Blogy a články

Elektronické hlasovanie vlastníkov sa stalo realitou (zákon č. 115/2021 Z. z.). Pozrite si archív z nášho seminára.

05. 04. 2021 - JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD

Tak predsa sme sa dočkali v tomto období jednej pozitívnej správy. 30. marca 2021 je veľkým dňom pre výkon správy bytových domov na Slovensku. Teší nás, že sa naša myšlienka elektronického hlasovania pretavila do reality a pevne veríme, že nebude obmedzená len na účely hlasovania počas pandémie. Bol schválený vládny návrh zákona, publikovaný pod číslom 115/2021 Z z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 67/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach vo finančnej oblasti v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 v znení neskorších predpisov. Prečítajte si, aké zmeny vás čakajú.

Odklad vykonania a predloženia vyúčtovania

Konkrétne ide o ustanovenie § 36e, v zmysle ktorého:

(1) „Počas obdobia pandémie nebude v roku 2021 spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove alebo právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove uzatvorili zmluvu o výkone správy, v omeškaní s povinnosťou predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove (ďalej len „vlastníci“) správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa bytového domu alebo nebytovej budovy a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v bytovom dome alebo v nebytovej budove v lehote podľa osobitného predpisu,59g) ak z dôvodu negatívnych podmienok výkonu správy počas pandémie predložia takúto správu a takéto vyúčtovanie do 31. júla 2021.

(2) Ustanovením odseku 1 nie sú dotknuté práva a povinnosti vyplývajúce z predloženého vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia.“

Odkaz 59g) je odkazom na ustanovenie § 7b ods. 3 a § 8a ods. 2 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Elektronické hlasovanie vlastníkov

Zmena je požiadavkou modernej doby a okrem toho, že prichádza najmä z dôvodu pandémie, pevne veríme, že sa nebude obmedzovať len na jej ukončenie, ale že sa ustanovenia o elektronickom hlasovaní prenesú aj do zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ide o záujem nielen správcov, ale hlavne samotných vlastníkov.

Konkrétne ide o ustanovenie § 36f zákona, v zmysle ktorého:

(1) Počas obdobia pandémie môžu vlastníci svoje hlasovacie právo na schôdzi vlastníkov alebo na písomnom hlasovaní podľa osobitného predpisu 59h) uplatniť aj prostredníctvom prostriedkov informačnej a komunikačnej technológie (ďalej len „elektronické hlasovanie“). Vlastníci nemôžu splnomocniť iné osoby, aby ich pri elektronickom hlasovaní zastupovali. Výkon hlasovacieho práva elektronickým hlasovaním musí byť vykonaný spôsobom:
a) ktorý umožňuje overiť totožnosť a účasť vlastníkov na hlasovaní,
b) z ktorého je zrejmý a určitý prejav vôle každého z vlastníkov pri hlasovaní o konkrétnej otázke vylučujúci akúkoľvek zameniteľnosť,
c) ktorý zabezpečí ochranu hlasovania a jeho výsledkov pred neoprávneným zásahom.

(2) Osoba, ktorá podľa osobitného predpisu59h) zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, je povinná:
a) vykonať všetky opatrenia potrebné na zabezpečenie riadneho a nerušeného priebehu elektronického hlasovania,
b) prijímať hlasy uplatnené elektronickým hlasovaním odo dňa uverejnenia oznámenia o konaní schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
c) bez zbytočného odkladu potvrdiť prijatie hlasu tomu, kto sa zúčastnil elektronického hlasovania; potvrdenie o zrealizovanom elektronickom hlasovaní sa vykoná rovnakým spôsobom ako elektronické hlasovanie,
d) uviesť v zápisnici zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania menovite aj vlastníkov, ktorí hlasovali elektronicky,

e) zverejniť zápisnicu pri elektronickom hlasovaní spôsobom v dome obvyklým.“.

Odkaz 59h) je odkazom na ustanovenie § 14 až 14b zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov.

Z dôvodovej správy časti o elektronickom hlasovaní vyberáme:

Súčasné znenie zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov umožňuje vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome zúčastňovať sa na správe domu osobnou účasťou na schôdzi vlastníkov alebo na písomnom hlasovaní, ak vlastník nesplnomocnil inú osobu, aby ho zastupovala. Vzhľadom na skutočnosť, že účasť vlastníkov na schôdzach a na písomnom hlasovaní je z dôvodu pandémie problematická, navrhuje sa umožniť vlastníkom okrem priamej účasti na schôdzi vlastníkov alebo na písomnom hlasovaní aj hlasovanie prostredníctvom elektronických prostriedkov.

Použitie elektronických prostriedkov nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania (novú formu účasti a hlasovania). Ide len o možnosť uľahčiť vlastníkom počas pandémie výkon ich vlastníckych práv aj iným spôsobom, než osobnou účasťou.

Za elektronické prostriedky možno považovať také technické prostriedky na prenos obrazu a zvuku zo schôdze vlastníkov v reálnom čase, ktoré umožňujú obojsmernú komunikáciu, ako aj iné prostriedky informačnej a komunikačnej technológie, umožňujúce individualizovaný prejav vôle, napríklad elektronická pošta alebo iný komunikačný program, ktorý identifikuje vlastníka nezameniteľným spôsobom, napríklad pridelením identifikátora správcom alebo spoločenstvom.

Z dôvodu zachovania právnej istoty je potrebné v zákone aspoň rámcovo ustanoviť podmienky, ktoré musí elektronický prostriedok spĺňať a umožniť, napr. overenie totožnosti a účasti vlastníka (autenticita), špecifikáciu prejavu vôle (hlasu), ochranu hlasovania a jeho výsledkov pred zneužitím.

Vzhľadom na individuálny prístup k technickým prostriedkom pri elektronickom hlasovaní nebude možné zabezpečiť zastupovanie vlastníka bytu alebo nebytového priestoru. Elektronické hlasovanie má umožniť priamy prejav vôle vlastníka, pretože z dôvodu protiepidemických opatrení nie je vhodné združovanie občanov na schôdzi vlastníkov alebo na písomnom hlasovaní.

Za riadny a nerušený priebeh elektronického hlasovania zodpovedá spoločenstvo, správca alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí zvolali schôdzu vlastníkov alebo vyhlásili písomné hlasovanie. V zápisnici zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musia byť osobitne uvedení vlastníci, ktorí hlasovali elektronicky, aby bolo zrejmé, ktorí vlastníci uplatnili svoj hlas elektronicky nielen z dôvodu kontroly priebehu hlasovania zo strany vlastníkov, ale aj z dôvodu prípadného uplatnenia práva prehlasovaného vlastníka na súde.

Všetky podrobné informácie odzneli na našom online seminári k elektronickému hlasovaniu, ktorý sa uskutočnil 14. apríla 2021.

Prístup do archívu online semináru majú výhradne členovia ZLSBD.
Po prihlásení sa do svojho konta si tak vedia pozrieť videozáznam z celého semináru po kliknutí na tlačidlo nižšie.

16 komentárov

  1. Ďalší bič a záťaž pre správcov. Vlastníci opäť na koni :-). ĽS

    1. No myslím si, že práve naopak. Toto je to, čo predsa každý z nás chcel a prial si. Ako zo strany správcov, tak aj zo strany vlastníkov. Toto nie je nič, čo by sa nedalo zvládnuť aplikévať aj v praxi.

  2. Dobrý deň, nemyslím si, že je to bič a záťaž ale ďalšia z možností, ako umožniť majiteľom bytov zúčastniť sa na dianí a rozhodovaní v bytovom dome, pokiaľ môžem hovoriť za predsedov spoločenstiev. Ak sa dobre nastaví prax, ako vykonať hlasovanie alebo aj celú schôdzu elektronicky tak to je podľa mňa veľká pomoc.

  3. Keď si uvedomíme, že správca domu poskytuje služby vlastníkom bytov, t. j. „slúži“ im (v dobrom slova zmysle), a títo mu za to riadne platia, o žiadnom biči pre správcu nemôže byť reč. Práve naopak. Správcovia by mali pochopiť, že koneční užívatelia výhod starostlivosti o dom správcom sú vlastníci bytov. Niektorí správcovia (aj „náš) totiž ešte stále nechápu, že ich úlohou je riadne (čo najlepšie) sa starať o zverené domy a k vlastníkom pristupovať ako ku klientom či zákazníkom. Pre niektorých správcov zrejme ani 20 rokov nestacilo, aby pochopili, že proklientský prístup je v 21. storočí nutnosťou na prežitie firiem, aj správcov bytových domov. To, že na Slovensku to zatiaľ nie je samozrejmosťou, je smutnou vizitkou tých, ktorých sa to týka. A tí správcovia, ktorí sa nechcú prispôsobiť požiadavkám doby a k vlastníkom by chceli pristupovať ako za totality, mali by spravovanie domov prenechať schopnejsim a ochotnejším a zamestnať sa niekde úplne inde.

  4. Konečne ďalšia možnosť prejaviť vôľu a rozhodovať aj pomocou elektronického hlasovania. Mladší obyvatelia domu nemajú čas zúčastňovať sa zhromaždení pri dôležitom schvaľovaní, a teraz môžu z pohodlia domova. Výborná legislatívna zmena, len aby sa pretavila aj do zákona č. 182/1993 Z.z.
    Chválim….

  5. Veľa vlastníkov používa viaceré mailové schránky. Veľa krát sa nám stáva, že vlastník píše z podnikovej adresy kde je uvedené aspoň jeho meno, niekdy píše zo všeobecnej podnikovej adresy kde nie je uvedené jeho meno a inokedy z gmail adresy. Pokiaľ niečo nahlasuje vieme ho spätne kontaktovať a doriešiť si to. Ako ale postupovať pri elektronickom písomnom hlasovaní ? Veľa vlastníkov neodovzdalo riadne záväzné elektronické adresy.
    Peter Plávala

    1. Je potrebné jasne a hlavne nezameniteľne identifikovať vlastníka, ktorý hlasuje el. spôsobom. Je potrebné za tým účelom zo strany vlastníka určiť e-mailovú adresu, z ktorej bude jasné, že ide o jeho osobu, ale odporúčame túto jeho žiadosť podať inak len textom z dotknutnej adresy. Malo by ísť o vlastnoručne podpísanú listinu pred správcom alebo ju aspoň priložiť do konkrétneho e-mailu vlastníka. Podľa môjho názoru môže ísť aj o viac mailových adries, ale len pod podmienkou ak to pripustí správca alebo SVB, oni sú totiž zodpovední za priebeh hlasovania. Ak si zvolia možnosť len jednej e-mailovej adresy z ktorej môže vlastník hlasovať, bude to úplne v poriadku.

  6. Súhlasím s pánom Slámkom. Ak by to bolo aplikované len v prípade písomného hlasovania je to OK, ale pokiaľ sa to má aplikovať na schôdzu vlastníkov a pokiaľ som to správne pochopila zákon umožnil kombináciu hlasovania na schôdzi vlastníkov, elektronicky aj osobne, je to ďalšia povinnosť pre správcov a aj náklady na technické vybavenie. Využívanie moderných technológií vítam, ale keď si uvedomíte v akých podmienkach často tie schôdze musíme organizovať, neviem si to dosť dobre predstaviť. Robím online stretnutia, ale zväčša so zástupcami vlastníkov a aj tam sa stretávam s technickými problémami, takže zabezpečiť ako správca priebeh elektronického hlasovania, ktoré obstojí aj pred súdom bude náročné. Pokiaľ majú mať vlastníci možnosť elektronického hlasovania na schôdzi vlastníkov, nehovoríme tu podľa môjho názoru o elektronickom hlasovaní, ale o online schôdzi vlastníkov.

    1. Pani Petrovičová, chápem tento postoj a odporúčam si pozrieť naše argumenty a výklad na seminári 14.4.

  7. Pre p. Korca,
    zabudli ste sa pozrieť na vec aj z druhej strany a dodať, že veľa vlastníkov za tých 20 rokov nepochopilo, že si byty odkúpili do vlastníctva a majú okrem práv aj povinnosti ktoré im odkúpením bytu vznikli a správajú sa ako keby bol ten socializmus, čo spomínate. A taktiež , že sa za všetko platí a ani moderné služby nie sú za darmo. Takže správca má isť s dobou najlepšie ju predstihnúť a to všetko zdarma ale vlastník môže byť zabudnutý v „socíku“, takže keď súdite správcov pozrite sa aj do radu vlastníkov. Správca už ma toľko povinností, za ktoré mu hrozia rôzne sankcie a často aj neoprávnené ale vlastníkovi nič a ešte aj to nič sa zvyčajne nedá vymôcť.

  8. Dobrý deň.
    K posunutému ročnému vyúčtovaniu by som mal len jednu otázku, kto by mi vedel definovať termín “ z dôvodu negatívnych podmienok výkonu správy“.
    Z môjho pohľadu by sa dal akceptovať len dôvod, keď sa vykonávajú odpočty (voda, teplo) fyzicky po bytoch.
    Ďakujem

    1. Dobrý deň, všetko sa dozviete na našom online seminári 14.4.2021, na ktorý sa môžete bezplatne registrovať.

  9. 14.4.2021 nebudem mať možnosť sa zúčastniť seminára. Bude to možné si pozrieť v inom termíne?

  10. Bič na správcu, áno. Ale iba ak si za peniaze vlastníkov neplní svoje povinnosti. Teraz sa súdime so správcom čo si účet domu pomýlil so svojím. Výpoveď už má. Myslíte, že je jednoduché nájsť seriózneho správcu.
    Náklady na technické zázemie znáša dom a nie správca. A čo tak využiť DEK systém. Veď každý čip je niekomu pridelený.
    Lehota na vyúčtovanie – veď dnes sa robí všetko elektronicky. Každa faktúra príde elektronicky, meradlá v bytoch elektronicky. V tomto smere nevidím opodstatnenosť predĺženia twrmínu. Veď každý musí uhradiť svoju „faktúru“ do nejakého termínu. Veď aj vlastník bytu je ovplyvnený situáciou okolo neho. A on zaplatiť musí a musí si splniť povinnosť.
    Tak to je môj názor.

  11. Koľko príspevkov, toľko názorov. Je správne že sa modernizujeme, kráčame s dobou ale niekedy to nie je v prospech veci. Elektronické hlasovanie v bytových domoch? V našom dome si to neviem predstaviť a v mnohých ďalších podobných. Bývajú v nich väčšinou starší ľudia a podľa mňa v takýchto prípadoch nie je vhodné ani písomné hlasovanie ktoré sa teraz rozmohlo neúrekom. Žiaľ, správca porušuje aj zákonný postup takéhoto hlasovania. Veľmi si ho zjednodušuje. Zástupca vlastníkov ani nevie že postup písomného hlasovania je zákonom daný. Okrem toho chýba „rozobratie“ predmetu hlasovania, mnohí sa nevedia správne rozhodnúť kým sa nepoukáže aj na negatíva. Možno budem vyzerať spiatočnícky ale modernizovať sa má tam kde sú na to podmienky a nie nasilu ich vytvárať. Správca musí byť naklonený aj k dodržiavaniu zákonov ale u mnohých sa to nedá povedať.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Všetky polia sú povinné.



Viac nezobrazovať
Lepšie správy