Legislatívne zmeny správy bytových domov z pohľadu trestného práva (II. časť)
Definovanie všeobecnej povinnosti – účelu správy bytových domov a konkrétnych práv a povinností jednotlivých subjektov pri správe bytových domov
V súvislosti s legislatívnymi zmenami na úseku správy bytových domov sa obvykle venuje pozornosť najmä vymedzeniu práv a povinností subjektov pôsobiacich na úseku správy bytových domov, najmä práv a povinností správcov bytových domov, predsedov spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako aj samotných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Často pri výkone týchto práv sa zasahuje do majetku, majetkových práv alebo iných práv osôb. Výkon takýchto práv môže mať dosah na finančné prostriedky vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré sa sústreďujú na spoločnom účte, samotné vlastníctvo bytov alebo nebytových priestorov, rovnako môžu byť zasiahnuté aj osobnostné práva – ochrana osobných údajov alebo ochrana dobrého mena a cti vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Od právnej úpravy na úseku správy bytových domov sa v zásade vyžaduje pomerne presná špecifikácia jednotlivých práv a povinností tu pôsobiacich subjektov, pričom je potrebné pripomenúť, že takéto konkrétne povinnosti v oblasti správy bytových domov napríklad z hľadiska bezpečnej prevádzky bytového domu môžu ukladať aj osobitné predpisy, napríklad zákon č. 314/2001 Z. z. o požiarnej ochrane. Na druhej strane sa často pri legislatívnych zmenách opomína význam tzv. všeobecných definícií, ktoré sú integrálnou súčasťou legislatívy na úseku správy bytových domov. Tieto bývajú väčšinou upravené iba v právnych normách týkajúcich sa správy bytových domov. Výnimočne to môže byť aj právna norma na úseku spotrebiteľského práva. Preskúmaním rozhodovacej činnosti civilných súdov v sporovom konaní na úseku spotrebiteľského práva možno zistiť pomerne častú aplikáciu týchto všeobecných ustanovení alebo ich výkladu konajúcimi súdmi. Uvedené rozdiely právnych noriem v smere rozsahu definovania povinností na úseku správy bytových domov majú nesporne dosah na možnosť aplikácie noriem trestného práva.
Nakladanie s finančnými prostriedkami
Typickým príkladom parciálneho postupu, t. j. konkrétneho vymedzenia povinnosti pri správe bytových domov predstavuje úprava povinností správcu bytového domu pri sústreďovaní, evidovaní a nakladaní s finančnými prostriedkami, ktoré sú pre neho cudzím majetkom. Ide finančné prostriedky nachádzajúce sa na bankovom účte, ktoré patria vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Podľa § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného predpisu o ochrane vkladov. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo prospech tretích osôb.
Citované vymedzenie povinnosti správcu bytového domu a jeho postavenia ako vkladateľa podľa osobitného zákona je precizované kogentným spôsobom. Jednoznačne sú tu formulované jeho povinnosti týkajúce sa evidovania finančných prostriedkov na takomto účte, ako aj spôsob použitia takto získaných finančných prostriedkov. Predmetné vymedzenie povinností správcu bytového domu uľahčuje predovšetkým dokazovanie trestnej činnosti na úseku správy bytových domov, napríklad v dôsledku tejto úpravy je možné spoľahlivo zistiť kam boli finančné prostriedky presunuté, rovnako je možné skúmať zákonnosť nakladania s takýmito finančnými prostriedkami v konkrétnom bytovom dome. Zároveň je potrebné zdôrazniť, že uvedené ustanovenie v sebe zahŕňa aj odbornú spôsobilosť správcu bytového domu pri nakladaní s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov a jeho účtovného a ekonomického evidovania. Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa nemôžu legálne rozhodnúť, že finančné prostriedky, ktoré sú povinné uhrádzať sa budú na sústreďovať na jednom spoločnom účte za viaceré bytové domy, alebo dokonca, že so správcom bytového domu sa dohodnú, že tieto finančné prostriedky sa budú sústreďovať na účte správcu. Rovnako právna úprava legálne neumožňuje, aby správca bytového domu „v dobrom úmysle“ či už so súhlasom vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov, alebo dokonca bez ich súhlasu (k čomu najčastejšie dochádza) takéto finančné prostriedky vzťahujúce sa konkrétnemu bytovému domu, ktoré sú pre neho cudzou vecou, poskytoval ako pôžičky alebo finančné výpomoci pre iné bytové domy, ktoré má v správe. V odôvodnených prípadoch sa skúma vo vzťahu ku správcovi bytového domu podozrenie na spáchanie trestného činu sprenevery podľa § 213 Trestného zákona, a to bez ohľadu na to, že správca konal s úmyslom, že takto presunuté „zapožičané“ finančné prostriedky sa na účet pôvodných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v budúcnosti vrátia. Uvedený postup správcu bytového domu spočívajúci v takomto presúvaní finančných prostriedkov môžeme označiť aj za „čachrovanie“ s finančnými prostriedkami vo vzťahu ku ktorému je možné uplatniť trestnoprávnu zodpovednosť.
Porušovanie povinností pri správe cudzieho majetku vs. Sprenevera
Vzhľadom k tomu, že výkon správy bytového domu rozhodne nepredstavujú len činnosti týkajúce sa nakladania s finančnými prostriedkami vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ustanovenie § 213 Trestného zákona by rozhodne nepostačovalo na postih protiprávnej činnosti ku ktorej dochádza na úseku správy bytových domov. Z tohto dôvodu Trestný zákon zakotvuje skutkovú podstatu trestného činu porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku podľa § 237 Trestného zákona (úmyselná forma) a § 238 Trestného zákona (nedbanlivostná forma). Z hľadiska trestného práva je skutková podstata trestného činu porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku podľa § 237 Trestného zákona subsidiárnou skutkovou podstatou k trestnému činu sprenevery podľa § 213 Trestného zákona. To znamená, že ak orgány činné v trestnom konaní nevedia posúdiť určité protiprávne konanie správcu bytového domu ako trestný čin sprenevery podľa § 213 Trestného zákona, skúmajú možnosť postihu pre trestný čin porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku podľa § 237 Trestného zákona, resp. § 238 Trestného zákona (ak nemožno preukázať páchateľovi úmyselné zavinenie a škoda je najmenej vo výške 26.600,- Eur). Zároveň skutková podstata trestného činu porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku podľa § 237 a § 238 Trestného zákona zabezpečuje jednak postih pri porušení povinnosti pri opatrovaní cudzieho majetku, z hľadiska trestného práva ide o činnosti správcu bytových domov, ktoré súvisia so zachovaním veci – bytového domu, prípadne sa týkajú samotnej zabezpečenia prevádzky bytového domu, napríklad platby za energie, požiarnu ochranu a podobne. Ochrana týmto ustanovením Trestného zákona sa však zabezpečuje aj v súvislosti so spravovaním cudzieho majetku, v zmysle trestného práva ide činnosti súvisiace so zhodnotením bytového domu jeho modernizácia, rekonštrukciou alebo celkovou obnovou. Aj keď citované vymedzenie trestnoprávnej normy umožňuje realizáciu trestnoprávneho postihu protiprávnych činností na úseku správy bytových domov, z praktického hľadiska najmä pri páchaní trestnej činnosti správcami bytových domov sofistikovaným spôsobom má pri vyvodzovaní tohto postihu nesporne dôležitý a rozhodujúci význam zakotvenie a možnosť využitia všeobecných definícií, ktoré súvisia so správou bytových domov.
Zamknutý obsah
Tento text je prístupný iba pre registrovaných členov ZLSBD.
Ak ste členom Združenia pre lepšiu správu bytových domov, môžete sa prihlásiť.
Ak nie ste registrovaným členom, môžete sa zaregistrovať.
Mám 72 rokov. V sekcii som robil od roku 2012 do roku 2019 domového dôverníka. Za tu dobu pri vnútornej úprave nášho vchodu som ušetril svojpomocnou prácou 40 000 €. Bohužiaľ do zákona 182/1993 pribudol do !
§ 32 g odstavec (5) Ak zástupca vlastníkov nie je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome zvolia nového zástupcu vlastníkov do 30. júna 2019. čo je absurdnosť, ktorá nemá obdobu. Ja nie som vlastníkom bytu. Byt som prepísal na syna. Myslím si, že nič som špatné neurobil. Ja už určite nechcem robiť domového dôverníka, ale chcem, aby vlastníci bytov mali možnosť si vybrať takého domového dôverníka, ktorý by vedel nám šetriť finančné prostriedky a nie bezhlavo platiť za bežné opravy firmám, ktoré trebarz za výmenu žiarovky zoberú 30 € pričom táto výmena svojpomocnou prácou by stala 5 €. No a to sa deje od 30. júna 2019, nakoľko mladý ľudia tuto prácu nechcú robiť, nakoľko sú zaneprázdnený. Na základe tohoto § máme teraz domovú dôverníčku, ktorá sa ponúkla, že to bude robiť, ale bohužiaľ teraz len prichádzame o finančné prostriedky, nakoľko ona nie je schopná urobiť svojpomocne nič ani vymeniť tu spomínanú žiarovku na chodbe spoločného priestoru. Je hodne dôchodcov mladších a zručných, ktorí by vedeli tuto prácu vykonávať, ale ten § 32 g odst. 5 im to nedovoľuje . Preto si myslím, že tento § 32 g odst. 5 by mal byť prepracovaný tak, aby sme mali možnosť si vybrať. Veď na všetke práce sa robia výberové konania tak prečo mi, by sme mali doplácať na neschopnosť domového dôverníka, ktorý nie je schopný a ni žiarovku vymeniť. Preto si myslím, že tento §, § 32 g odst. 5 by mal byť prepracovaný tak, aby vlastníci bytov si mohli vybrať takého domového dôverníka, ktorý by vedel nám šetriť peniaze a nie zbytočne míňať. Preto by som Vás žiadal, ak nie je to vo Vašej kompetencii mi dať kontakt, kde sa mám obrátiť a na koho, aby tento § nám vlastníkom bytov umožnil si vybrať domového dôverníka – odborníka
Za pochopenie ďakujem a ostávam s pozdravom Kandrík Ján
V Košiciach dňa 27.11.2020
Dobrý deň. Mám skúsenosť, že náš správca nie je ochotný už niekoľko rokov zriadiť vlastníkom účet domu v banke a preto mesačné platby vlastníci uhrádzajú na účet ktorý je v banke vedený na meno správcu. Na takýto účet platia správcovi viaceré bytové domy a prostriedky sa miešajú. Správca zo svojho účtu vypláca rôzne zálohy, faktúry a iné poplatky za viaceré bytové domy…. dá sa toto klasifikovať ako sprenevera, keď správca vykonáva úhrady zo svojho účtu aj keď z cudzích zdrojov?
Už mi bolo naznačené, že takýto postup je možný, že nie všetko je trestné.
Správca vraj iba porušil bytový zákon…
Bola by možná odpoveď prosím?
Ďakujem
Dobrý deň, ide o výrazne pochybenie na strane správcu a nezákonný stav. Nejde síce o trestnú zodpovednosť, ale takéto nezákonné stavy sú sankcionované zo strany SOI a tiež nie je v poriadku, ak toto správca robí vedome. Ak správca takto vedome porušuje bytový zákon, tak to rozhodne nie je v poriadku.
Dobry den, v bytovom dome su vchodove dvere von na ulicu zamknute aj zvnutra, cize bez cipu sa nedostanete z bytovky. Na dverach je tlacidlo, ale nefunguje. Unikova cesta by mala byt podla mna volna. Dalsie dvere, tiez zamknute zvnutra, vedu do zamknuteho oploteneho atria. Nasla som tuto vyhlasku. Je to porusenie zo strany spravcu ak toto nezabezpeci?
Vyhláška č. 94/2004 Z. z.
§ 71 Dverové krídlo, ktoré sa započítava do šírky únikovej cesty a je pri prevádzke zabezpečené, musí byť na strane v smere úniku opatrené stavebným kovaním podľa technickej normy.17)
17-Napríklad STN EN 179 Stavebné kovanie. Núdzové východové uzávery ovládané kľučkou alebo tlačidlom. Požiadavky a skúšobné metódy,
Dobrý deň, úniková cesta musí byť stále voľne priechodná. Nemá zmysel dávať akúkoľvek prekážku do únikovej cesty a už vôbec nie v podobe uzamknutých dverí alebo dverí ovládaných čipom. Nie je úlohou správcu kontrolovať otvorenie dverí, ak sa zamkýnajú, ale určite je jeho úlohou poukázať na to, aby sa zvnútra dali dvere ovládať jednoducho a aby v prípade ohrozenia života bola cesta voľne priechodná, čo si myslím že vo Vašom prípade nie je splnené.
Dobrý deň, pán Perdík. ja viem, že vedomé porušovanie zákona zo strany správcu nie je v poriadku, ale kto mu môže nariadiť aby sme preddavky platili na svoje účty, keď ignoruje aj rozhodnutia SOI?
Zákon 182/1993 Z.z o SBaNP v §8 odst 3 vyslovene určuje, že správca je POVINNÝ viesť účty oddelene od účtov správcu v banke. Prečo v tomto prípade úmyselné nedodržanie zákonnej povinnosti nie je trestné?
Zrejme správcovi vyhovuje, že všetky peniaze z viacerých bytových domov sústreďuje na svojich 2 účtoch. Používa naše peniaze ako práve potrebuje a dokonca si na tieto svoje účty bez nášho vedomia presúva aj peniaze z nášho úverového účtu, ktorý je vedený v banke na meno vlastníkov… Mnohí vlastníci ani nevedia, že máme úverový účet. Výpis z neho sme nikdy nevideli.
V článku je napísané: „Uvedený postup správcu bytového domu spočívajúci v takomto presúvaní finančných prostriedkov môžeme označiť aj za „čachrovanie“ s finančnými prostriedkami vo vzťahu ku ktorému je možné uplatniť trestnoprávnu zodpovednosť“
Je to dokázateľné z výpisu úverového účtu. Možno samotné nezriadenie účtu vlastníkom nie je trestný čin, ale čachrovanie s účtami sa už dá takto charakterizovať. Môže súd nariadiť zriadenie účtu domu v banke a opravu kalkulácií s uvedením účtu vlastníkov? Ďakujem
Odporúčam podať v tejto veci aj tresné oznámenie, prípadne podať podnet na SOI, čo vám však vec nevyrieši. Dôležité je to, že si môžete situáciu vyriešiť sami – viete že máte mať vlastný účet, za tým účelom preberte iniciatívu v dome, pozbierajte 1/4 podpisov a pre túto vec podajte správcovi aby zvolal schôdzu alebo vyhlásil písomné hlasovanie. Ak tak neurobí, môžete tak urobiť sami. A vec máte vyriešenú. Ak by s tým bol nejaký problém alebo prekážka, pokojne ma kontaktujte a vec vyriešime. Nie je možné, aby prostriedky vlastníkov viedol správca na vlastnom účte.
Dobrý deň, pán JUDr. Perdík,
Išla som do VUB banky, po výpis z domového účtu. Pracovníčka banky mi povedala, že mi výpis nedajú a že citujem “ Váš je byt, ale nie peniaze“. Nechápala som, nakoľko mám zo zákona nárok na prehľad debetných operácií, za posledných 6 mesiacov. Nakoniec vysvitlo, že účet pre bytový dom nebol vôbec správcom zriadený. Naše peniaze (zálohové platby) posielame už 1,5 roka (od prevzatia správy) len na účet, ktorý je vedený len na meno správcu. Riaditeľka banky sa mi snažila podsunúť výpis z tohto účtu vedeného na správcu, ale s tým, že údajne na výpisoch VUB sa neuvádza názov účtu. Takýto, v podstate pre nás výpis z cudzieho účtu , som odmietla. Z môjho pohľadu sme, za spoluúčasti riaditeľky banky nemali zistiť, že je konto vedené na správcu. Konfrontovala som ju tým, že v Zmluve o výkone správy nám lživo správca podsunul body ako č.ú. – IBAN a v ktorej banke je účet vedený+ uviedol, že vlastníkom daného účtu sme my, vlastníci bytov a NP, čím nás v podstate podviedol. Po konfrontácii tak v banke ako aj so správcom nám teraz tvrdí správca, že nebude potrebné meniť č.ú. , ale len zmení názov účtu na nás vlastníkov. Toto „preklopenie“ účtov, ako ho pomenoval správca, bolo vraj len pozabudnutím, na ktoré údajne „pozabudol“ pri viacerých bytových domoch, ktoré prevzal do správy za posledné 3 roky.Ako to , prosím, vidíte Vy, pán JUDr. Perdík?
Z nášho pohľadu ide o trestný čin podporený riaditeľkou banky.
Dobrý deň, máte nárok na bezplatný výpis debetov a kreditov na účte domu, ak je ale účet vedený na správcu, tak ide o protiprávne konania, ktoré odporúčam riešiť na schodzi. Musí to byť účet vlastníkov.