosť nekomentoval. Táto klimatizácia bola namontovaná a uvidíme, či záležitosť jej rušivých vplyvov na svoje bývanie nebudú susedia otvárať v budúcnosti. Majú na to právo a sused, ktorý klimatizáciu do svojho bytu po tomto lokálnom (brain)stormingu v našom dome na základe pozitívneho stanoviska väčšiny zainteresovaných umiestnil, s tým musí počítať. 

Nech sa bude diať čokoľvek, mne táto skúsenosť priniesla opäť raz poznanie, že aj keď sú vzťahy v dome v zásade dobré a pravidlá spolupráce alebo spolunažívania sú nastavené, ľudia nás vždy majú čím prekvapiť. Staranie sa o vzťahy ľudí v dome a vytváranie spolupracujúcej komunity z vlastníkov bytov v jednom dome je nekonečná robota, ktorá ale stojí za to. Tak ako budovanie funkčných medziľudských vzťahov vo všetkých oblastiach života. Aj pri spravovaní bytových domov, sú k práci s ľuďmi potrebné minimálne, ako som už svojho času napísal, „3 veľké T“. Trpezlivosť, Tolerancia a Transparentnosť. Nech sú tu s nami stále :).

4 komentáre

  1. Všetky články ktoré dostanem so ZLSBD si prečítam pretože aspoň vidím že dalo by sa v bytových domoch fungovať keby …..
    Ale tento článok je ako z rozprávky. Dobre sa číta a myslím že každý by chcel mať v dome takéhoto zástupcu vlastníkov. Zástupcovia bývajú väčšinou akoby „dotlačení“ do tejto funkcii lebo nikto to nechce robiť. Možno aj z časových dôvodov. Žiaľ, v našom dome je zástupca nie zástupcom vlastníkov ale zástupcom správcu. Okrem toho rozdeľuje vlastníkov, nevzdeláva sa v legislatívnej problematike, nemá rád keď niekto z vlastníkov má iný názor. Žiaľ, takémuto stavu napomáha aj správca.
    Rada by som bývala v takom bytovom dome pretože som si spomenula ako sa u nás schvaľovala požiadavka na klimatizačné zariadenie s montážou na fasádu domu jedného vlastníka. Vlastníci mu odsúhlasili a odsúhlasili zároveň aj to že v budúcnosti ak niekto chce inštalovať klimatizáciu nebude musieť žiadať schválenie vlastníkov v danom čase, odsúhlasili ju vopred na tejto schôdzi. Väčšina odsúhlasila a pár jedincov ktorí s tým nesúhlasia, musia to akceptovať. Myslím že takéto články by mali čítať správcovia bytových domov lebo veru mnohí nemajú osobnostnú ani mentálnu výbavu na takúto prácu.

  2. Suseda nad nami má klimatizáciu,ale nie priamo nad nami,ale do uhlopriečky, čiže kondenzát a zápach i ide cez balkón do bytu.Povolenie správcu a susedov nemá. Ako mám postupovať voči nej pretože je veľmi arogantná a povedala, že je to len čistá voda a povolenie na kondenzat bežnej klimatizácie neexistuje.

    1. Odporúčame otvoriť tento problém na schôdzi a pokiaľ nezíska vlastník súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých v dome, tak ju bude musieť odstrániť.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Všetky polia sú povinné.



Viac nezobrazovať
Lepšie správy